Kaution für nachträglich festgestellte Mängel

[Sim79]

Angenommen ein Mieter kündigt seine Ein-Zimmer-Wohnung fristgerecht. Nach einer Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter (der Mieter war nicht anwesend, wurde vorher aber um Erlaubnis gebeten) bittet der Vermieter um einen neuen Anstrich der Wände. Der Mieter weist den Vermieter darauf hin, dass sich beide Parteien bei Einzug mündlich auf den Vorgang "Renovierung bei Einzug" geeinigt hätten, da dazu nichts im Mietvertrag vermerkt worden war.
Der Mieter erklärt sich dennoch bereit beim Auszug die Wohnung erneut zu streichen, um keinen Ärger zu provozieren.
Nach vollzogenem Auszug, streichen der Wände, wischen und saugen des Holzfussbodens (Fotos der Wohnung wurden vom Mieter angefertigt), bittet der Mieter den Vermieter zur Schlüsselübergabe und zur Wohnungsabnahme in die leere Mietwohnung. Der Vermieter begutachtet die Wohnung und die gestrichenen Wände des Zimmers und erklärt sich bereit die Wohnung so zu übernehmen.

Ein Übernahmeprotokoll wurde nicht angefertigt. (Weder bei Einzug noch bei Auszug)

Nach Übergabe der Schlüssel und handschriftlicher Fixierung der Kontodaten für die Überweisung der Kaution verlässt der Mieter die Wohnung.
Nachdem der Mieter nach 4 Wochen noch keinen Eingang der Kaution vermerken konnte, setzt er sich mit dem ehemaligen Vermieter telefonisch in Verbindung.
Der Vermieter behauptet, dass der Mieter eine falsche Kontonummer angegeben habe und das Geld "vor 3 tagen" zurückgebucht wurde.
Während des Gesprächs erwähnt der Vermieter, dass er zudem 60 Euro von der Kaution einbehalten muss, da die Fenster "total verdreckt gewesen wären, als wären sie in der gesamten Mietzeit (41 Monate) niemals sauber gemacht worden". Zudem hätte er eine neue Toilette setzen müssen, da eine Reinigung nicht mehr möglich gewesen wäre und auch die Dusche wäre zusätzlich zum bereits bei Einzug schlechten Zustand nun auch noch total verschimmelt gewesen.
Für die Arbeitszeit der Reinigungskraft würde er besagte 60 Euro einbehalten.
Der Mieter kann diese Behauptungen auch nach Begutachtung seiner erstellten Fotos nicht nachvollziehen, da er die bemängelten Objekte regelmässig gereingt hat und behält sich vor gegen diese Aussage vorzugehen.
Damit endete das Gespräch.

Kann der Mieter trotzdem seine volle Kaution bekommen?
Welche Möglichkeiten hat der Mieter sich erfolgreich gegen die Vorgehensweise des Vermieters zu wehren?
Wie können folgende Sachverhalte bewertet werden:
- fehlendes Üernahmeprotokoll - mündliches Einverständnis bei Schlüsselübergabe
- fehlende Information über die nachträglich geäusserten Mängel (keine Möglichkeit der Nachbesserung/Instandsetzung durch den Mieter)
- Beweismöglichkeit durch Fotos
- Instandsetzung von Dusche und WC -Mieterkosten?

[vico]

Sim79 schrieb:

"Kann der Mieter trotzdem seine volle Kaution bekommen?"

Nein. Der Vermieter hat ein Rückbehaltungsrecht bis zu 6 Monaten. Bis dahin muss er die Kaution abgerechnet haben.
Beträge für die Schäden kann er aber nicht einbehalten, da er dem Mieter vorher eine Frist zu Behebung der Mängel hätte setzen müssen. Dem Mieter hätte die Möglichkeit gegeben werden müssen selbst die Fenster zu reinigen etc.
Fehlt diese Frist, so kann der VM auch nichts fordern.

"Welche Möglichkeiten hat der Mieter sich erfolgreich gegen die Vorgehensweise des Vermieters zu wehren?"

siehe schon Geschriebenes

"Wie können folgende Sachverhalte bewertet werden:
- fehlendes Üernahmeprotokoll - mündliches Einverständnis bei Schlüsselübergabe"

Ein Übernahmeprotokoll ist keine Pflicht. Mängel, die bei der Abnahme nicht sofort sichtbar waren, können auch noch später moniert werden.

"- fehlende Information über die nachträglich geäusserten Mängel (keine Möglichkeit der Nachbesserung/Instandsetzung durch den Mieter)"

siehe oben. Nachbesserung durch Mieter muss möglich gemacht sein.

"- Beweismöglichkeit durch Fotos"

Kann man so nicht beurteilen.

"- Instandsetzung von Dusche und WC -Mieterkosten?"

Hierfür ist der Vermieter zuständig. Auch für eine Reinigung, wenn dem Mieter keine Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben wurde.

[abakus]

Zitat von Sim79

schrieb:

"Kann der Mieter trotzdem seine volle Kaution bekommen?"

Aber, JA doch!

Die Kaution ist unverzüglich abzurechnen. Es ist unzutreffend, dass der Vermieter hierzu 6 Monate Zeit hat. Im hier diskutierten fiktiven Fall hat der Vermieter ja auch bereits abgerechnet, nur falsch überwiesen.

Es ist auch unzutreffend, dass ein Vermieter nachträglich Mängel nach der Übergabe geltend machen kann.

Auch ohne Übergabeprotokoll muss ein Vermieter dann im Bestreitssfall (vor Gericht) beweisen,

- dass der Mangel schon bei Rückgabe bestand und dem Mieter konkret (schriftlich) benannt wurde,
- eine angemessene Frist zur Selbst-Behebung durch den Mieter gesetzt wurde,
- und außerdem angekündigt wurde nach Ablauf der Frist den Mangel gegen Verrechnung mit der Kaution beheben zu lassen.

Zitat von Sim79

"Welche Möglichkeiten hat der Mieter sich erfolgreich gegen die Vorgehensweise des Vermieters zu wehren?"

Der fiktive Mieter könnte zuerst abwarten, ob innerhalb der üblichen Banklaufzeit die Kaution (abzüglich der 60 Euro) bei ihm eintrifft.

Er könnte den Vermieter zu einer schriftlichen Stellungnahme auffordern, warum die Kaution nicht voll ausbezahlt wurde. (Ansonsten könnte der Vermieter evtl behaupten, dass der Anteil von 60 Euro für eine noch zu erwartenden Nebenkostennachzahlung zurückbehalten wurde)

Den fehlenden Teil unter Hinweis auf die Rechtslage unter Fristsetzung bei Vermieter anfordern.
Danach evtl Mahnbescheid beantragen -> evtl Klage

Gruß
abakus

[Dr.Kamphausen]

Abgesehen von der fehlenden Substantiierung der Mängel

Zitat von sim79

...total verdreckt gewesen wären, als wären sie in der gesamten Mietzeit (41 Monate) niemals sauber gemacht worden". Zudem hätte er eine neue Toilette setzen müssen, da eine Reinigung nicht mehr möglich gewesen wäre und auch die Dusche wäre zusätzlich zum bereits bei Einzug schlechten Zustand nun auch noch total verschimmelt gewesen

die schon den Anspruch in Frage stellen, ist den Ausführungen von Abakus nichts hinzuzufügen.

[vico]

abakus schrieb:
"Die Kaution ist unverzüglich abzurechnen. Es ist unzutreffend, dass der Vermieter hierzu 6 Monate Zeit hat. Im hier diskutierten fiktiven Fall hat der Vermieter ja auch bereits abgerechnet, nur falsch überwiesen."

Das stimmt so nicht. Vermieter können grundsätzlich noch 6 nach Auszug Mängel geltend machen. Das geht auch hier, da kein Abnahmeprotokoll unterschrieben wurde.
Eine ordnungsgemäße Abrechnung der Kaution fand bislang auch nicht statt, da wohl nichts schriftlich dem Mieter übersandt wurde. Aussagen wie "er sagte, er behalte mal 60 EU ein etc." sind kaum beweisbar und kein Garant dafür was der Vermieter mit der Kaution letztendlich tut.
Grundsätzlich falsch ist hier nur der Einbehalt wegen Mängel wo keine Nachbesserungsfrist gesetzt wurde. Diese muss der VM auszahlen.
Letztendlich wird die Sache, so vermute ich, nicht ohne Anwalt über die Bühne gehen.

[Dr.Kamphausen]

Hier

Zitat von vico

abakus schrieb:
"Die Kaution ist unverzüglich abzurechnen. Es ist unzutreffend, dass der Vermieter hierzu 6 Monate Zeit hat. Im hier diskutierten fiktiven Fall hat der Vermieter ja auch bereits abgerechnet, nur falsch überwiesen."

Das stimmt so nicht. Vermieter können grundsätzlich noch 6 nach Auszug Mängel geltend machen. Das geht auch hier, da kein Abnahmeprotokoll unterschrieben wurde.

ist zumindest zu differenzieren:

Es gibt keine eindeutige Vorschrift, aus der die von Vico immer wieder proklamierte Abrechnungsfrist von sechs Monaten herzuleiten wäre.
Diese Frist resultiert vielmehr daraus, daß wegen der Umstände, die bei Beendigung eines Mietverhältnisses zu berücksichtigen sind, vielfach wiederkehrend und gleich sind und es deshalb als praxigerecht erscheint, eine solche Frist zu Grunde zu legen.
Gleichwohl gibt es Konstellationen, in denen - meinetwegen ausnahmsweise - auch unter Beachtung der Belange des Vermieters keine Gründe erkennbar sind, diese Frist auszuschöpfen.
Hierbei ist die Vereinbarung der Parteien vor dem Hintergrund der Funktion einer Mietsicherheit maßgeblich von Bedeutung.
Steht nämlich fest, daß keine oder nur deutlich geringere Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Kaution zu besichern wären, ist für eine Festhalten an der Fälligkeitsfrist kein Berechtigung erkennbar.
Vielnmehr ist der Zweck entfallen und die Kaution ganz oder teilweise freizugeben.

[abakus]

Zitat von vico

Das stimmt so nicht. Vermieter können grundsätzlich noch 6 nach Auszug Mängel geltend machen. Das geht auch hier, da kein Abnahmeprotokoll unterschrieben wurde.

Sorry, das kann so nicht stehenbleiben, weil es einfach nicht zutreffend ist.

Wenn es eine vorbehaltose, mängelfreie Abnahme gab, wie hier im Beispiel angenommen, dann können gerade KEINE NACHTRÄGLICHEN Mängel mehr geltend gemacht werden.
Daran ändert auch nichts, ob es ein schriftliches Abnahmeprotokoll gab oder man sich nur mündlich geeinigt hat. Das Abnahmeprotokoll dient nur zur Beweiserleichterung für den Vermieter, der in einem Prozeß beweispflichtig wäre.

Und unter der hier angenommenen Voraussetzung, dass es diese mängelfreie Abnahme gab, hat der Vermieter unverzüglich (also ohne schuldhaftes Zögern) die Kaution abzüglich eines evtl Vorbehalts für eine noch zu erwartende NK-Abrechnung auszubezahlen.

Er kann sich also auch NICHT grundsätzlich 6 Monate Zeit lassen Mängel geltend zu machen .
Selbst wenn man mal hypothetisch annehmen würde, dass diese Aussage von vico zuträfe, dann dürfte der Vermieter die Wohnung innerhalb dieser 6 Monate nicht weiter vermieten.
Woher wollte man sonst wissen, von wem der Mangel stammt. Allein daraus folgt, dass diese Aussage so unhaltbar ist.

Also selbst wenn es keine Abnahme der Wohnung oder Vorbehalte bei der Abnahme gab, können Mängel des (Vor)-Mieters längstens bis zu einer Neuvermietung an den (Nach)-Mieter geltend gemacht werden.



Gruß
abakus

[Sim79]

ERGÄNZUNG:

Angenommen in diesem Fall findet der Auszug/die Übergabe der Wohnung 9 Tage vor Monats-/Mietende statt,
ein neuer Mieter zum Anfang des nächsten Monats ist vorhanden, kann aber aus beruflichen Gründen erst im darauf folgenden Monat einziehen. (Die Wohnung steht 4 Wochen leer)
Eine Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter erfolgt nicht, da der Mieter eigene Verträge mit dem örtlichen Versorger hat, die er zum Tag nach der Übergabe gekündigt hat.

[vico]

Ein Vermieter kann erst dann eine Nebenkostenabrechnung erstellen wenn ihm alle Endabrechnungen von Versorgungsträgern vorliegen. Das ist i.d.R. erst am Ende des Jahres/Anfang des Folgejahres der Fall. Mieter bekommen dadurch k e i n e Abrechnung
direkt nach Auszug, sondern erst am Ende des üblichen Abrechnungszeitraumes.
Mit dem Leerstand hat der ausziehende Mieter in diesem Fall nichts zu tun, denn dieser fällt dem Nachmieter zur Last.
Vermieter rechnen nur die Wohnzeit bis Kündigungsfristende ab. Das bedeutet, dass die 9 Tage bis Mietende aber noch dem alten Mieter zugerechnet werden.

[vico]

siehe hier:

Zitat:
Kautionsrückzahlung versus Nebenkostenabrechnung am Mietende
Über den (richtigen) Zeitpunkt der Rückzahlung einer Mietkaution herrscht Streit. Dabei handelt es sich bei der allgemein angenommenen Frist von sechs Monaten um einen Näherungswert.

lm neuen BGH-Fall ist das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter behält einen Teil der Kaution zurück, weil die Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachforderung zu erwarten sei. Während des Klageverfahrens kann der auf Auszahlung des Kautionsrests beklagte Vermieter die Abrechnung erteilen und nimmt eine zumindest teilweise Verrechnung mit einem Nachzahlungsanspruch auf die Betriebskostenvorschüsse vor; der Rest wird ausgezahlt. Der BGH teilt die Auffassung der Vorderrichter nicht, dass eine Erledigung der Hauptsache (mit Kostenlast des Vermieters) eingetreten sei; er hält die Klage für unbegründet. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution ist nicht bereits bei Mietende fällig geworden. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, für die er die Kaution ganz oder teilweise einbehalten darf, wenn mit (Nach)Forderungen aus dem Mietverhältnis gerechnet werden kann. Eine starre Frist
hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Kaution sichert alle, auch die noch nicht fälligen Ansprüche aus einem Mietverhältnis. Darauf beruhend kann der Vermieter zwar kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, weil seine Ansprüche, soweit er die Abrechnung noch nicht erstellen kann, nicht fällig sind. Umgekehrt gilt dies bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Abrechnungserstellung tatsächlich möglich wird, auch für den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters.

Praxishinweis: Die Entscheidung ist zu begrüßen, weil sie die gesetzlich nicht belegbare Ansicht, dass die Mietsicherheit innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen sei, verwirft. Der Sicherungszweck der Kaution ginge verloren, wenn man dem Vermieter nicht das Verrechnungsrecht zugestehen wollte. Beide Parteien des Mietvertrags haben regelmäßig keinen Einfluss darauf, wann Versorgungsträger Abrechnungsunterlagen erstellen. Es muss daher im Einzelfall geprüft werden, wann dem Vermieter die Abrechnung möglich ist (OLG Düsseldorf, NZM 2005, 783) und ob ihm insoweit gegebenenfalls Versäumnisse zuzurechnen sind. Mit Vorliegen der zur Abrechnung benötigten Daten muss der Vermieter zeitnah abrechnen; bei regelhaftem Verlauf der Dinge darf er bis dahin zumindest Teilbeträge der Sicherheit einbehalten."

BGH, Urteil vom 18. 1. 2006 - VIII ZR 71/05 = NJW 2006, 1422 = NZM2006, 343