Heizkostenabrechnung erst falsch dann zu spät

[Lucky-Red]

Die Mieter von einem Mehrparteienwohnhaus bekommen am 23.12.2011 Ihre Heizkostenabrechnung von 2010 vom Vermieter per Einschreiben. Soweit so gut.

Mieter A bekommt eine Gutschrift.
Mieter B und Mieter C bekommen eine Nachzahlung und prüfen Ihre Abrechnung daher genau. Dabei stellen Sie fest dass die Zählernummern der Heizkörper nicht stimmen. A kontrolliert dies erst nicht.
B und C reklamieren natürlich Ihre Heizkostenabrechnung, Mieter A nicht, aber er kontrolliert dann doch die Zählernummern und kommt auf das gleiche Ergebnis wie B und C, keine Zählernummer stimmt.

Am 10.01.2012 kommt ein neues Schreiben vom Vermieter, diesmal ein normaler Brief, kein Einschreiben! In diesem Schreiben, datiert auf den 28.12.2011, teilt der Vermieter mit, dass die Heizkostenabrechnung falsch war und nun die richtige beiliegen würde. Diese ist auf den 29.12.2011 datiert.
In dieser Abrechnung ergibt sich kein Guthaben mehr für Mieter A.

Nun fragt sich A ob er auf die neue Abrechnung reagieren muss, da sie zu spät bei A angekommen ist. Komisch findet er auch das dass Schreiben vom 28.12.2011 und die Heizkostenabrechnung von 29.12.2011 sein soll.

[772]

Der fiktive Vermieter wird die rechtzeitige Zustellung des zweiten Schreibens gerichtsfest nachweisen müssen, sonst bleibt er auf den genannten Mehrkosten sitzen. Anhand des Poststempels wäre evtl. ein Gegenbeweis möglich. Positiv für die Mieter wäre auch, wenn sie erst im Januar reklamiert hätten.
Bei einer solchen Sachlage wären die Abrechnungen genau zu prüfen, ob nicht noch andere "Fehler" enthalten wären. Z.B. müsste die Summe der Nach- und Rückzahlungen aller Mieter in beiden Versionen gleich sein, und durch Belegeinsicht beim Vermieter könnte geprüft werden, ob er im zweiten Anlauf die Heizkörper richtig zugeordnet hätte.

[Lucky-Red]

Zitat von 772

Positiv für die Mieter wäre auch, wenn sie erst im Januar reklamiert hätten.

Für Mieter B und C ergab sich aus der neuen Abrechnung ein besseres Ergebnis.
Mieter A hat nicht reklamiert, bzw. keinen Widerspruch eingelegt.

Interessant ist außerdem, bei Mieter D befindet sich seit 2010 an 2 Außenwänden eine "Heizschleife". Diese Heizschleife wurde, da die Außenwände zu kalt sind, zur "Schimmelvermeidung" angebracht, ist ca. 8 Meter lang und läuft an den Heizkostenzählern vorbei permanent mit. Über diese zusätzlichen Heizkosten läßt der fiktive Vermieter auch nichts verlauten in der Abrechnung.
Wie kann oder muss sowas eigentlich abgerechnet werden? Nichts gegen Mieter D, aber er hat das Zimmer mit der Heizschleife immer warm, ohne den Heizkörper an machen zu müssen.

[hambre]

Zitat von 772

Der fiktive Vermieter wird die rechtzeitige Zustellung des zweiten Schreibens gerichtsfest nachweisen müssen, sonst bleibt er auf den genannten Mehrkosten sitzen.

Das spielt keine Rolle. Die erste Abrechnung war formal richtig und nur inhaltlich falsch. damit hat der Mieter rechtzeitig eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Nach Ablauf der 12-Monatsfrist ist eine Änderung deer Abrechnung zu lasten des Mieters nicht mehr zulässig. Der Mieter hat daher Anspruch auf Erstattung des Betrages aus der ersten Abrechnung und zwar auch dann, wenn der Vermieter die Zustellung der zweiten Abrechnung nachweisen kann.

Eine genaue Prüfung halte ich ebenfalls nicht für erforderlich. Das bringt dem Mieter nur dann etwas, wenn das Ergebnis der Prüfung wäre, dass die Erstattung noch höher ausfällt als bei der ersten Abrechnung.

Interessant ist außerdem, bei Mieter D befindet sich seit 2010 an 2 Außenwänden eine "Heizschleife". Diese Heizschleife wurde, da die Außenwände zu kalt sind, zur "Schimmelvermeidung" angebracht, ist ca. 8 Meter lang und läuft an den Heizkostenzählern vorbei permanent mit. Über diese zusätzlichen Heizkosten läßt der fiktive Vermieter auch nichts verlauten in der Abrechnung.
Wie kann oder muss sowas eigentlich abgerechnet werden? Nichts gegen Mieter D, aber er hat das Zimmer mit der Heizschleife immer warm, ohne den Heizkörper an machen zu müssen.

Zu so einem Fall ist mir keine Rechtsprechung bekannt.

[Ron-Wide]

Und wie ist dann dieses Urteil zu verstehen? :

Der Vermieter kann seine Abrechnung, wenn er sie formell ordnungsgemäß innerhalb der 12-monatigen Frist dem Mieter übersandt hat auch nach Fristablauf noch korrigieren, wenn inhaltliche Fehler vorhanden sind. Er kann also auch nach Fristablauf noch Nachforderungen stellen, wenn die Nachforderung auf inhaltlichen Fehlern beruht. BGH (Urteil vom 17.11.2004 Az: VIII ZR 115/04).

[hambre]

Das Urteil bitte auch komplett lesen. Das enthält nämlich schon in den Leitsätzen auch folgende Passage:

Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

Zu interpretieren ist das wie folgt:
Wenn bereits die erste rechtzeitige Abrechnung eine Nachforderung enthält, aber inhaltlich falsch ist, dann kann der Vermieter die Abrechnung auch nach Ablauf der 12 Monate noch korrigieren und dann maximal die ursprüngliche Nachforderung aus der ersten Abrechnung geltend machen.

Ergänzung:
Wichtig ist dazu natürlich, dass die Nebenkostenabrechnung erst nach dem 31.12. beim Mieter eingetroffen ist. Der Mieter sollte daher auch den Briefumschlag mit dem Poststempel aufbewahren, da zu erwarten ist, dass der Vermieter eine rechtzeitige Zustellung behauptet. Die Empfehlung zur Aufbewahrung des Umschlages gilt auch, obwohl die Beweispflicht für die rechtzeitige Zustellung beim Vermieter liegt.

[772]

Anscheinend hat der fiktive Vermieter mit dem Briefdatum in 12/11 versucht, den Anschein einer rechtzeitigen Nachbesserung zu erwecken. Daraus folgt für mich,
- dass man diesbezüglich auf Mauscheleien gefasst sein muss, und
- dass weitere Mauscheleien zu Ungunsten der Mieter nicht ausgeschlossen sind. Die nicht durch entsprechende Geräte erfasste Heizschleife zeigt doch, dass der Vermieter das alles nicht so genau nimmt - es geht ja nicht um sein Geld!

Ein Heizungsfachmann könnte dazu wohl sagen, ob die Erfassung an einer solchen Schlange funktioniert. Wenn ja, hätte der Vermieter ggf. seine Pflichten nach der Heizkostenverordnung nicht erfüllt und müsste sich ggf. eine 15%ige Kürzung gefallen lassen.

[schielu]

Zitat von 772

Ein Heizungsfachmann könnte dazu wohl sagen, ob die Erfassung an einer solchen Schlange funktioniert. Wenn ja, hätte der Vermieter ggf. seine Pflichten nach der Heizkostenverordnung nicht erfüllt und müsste sich ggf. eine 15%ige Kürzung gefallen lassen.

Dazu gibt es ein Verfahren:
http://www.techem.de/Deutsch/Fachwis...rwaermeabgabe/

[Lucky-Red]

Zitat von 772

Anscheinend hat der fiktive Vermieter mit dem Briefdatum in 12/11 versucht, den Anschein einer rechtzeitigen Nachbesserung zu erwecken. Daraus folgt für mich,
- dass man diesbezüglich auf Mauscheleien gefasst sein muss, und
- dass weitere Mauscheleien zu Ungunsten der Mieter nicht ausgeschlossen sind. Die nicht durch entsprechende Geräte erfasste Heizschleife zeigt doch, dass der Vermieter das alles nicht so genau nimmt - es geht ja nicht um sein Geld!

Ein Heizungsfachmann könnte dazu wohl sagen, ob die Erfassung an einer solchen Schlange funktioniert. Wenn ja, hätte der Vermieter ggf. seine Pflichten nach der Heizkostenverordnung nicht erfüllt und müsste sich ggf. eine 15%ige Kürzung gefallen lassen.

Der Fiktive Mieter A ist ja eigentlich auch nicht so. Fehler können ja passieren.
Aber immer wenn A etwas zu reklamieren hat, muss er eine Hotline anrufen, die das Problem zwar im Computer eintragen, aber sich danach keiner meldet.
Ein richtiges rankommen an den fiktiven Vermieter ist A absolut nicht möglich. Kommunikation nicht möglich.

Der fiktive Vermieter erklärt die Fehler mit dem Wechsel der Ablesefirma. Mieter A wird die korregierte Abrechnung, da nur als Standardbrief versendet, als nicht erhalten ansehen.

An der Heizschlange beim fiktiven Mieter D kann man im Moment garantiert keine Heizkosten ablesen. Heißt das jetzt das die anderen fiktiven Mieter automatisch 15% von der Heizkostenabrechnung abziehen könnten?

[schielu]

Dort wo keine tel. Kontaktaufnahme möglich ist, bleibt immer noch die Schriftform.
Nein, einfach mal 15% abziehen geht nicht!