Fraglicher Fall von Schönheitsreperaturen!

[Mieter910]

Also, angenommen, es handelt sich um folgenden, fiktiven Fall:

Ein Mieter beendet nach ca. 1,5 Jahren das Mietverhältnis. Die Wohnung wurde bei Bezug frisch renoviert übernommen vom Mieter. Es wurde nichts an den Farben etc. vom Mieter geändert.

An zwei Wänden in Wohn- und Schlafräumen sind Abdrücke von Möbelstücken zu erkennen.

Der Mietvertrag, der von Vermieter und Mieter geschlossen wurde, enthält folgende Vereinbarungen:

Paragraph 27:
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung auf seine Kosten die Schönheitsreperaturen durchzuführen.

2. Zu den Schönheitsreperaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren einschließlich der Innenseiten aller Außenfester und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff, Aluminium oder ähnliche Elemente handelt.
Sämtliche Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen.
Die Räume müssen bei Auszug in einer Farbgestaltung hinterlassen werden, die dem durchschnittlichen und üblichem Geschmacksempfinden entsprechen.

3. Im Allgemeinen werden Schönheitsreperaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
- in Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre
- in sonstigen Räumen wie zum Beispiel Boden, Keller und Abstellräume alle 10 Jahre

Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreperaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

4. Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses gem. Ziff. 3. seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Durchführung der Schönheitsreperaturen noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer zukünftig fälligen Renovierung entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad (Abgeltungsquote) zu tragen. Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags zu berechnen.

Berechnungsbeispiel:
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung im üblichen Anfang abgenutzt. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
tatsächliche Wohndauer: 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach: 5 Jahren
Abgeltungsquote: 4/5


FRAGE: Kann der Vermieter vom Mieter eine Renovierung verlangen oder kommt der Mieter drum herum?

[Ron-Wide]

Der erste Teil der Klausel ist nicht zu beanstanden.

Die Abgeltungsklausel in 4. ist unwirksam, da sie sich auf eine Zeit bezieht. Der Mieter müsste auch dann renovieren oder zahlen, wenn kein Bedarf bestehen würde. Außerdem ist der Kostenvoranschlag nur vom Vermieter nicht bindend.

Die Suchoption des Forums hilft bestimmt noch viel weiter.

[772]

Ein weiteres Argument gegen die Wirksamkeit von Abs. 4 ist, dass dem Mieter anscheinend nicht erlaubt wird, die Abgeltungszahlung durch Eigenleistung zu umgehen.

[Mieter910]

Zitat von Ron-Wide

Der erste Teil der Klausel ist nicht zu beanstanden.

Die Abgeltungsklausel in 4. ist unwirksam, da sie sich auf eine Zeit bezieht. Der Mieter müsste auch dann renovieren oder zahlen, wenn kein Bedarf bestehen würde. Außerdem ist der Kostenvoranschlag nur vom Vermieter nicht bindend.

Die Suchoption des Forums hilft bestimmt noch viel weiter.

Also Du meinst, der Mieter muss nur die Räume renovieren, in denen Bedarf besteht, die anderen (sind wie neu) müsste der Mieter in diesem Fall nicht renovieren?

[Mieter910]

Zitat von 772

Ein weiteres Argument gegen die Wirksamkeit von Abs. 4 ist, dass dem Mieter anscheinend nicht erlaubt wird, die Abgeltungszahlung durch Eigenleistung zu umgehen.

Mist, hatte vergessen den letzten Satz von 4. auch noch einzugeben. Dieser lautet: "Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreperaturen selbst auszuführen."

Tut mir Leid! Wie würdest Du es unter diesen Umständen bewerten?

[moriarty]

Zitat von Ron-Wide

Die Abgeltungsklausel in 4. ist unwirksam, da sie sich auf eine Zeit bezieht. ...

Mhhmm, so unwirksam sehe ich das nicht. Immerhin spricht Ziff. 4 von "... dem tatsächlichen Abnutzungsgrad ...". Auch wird Bezug genommen auf Ziff. 3 in dem es dann heisst: "Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein.".
Wie würdest Du die Klausel wirksam formulieren?

[hambre]

Also Du meinst, der Mieter muss nur die Räume renovieren, in denen Bedarf besteht, die anderen (sind wie neu) müsste der Mieter in diesem Fall nicht renovieren?

Wo sollte denn nach nur 1,5 Jahren so ein Bedarf entstehen? Eine Abnutzung durch vertragsgemäße Nutzung muss nicht beseitigt werden. Dass durch Möbelstücke Abdrücke entstehen können, gehört nach meiner Auffassung zur vertragsgemäßen Nutzung.

Ich schließe mich übrigens an, dass 1. - 3. wirksam sind, aber nach 1,5 Jahren zu keiner Renovierungspflicht führen. Die Klausel 4. ist dagegen unwirksam, da sie keinen "Weichmacher" enthält". Der Mieter muss daher beim Auszug nichts machen, auch nicht die Abdrücke beseitigen.

[schielu]

Der BGH hält diese "Abgeltungsklausel" für unwirksam:http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/...ietvertrag.htm

[moriarty]

Zitat von schielu

Der BGH hält diese "Abgeltungsklausel" für unwirksam:http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/...ietvertrag.htm

Der vorliegende Fall enthält aber gerade keine "starre" Abgeltungsquote! Denn die Klausel des TE berechnet sich aus: tatsächliche Wohndauer/voraussichtlicher Renovierungsbedarf.

Auch wenn die Klausel unwirksam wäre, so führt dies im vorliegenden Fall nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Eine "Aufspaltung" in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil ist hier möglich. (Vgl. BGH VIII ZR 224/07)