Frage bzgl. Gültigkeit der Klausel zu Schönheitreparaturen

[this_alex]

Folgende Annahme:

Ein Paar ("Mieter") mietet eine Wohnung seit 01. Februar 2008, der Einzug fand Ende März statt, vorher wurde die Wohnung durch das Paar komplett gestrichen.
Das Paar wird zum Ende April die Wohnung kündigen und ausziehen.

Angenommen, im Mietvertrag befände sich folgender Passus bzgl. Schönheitsreparaturen:

4. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
In gleicher Weise hat er Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge Beträgt im Allgemeinen:
bei Küchen, Bädern und Duschen - 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletteten - 5 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 7 Jahre

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im Allgemeinen 3 Jahre.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde, dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.
Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.

Wäre dieser Passus gültig?
Meiner Meinung nach sind die zeitlichen Fristen bis auf den Satz unter 4.a) "Die Zeitfolge Beträgt im Allgemeinen" starr formuliert und damit ungültig.

Vielen Dank für Ihre Einschätzungen!

MfG A. Wagner

[772]

"im Allgemeinen" ist eben nicht starr...

Das einzige was mir auffällt sind die Fußleisten. Damit wäre womöglich der vom BGH definierte Umfang gesprengt und die Klauseln ungültig(?)

[this_alex]

Dort ist es variabel formuliert, das ist richtig. Aber in den weiteren Texten wird jeweils konrekt auf die Zeiträume Bezug genommen:

4.b) "...wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a [...] verstrichen sind"
4.c) "Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Zeitfolgen [...] durchgeführt worden sind..."

Sind sie damit ebenfalls als variabel zu verstehen?


Am Rande: diese Klausel, einen Mieter anteilig an Renovierungskosten zu beteiligen ist eine tolle Geldquelle für Vermieter, denn welcher V renoviert tatsächlich anschließend eine Wohnung (Messietum o.ä. natürlich ausgeschlossen)? Die bleibt so, wie sie ist, und der nächste Mieter kann sehen, was er damit tut.... soweit zumindest meine Erfahrung.

[772]

Da in 4b und 4c lediglich auf 4a ("Die Zeitfolge beträgt im Allgemeinen ...") hingewiesen wird, wäre die Flexibilität mMn weiter gegeben.

Und wenn der Vermieter einen "Dummen" findet, der freiwillig zu Beginn renoviert...

Genau genommen könnte ein Mieter, der einen Mietvertrag mit dieser Klausel vorfindet, die Auszahlung des vorigen Betrages fordern, wenn er gleich renoviert...
(Ups, das muss ich wohl im Schlaf geschrieben haben)

[schielu]

Viel besser und deutlicher kann eine Renovierungs-/Abgeltungsklausel kaum noch formuliert werden!

[hambre]

Zitat von schielu

Viel besser und deutlicher kann eine Renovierungs-/Abgeltungsklausel kaum noch formuliert werden!

Ich halte zwar 4 a) und b) für wirksam, nicht jedoch 4 c).

Ich weiß zwar, was der Vermieter eigentlich meint, dennoch kann ich das aus dem Text der Klausel nicht herauslesen. Was passiert z.B. wenn die Wohnung beim Auszug nicht normal abgenutzt ist, d.h. eine ungewöhnlich geringe oder eine ungewöhnlich hohe Abnutzung vorliegt? Nach dem Wortlaut ist dann Satz 2 nicht anzuwenden, d.h. es ergibt sich eine Renovierungspflicht nach Satz 1. Das wiederum wäre nicht zulässig.

Insgesamt halte ich die Klausel daher schon wegen unverständlicher Formulierung für unwirksam (siehe BGH, Urteil vom 5. März 2008 – VIII ZR 95/07)

[772]

Da ist was dran: Wenn die Whg. z.B. ungewöhnlich hoch abgenutzt ist, muss nichts bezahlt werden