Firstlose Kündigung einer Mietwohung - möchte mein Rechtswissen verbessern

[Huibuh]

Ich bin unerfahren in dem Thema, habe mich hier umgelesen, und weiß zu meinem Verständnis noch nicht alles zu ordnen. Vielleicht geht das ja anhand eines erfundenen Falls:

Ein Mieter würde seit einigen Jahren eine kleine Wohnung bewohnen. Seinen Lebensunterhalt würde er durch eine selbständige Tätigkeit bestreiten (das könnte Webprogrammierung sein oder irgendwas anderes). Alle Mieten hätte er bislang immer rechtzeitig und passend überwiesen. Durch Zahlungsausfall in seinem aktuellen Projekt hätte er seine Rücklagen aufbrauchen müssen, und hätte nun zwei aufeinander folgende Monate keine Miete zahlen können. Er sei gegenüber seinem Wohnungsvermieter grundsätzlich zahlungswillig. Zum Ausgleich der Mietschuld hätte er ein kurzfristiges Projekt bekommen können, konnte es abschließen mit zugesichertem vollem Zahlungseingang zum 31. des laufenden Monats. Mit diesem Betrag könnte er ausstehende Mieten begleichen, und die nächsten Monatsmieten wieder sicher zahlen. Sein Wohnungsvermieter hätte aber nicht mit sich reden lassen. Der Wohnungsvermieter hätte ihn nun anfangs des Monats eine Mahnung und Zahlungsaufforderung mit Frist Monatsmitte zukommen lassen; und nunmehr sei die fristlose Kündigung der Wohnung schriftlich erfolgt, mit Verweis auf BGB §543 (2), 3.a), begründet mit den zwei Mietrückständen, den beiden Mahnkosten und der bestehenden Zahlungsunfähigkeit.

Formuliert worden sei eine fristlose Kündigung, von einer mitausgesprochenen ordentlichen Kündigung sei im Wortlaus nichts klares zu erkennen. Dafür aber fände sich dann ein Wortlauf im Schreiben, der besage, daß einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages gemäß §545 BGB widersprochen ist.

Angenommen noch am 31. des laufenden Monats wird die ausstehende Mietschuld in voller Höhe und in bar auf das Konto des Vermieters bei dessen Bankfiliale eingezahlt; auch die Miete für einen neuen Monat würde da sogleich miteingezahlt werden. Wäre dann diese erstmalige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgehoben? Könnte das Mietverhältnis nun fortgesetzt werden (nur dürfte eben ein solcher Mietausfall nicht nochmals entstehen)?
Oder würde ein Fortsetzen des Mietverhältnisses an dem Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages gemäß §545 BGB scheitern?

Danke für Eure Beiträge und Erhellungen!

Gruß
Huibuh

[Ron-Wide]

Formuliert worden sei eine fristlose Kündigung, von einer mitausgesprochenen ordentlichen Kündigung sei im Wortlaus nichts klares zu erkennen. Dafür aber fände sich dann ein Wortlauf im Schreiben, der besage, daß einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrages gemäß §545 BGB widersprochen ist.

Das ist insgesamt nicht zu beanstanden und rechtmäßig.

Der Vermieter bringt hier deutlich zum Ausdruck, dass er an einer Fortführung des Vertrages nicht mehr interessiert ist. Selbst wenn die fristlose Kündigung beispielsweise durch Zahlung innerhalb von 2 Monaten nach Erhebung der Räumungsklage unwirksam würde, besteht dennoch der ordentliche Kündigungstermin weiterhin.

[Huibuh]

Vielen Dank für diese klare Aussage! ... hilft mir sehr bei der Einordnung.

Gruß
Huibuh

[772]

Die fristlose Kündigung wäre durch die Nachzahlung vom Tisch - allerdings funktioniert dies nach dem Gesetz nur einmal!

Alles steht und fällt mit einer möglichen ordentlichen Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB. Wurde sie in dem Beispiel ausgesprochen? Wurden die Gründe dafür genannt? Nur wenn dies der Fall wäre, würde das Mietverhältnis nach der Sachlage tatsächlich beendet!

[Huibuh]

Zitat von 772

Die fristlose Kündigung wäre durch die Nachzahlung vom Tisch - allerdings funktioniert dies nach dem Gesetz nur einmal!

Alles steht und fällt mit einer möglichen ordentlichen Kündigung des Vermieters nach § 573 BGB. Wurde sie in dem Beispiel ausgesprochen? Wurden die Gründe dafür genannt? Nur wenn dies der Fall wäre, würde das Mietverhältnis nach der Sachlage tatsächlich beendet!

Das sind gute Fragen. Es kommt wohl sehr auf den Text an, der in einem fristlosen Kündigungsschreiben stehen würde - oder auch nicht stehen würde.

Ergänzend zum obigen Beispiel sei angenommmen, der Vermieter hätte in seinem Kündigungsschreiben die beiden ausstehenden Monatsmieten und Mahnkosten exakt benannt. Entgegen dem vom Mieter gesuchten Gespräch spräche der Verieter diesem in seinem Schreiben die Bereitschaft den Mietrückstand zu begleichen ab, und mache aufgrund des Mietrückstandes von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht gemäß §543 (2), 3.a) BGB Gebrauch und würde damit den Mietvertrag XYZ für die Wohnung ABC fristlos kündigen. Es käme noch der Hinweis, daß der Vermieter einer stillschweigenden Verlängerung des Mietvertrags gemaß §545 BGB ausdrücklich widerspräche. Mehr sei nicht genannt.

Entsprechend der Aussage von Ron-Wide gehe ich davon aus, daß das rechtlich nicht zu beanstanden ist. Oder liegt eine Irrtum vor?

[772]

Nein, die fristlose Kündigung ist nicht zu beanstanden, jedoch beim ersten Mal durch die Nachzahlung vom Tisch.

Der Hinweis auf §545 BGB hat in dieser Konstellation keine Wirkung.

Ich hatte Zweifel wegen

Zitat von Ron-Wide

[...] besteht dennoch der ordentliche Kündigungstermin weiterhin.

und aufgrund der Präzisierung, dass in dem Kündigungsschreiben ausschließlich von der fristlosen Kündigung gesprochen wird, bin ich nun sicher, dass die zitierte Einschätzung nicht zutrifft.

Es liegt im Beispiel mMn keine ordentliche Kündigung vor.

[Huibuh]

Zitat von 772

Nein, die fristlose Kündigung ist nicht zu beanstanden, jedoch beim ersten Mal durch die Nachzahlung vom Tisch.

Der Hinweis auf §545 BGB hat in dieser Konstellation keine Wirkung.

Ich hatte Zweifel wegenund aufgrund der Präzisierung, dass in dem Kündigungsschreiben ausschließlich von der fristlosen Kündigung gesprochen wird, bin ich nun sicher, dass die zitierte Einschätzung nicht zutrifft.

Es liegt im Beispiel mMn keine ordentliche Kündigung vor.

Danke für diesen Betrag. Du scheinst recht zu haben. Ich habe weiter recherchiert und fand Verweise auf folgende Artikel:

- http://www.rp-online.de/wirtschaft/r...hlen-1.2322380
- http://www.mieterbund.de/913.html
- http://www.rewirpower.de/home/wohnen...fristlose.html
- http://www.elo-forum.org/allgemeine-...tml#post860007

Diese bestätigen Deine Einschätzung. Hätte der Vermieter geschrieben, daß er firstlos kündigt, hilfsweise fristgerecht, so läge nicht nur eine fristlose Kündigung vor, sondern auch eine fristgerechte ordentliche Kündigung. Der Vermieter beschränkte sich aber auf die fristlose. (Eine fristgerechte kann er natürlich noch immer forumlieren.) Die fristlose Kündigung würde unwirksam mit der genannten vollständigen Begleichung der Forderung des Vermieters. Das geht aber nur einmal für einen Zeitraum von zwei Jahren. Da muß jede Mietzahlung rechtzeitig und in voller Höhe eingehen.

Und wie Du bereits sagtest:

Zitat von 772

Der Hinweis auf §545 BGB hat in dieser Konstellation keine Wirkung.

Ich danke Dir!

Gruß
Huibuh

[772]

Zitat von Huibuh

Hätte der Vermieter geschrieben, daß er firstlos kündigt, hilfsweise fristgerecht, so läge nicht nur eine fristlose Kündigung vor, sondern auch eine fristgerechte ordentliche Kündigung. Der Vermieter beschränkte sich aber auf die fristlose. (Eine fristgerechte kann er natürlich noch immer forumlieren.) Die fristlose Kündigung würde unwirksam mit der genannten vollständigen Begleichung der Forderung des Vermieters. Das geht aber nur einmal für einen Zeitraum von zwei Jahren. Da muß jede Mietzahlung rechtzeitig und in voller Höhe eingehen.

Absolut korrekt!

Sobald aber die Schulden beglichen sind, fehlt die Begründung für die ordentliche (fristgerechte) Kündigung und sie wäre unwirksam.