Erblast in Eigentumswohnung - Nutzerin will nicht ausziehen

[Hauswirtin]

Der Fall:

A. hat zusammen mit seiner Schwester B von seinem verstorbenen Vater eine Eigentumswohnung geerbt, die das Geschwisterpaar lieber heute als morgen verkaufen möchte, weil sie auf das Geld angewiesen sind. Beide sind erwerbslos und können es sich nicht leisten, diese Eigentumswohnung zu unterhalten.
Der Haken an der Sache: Die Wohnung ist derzeit so gut wie unverkäuflich, weil sie von der Lebensgefährtin von A.s Vater bewohnt wird. Die Dame, mittlerweile über 80 , pocht auf ein "lebenslanges Wohnrecht" - das allerdings nirgends - auch nicht im Testament des Verstorbenen - festgelegt ist. Sie wohne hier seit 30 Jahren und denke nicht daran, auszuziehen. Mit dieser Begrundung weigert sie sich auch, an das Geschwisterpaar Miete zu zahlen.
Sie spielt auf Zeit - an einem Tag erklärt sie, in Kürze ausziehen zu wollen, ihre Kinder seien schon auf der Suche nach einem geeigneten Pflegeheim - am nachsten Tag erklärt sie wiederum, sei wolle wohnen bleiben, könne sich aber eine Miete von 350€/Monat von ihrer kleinen Rente nicht leisten.
Man muss hier hinzufügen, dass die alte Dame zwar formell arm ist wie eine Kirchenmaus, aber noch vor einigen Jahren ihren Kindern 95.000€ geschenkt hat. Besagte Kinder, alle in gut bezahlten Jobs und mit schuldenfreiem Wohneigentum erklären sich als nicht zuständig in dieser Angelegenheit. Ihre Mutter müsse wissen was sie tue ...
Welche rechtliche Handhabe haben A und B um die Zahlung der Miete durchzusetzen? Und können sie z.B. die Kinder der alten Dame in die Pflicht nehmen?

[vico]

Nach einem Sterbefall müssen die Erben einen Erbschein beim Notar oder Gericht beantragen. Der Erbschein gilt als eine Art Ausweis für Geschäfte. Solange das nicht gemacht wird und die Erben beim Amtsgericht nicht als Erben des Hauses in das Grundbuch eingetragen werden (auch diese muss beantragt werden), sind die Erben kaum handlungsfähig und klar, dass die alte Dame sich Zeit lässt.
Ist formell alles in Ordnung, liegen Erbschein vor etc., und ist der Dame keinerlei Wohnrecht eingetragen worden, so muss sie ausziehen wenn sie keinen Mietvertrag will.
Die Kinder der Dame haben mit der Angelegenheit nichts zu tun.