Betriebskostenabrechnung - Erstellung durch einen Dritten

[fliwatüüt]

Guten Tag,
mich würden mal Einschätzungen zu folgender fiktiven Situation interessieren.

Angenommen eine Betriebskostenabrechnung wird erstmalig durch einen Dritten erstellt.

Muß dieser seine Vertretungsbefugnis (von sich aus) offenlegen?

Muß also zum Beispiel in der Betriebskostenabrechnung zwingend Name und Anschrift des Vermieters
genannt werden:

Wir erstellen Ihre BK-Abrechnung im Auftrag von Vermieter X, Musterstr, Musterstadt

oder würde reichen

Wir erstellen die Abrechnung im Auftrag Ihres Vermieters.

Oder darf der Dritte auch einfach in eigenem Namen ohne Hinweis auf die Vertretung handeln?


Angenommen in der BK-Abrechnung findet sich kein Hinweis, dass sie im Auftrag vorgenommen wurde, kann dann der Mieter die Abrechnung gemäß §174 BGB unverzüglich ganz zurückweisen.

Danke schonmal

lg
fliwatüüt

[vico]

fliwatüüt schrieb:
"Angenommen in der BK-Abrechnung findet sich kein Hinweis, dass sie im Auftrag vorgenommen wurde, kann dann der Mieter die Abrechnung gemäß §174 BGB unverzüglich ganz zurückweisen."

Nein, denn das ist weder ein Formfehler noch eine falsche Abrechnung. Der Mieter muss seine Betriebskosten bezahlen, es sei denn er findet andere Mängel/Fehler in der Abrechnung.
Eine Pflicht des VM den Ersteller der Abrechnung zu benennen, besteht m.E. nicht. Evtl. Fragen wären aber weiterhin an den VM selbst zu richten, da er nach den Angaben des VM rechnen muss.
Ein VM ist z.B. bei längerer Krankheit verpflichtet die Abrechnung von einer Ersatzperson erstellen zu lassen um die Frist einzuhalten.

[fliwatüüt]

Zitat von vico

Eine Pflicht des VM den Ersteller der Abrechnung zu benennen, besteht m.E. nicht.

Sorry, die Fragestellung war doch genau anderesrum.

Gibt es eine Pflicht des Erstellers (also des Dritten) in der Abrechnung mitzuteilen, für Wen er diese erstellt, und ob er entsprechend bevollmächtigt ist.

Der Mieter hat doch kein Vertragsverhältnis mit dem Dritten.

Kann dieser dann trotzdem Nachforderungen stellen oder die Vorauszahlungen anpassen, ohne anzugeben für wen er das überhaupt macht???

lg
fliewatüüt

[vico]

Sehen wir doch die Sache mal logisch: Wenn der Ersteller nicht vom VM bevollmächtigt wäre die Abrechnung durchzuführen, würde der Ersteller das schließlich auch nicht machen, oder? Schließlich wird dieser in aller Regel dafür bezahlt. Der Mieter muss mit dem Ersteller der Abrechnung auch kein Vertragsverhältnis haben.

[fliwatüüt]

Zitat von vico

Der Mieter muss mit dem Ersteller der Abrechnung auch kein Vertragsverhältnis haben.

Aber der Dritte kann doch keinerlei Erklärungen zum Mietverhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter abgeben (zB. Vorauszahlungen anpassen, oder Nachforderungen stellen) , wenn er nicht Vertragspartei ist?

Oder sehe ich das falsch?

lg
fliwatüüt

[Ron-Wide]

Zitat von fliwatüüt

Sorry, die Fragestellung war doch genau anderesrum.
Gibt es eine Pflicht des Erstellers (also des Dritten) in der Abrechnung mitzuteilen, für Wen er diese erstellt, und ob er entsprechend bevollmächtigt ist.
Der Mieter hat doch kein Vertragsverhältnis mit dem Dritten.
Kann dieser dann trotzdem Nachforderungen stellen oder die Vorauszahlungen anpassen, ohne anzugeben für wen er das überhaupt macht???
lg
fliewatüüt

Das liest sich wie ein Vermieterwechsel.

Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter oder auch der Vermieter als Vorgänger, seine Mieter von einer solchen Veränderung in Kenntnis setzen muß.
Zahlt der Mieter, so wie hier in diesem Beispiel geschildert kann es ihm passieren, dass er nochmal an den ursprünglichen Vermieter zahlen müsste.

[Dr.Kamphausen]

Zitat von fliwatüüt

Aber der Dritte kann doch keinerlei Erklärungen zum Mietverhältnis zwischen dem Mieter und Vermieter abgeben (zB. Vorauszahlungen anpassen, oder Nachforderungen stellen) , wenn er nicht Vertragspartei ist?

Oder sehe ich das falsch?

lg
fliwatüüt

Diese Prämisse ist zutreffend.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung höchstpersönlich vorzunehmen.
Er darf sich dabei eines Dritten bedienen.

In aller Regel ergibt sich aus einer solchen Fremdabrechnung ein Hinweis darauf, daß ein Auftragsverhältnis zum Vermieter besteht.
Fehlt gänzlich ein solcher Hinweis und ist dem Mieter auch im Übrigen nicht bekannt, daß ein Dritter im Auftrag bzw in Vertretung des Vermieters handelt, fehlt es mangels Vertragsbeziehung an einer Aktivlegitimation.
Eine Zurückweisung gem. § 174 BGB ist erläßlich, weil die Vornahme der Abrechnung keine einseitige WE darstellt.

[Ron-Wide]

Zitat von Dr.Kamphausen

...Eine Zurückweisung gem. § 174 BGB ist erläßlich, weil die Vornahme der Abrechnung keine einseitige WE darstellt.

Ist es möglich diesen Satz näher zu erläutern?

[Dr.Kamphausen]

Zitat von Senior

Ist es möglich diesen Satz näher zu erläutern?

Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist keine einseitige WE. Deshalb ist § 174 BGB unanwendbar.
Die hier vorliegende Situation ist vergleichbar mit jener, in der ein offensichtlich nicht Anspruchsberechtigter eine fremde Forderung in eigenem Namen geltend macht.
Es entfaltet keine Rechtswirkungen.

[Jura-Kurtl]

Zitat von Dr.Kamphausen

Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist keine einseitige WE. Deshalb ist § 174 BGB unanwendbar.

Möchte an dieser Stelle noch nachfragen und ergänzen.

Meines Wissens wird der §174 BGB nicht NUR bei einseitigen Rechtsgeschäften angewandt, sondern auch bei anderen Rechtsgeschäften ,
zum Beispiel beim Begehren des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Hier kann in Analogie zu §174 BGB der Mieter das Erhöhungsbegehren unverzüglich als vollmachtlos zurückweisen, wenn es von einem Dritten erstellt ist, und dieser keine ORIGINAL-Vollmacht des Vermieters beigelegt hat.


Gemäß eines Vortrags von Dr. Hans Langenberg (Vors. Richter am LG Hamburg) auf dem Mietgerichtstag handelt es um gravierende formelle Mängel der Abrechnung, wenn die Angabe des Vermieters auf der Betriebskosten Abrechnung fehlt oder unvollständig ist, oder der Vertreter seine Vertretungsberechtigung nicht erkennen lässt .

siehe hierzu:
http://mietgerichtstag.de/downloads/langbet.pdf

Zitat von fliwatüüt

Der Mieter hat doch kein Vertragsverhältnis mit dem Dritten.
Kann dieser dann trotzdem Nachforderungen stellen oder die Vorauszahlungen anpassen, ohne anzugeben für wen er das überhaupt macht???

Wenn der Nebenkostenabrechnung gleichzeitig noch eine Vorauszahlungsanpassungserklärung beiliegt, so ist zumindest dieser Teil eine einseitige Willenserklärung und kann unverzüglich als vollmachtslos zurückgewiesen werden.
In der Regel werden 7-10 Tage noch als "unverzüglich" angesehen.