Beendigung des Mietverhältnisses nach 12 Monaten

[Silberwolf]

Gehen wir einmal davon aus, ein Mietvertrag wurde zum 1.5.2009 geschlossen, die Miete ab 15.5. gezahlt (da der Einzug erst dann erfolgte) und das Mietverhältnis wird vom Mieter zum 30.4.2010 gekündigt.

Die Mietkaution dient gemäß Mietvertrag (z.B. per Vordruck des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. inder 30.000 Fassung 10/2008) zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Gehen wir weiterhin davon aus, dass der Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen freistellt. Weiterhin stünde beim Thema "Schönheitsreparaturen", dass der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparaturen an Wänden ... der Küchen, Bäder, Duschräume, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, alle anderen Röume im Allgemeinen alle 7 Jahre ab Beginn des Mietverhältnisses ... auszuführen. Es würde weiterhin erwähnt, dass es sich nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen seien.

In einer Zusatzvereibarung zum Mietvertrag stünde desweiteren, dass die Rückzahlung der Kaution nicht früher als einen Monat nach Übergabe der Auszugsabrechnung erfolge.

Nehmen wir nun an, die Nebenkostenabrechnung des Mietobjekts erfolge im Regelfall im Dezember eines jeden Jahres, da sie an der Nebenkostenabrechnung des gesamten Miethauses hinge.

Frage A)
Wenn das Mietverhältnis nach 1 Jahr endet, und die Räume nicht mehr als die normale Abnutzung zeigen, könnte der Vermieter den Mieter verpflichten, die gesamte Wohnung frisch zu streichen?

Frage B)
Sollte der Vermieter keine Mängel an der Wohnung selbst mehr beanstanden, könnte der Mieter den Vermieter zur Rückgabe der Kaution drängen, wenn er ihm im Gegenzug einen Betrag X für mögliche Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung quasi als "Ersatzkaution" anbietet?

Ich bin gespannt auf Ihre Meinungen und sag schon mal Danke!

[schielu]

Zitat von Silberwolf

Frage A)
Wenn das Mietverhältnis nach 1 Jahr endet, und die Räume nicht mehr als die normale Abnutzung zeigen, könnte der Vermieter den Mieter verpflichten, die gesamte Wohnung frisch zu streichen?

Kann er m.E. nicht, da es an einer wirksamen Quotenregelung fehlt.

Frage B)
Sollte der Vermieter keine Mängel an der Wohnung selbst mehr beanstanden, könnte der Mieter den Vermieter zur Rückgabe der Kaution drängen, wenn er ihm im Gegenzug einen Betrag X für mögliche Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung quasi als "Ersatzkaution" anbietet?

Drängen geht nicht. Ein halbes Jahr kann der V schon ausnutzen!

[vico]

Zitat von Silberwolf

Frage B)
Sollte der Vermieter keine Mängel an der Wohnung selbst mehr beanstanden, könnte der Mieter den Vermieter zur Rückgabe der Kaution drängen, wenn er ihm im Gegenzug einen Betrag X für mögliche Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung quasi als "Ersatzkaution" anbietet?

Ich frage mich nach dem Sinn einer solchen "Ersatzkaution". Der Vermieter kann einen Teilbetrag der Kaution bis zur Abrechnungserstellung einbehalten, wenn Nachzahlungen zu erwarten sind. Wozu eine zweite Kaution zahlen wenn der VM doch von der Kaution abziehen kann? Das macht doch keinen Sinn.
By the way: Dem Vermieter steht vom Anfang des Mietverhältnis Miete für den gesamten Monat zu, nicht erst ab dem Einzugsdatum! Die fehlende Miete könnte er sich auch noch von der Kaution abziehen.

[Silberwolf]

Die Ersatzkaution würde es möglich machen, eine als Kaution gestellte Bankbürgschaft freizugeben. Was wiederum den Vorteil hat, dass die Kaution für die nächste Wohnung auch per Avalkredit gestellt werden kann und die Kosten nicht unnötig hoch werden.

[Ron-Wide]

zu A) Wenn es an der Erfordernis fehlt, dann ist keine Schönheitsreparatur durchzuführen. Die Wohnung kann "besenrein" übergeben werden.

zu B) Wenn kein Sicherungsbedürfnis des Vermieters mehr besteht,ist die Kaution auszuzahlen. Dem Vermieter wird hier eine Überlegungsfrist (niemand weiß allerdings wofür) eingeräumt, die zwischen 3 und 6 Monaten dauern darf. Aber auch nur, wenn noch nicht fällige Ansprüche offen stehen.

Als Sicherheit in diesem Fall kann der Vermieter zwischen 3 und 4 Monatsbeträgen für die Nebenkostenabrechnung zurückbehalten, während der Rest auszuzahlen ist. Dazu BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VII ZR 71/05.

[Dr.Kamphausen]

Zitat von Ron-Wide

zu A) Wenn es an der Erfordernis fehlt, dann ist keine Schönheitsreparatur durchzuführen. Die Wohnung kann "besenrein" übergeben werden.

zu B) Wenn kein Sicherungsbedürfnis des Vermieters mehr besteht,ist die Kaution auszuzahlen. Dem Vermieter wird hier eine Überlegungsfrist (niemand weiß allerdings wofür) eingeräumt, die zwischen 3 und 6 Monaten dauern darf. Aber auch nur, wenn noch nicht fällige Ansprüche offen stehen.

Als Sicherheit in diesem Fall kann der Vermieter zwischen 3 und 4 Monatsbeträgen für die Nebenkostenabrechnung zurückbehalten, während der Rest auszuzahlen ist. Dazu BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VII ZR 71/05.

Sehr richtig.

[Silberwolf]

Herzlichen Dank an alle für die guten Hinweise und Beurteilungen!!