Ansprüche der Vermietung nach Schlüsselabgabe, oder: Frage zur Mietkaution

[holgan]

Mich würde mal folgendes interessieren:

mal angenommen, jemand zieht aus einer Wohnung aus. Der Vermieter wüsste durch die fristgerechte Wohnung ja nun, wann der Mieter auszieht, das kommt ja nicht so überraschend. Nehmen wir an, dass sich dann am Ende der Mietzeit der Mieter beim Vermieter melden würde und nach einem Termin für die Schlüsselübergabe fragt. Der Vermieter würde nun aber nicht vor Ort wohnen und schon etwas betagter sein. Daher würde er nun darum bitten, den Schlüssel beim Nachbarn im selben Haus abzugeben, der Vermieter würde sich den dann irgendwann dort abholen.

So täte es der Mieter denn auch und bekommt aber seine Mietkaution (Kautionssparbuch) nicht zurück. Auf Nachfragen bei dem Vermieter kämen erstmal Ausreden und letztlich ein Schreiben, dass die Kaution nicht freigegeben werden kann, da a) noch ein Spiegel in der Wohnung befestigt ist, der entfernt werden solle und b) eine sandbraun gestrichene Wand wieder weiß gestrichen werden soll. Darüber hinaus wären c) in einem Zimmer etwa 5-6 handteller-große Motive mit einer Schablone auf die Tapete gemalt worden, die ebenfalls "entfernt" werden sollten.

Denken wir uns einfach mal, dass in dieser Wohnung Fenster und Balkontüren ausgetauscht werden sollen (Holz-Fenster ohne Dichtungen von kurz nach dem Krieg und undicht gegen Wind und Regen - da geht kein Weg daran vorbei), bevor die Wohnung wieder vermietbar ist. Dabei würde die Tapete rund um Fenster und Türen derart beschädigt, dass ohnehin neu tapeziert werden müsste.

Dazu die Fragen: dürfte dieser fiktive Mieter noch irgendwelche Forderungen stellen, wenn der Schlüssel bereits nicht mehr im Besitz des ehemaligen Mieters ist und das Ende der Mietzeit mehr als einen Monat zurückliegt?

Falls ja: ist eine (professionell vom Maler) hellbraun gemalte Wand zumutbar? Diese "es-muss-weiß-gestrichen-werden-Klausel" gilt ja so nicht mehr. Und wie steht es mit solch kleinen angemalten Deko-Elementen, die durch einen nachfolgenden Mieter einfach überstreichbar sind (sofern die Tapeten dann überhaupt noch existieren)?

Der Mieter wäre sicher bereit, den Spiegel abzumontieren, keine Frage. Aber ein ganzes Zimmer zu streichen, wenn nur ein paar Mini-Motive "stören", und eine ganze Wand zu streichen, weil sie nicht weiß ist, wäre eine nicht sehr willkommene Tätigkeit.

Vielen Dank schonmal!

[772]

Leider hat es in diesem Beispielfall kein Abnahmeprotokoll gegeben, daher hat der fiktive Vermieter einige Freiheitsgrade Ein Monat ist mMn an der Grenze des Zumutbaren, allerdings dürfte der Vermieter für diese Zeit wohl keinen Mietausfall geltend machen können.

Zu den Forderungen:
Die Wohnung muss leer übergeben werden, Einbauten müssen ggf. zurückgebaut werden. Daher ist die Forderung den Spiegel abzubauen gerechtfertigt. Mögliche dann sichtbare Ränder könnten wahrscheinlich als "normaler Gebrauch" angesehen werden - keine Renovierung durch den Mieter.

Bei den Mustern und Farben an der Wand wäre wohl abzuwägen, ob diese dem üblichen Geschmack entsprechen und damit eine Weitervermietung nicht behindern, oder ob sie so speziell wären, dass sie letztendlich als Sachbeschädigung anzusehen wären. Im Zweifel wäre es vermutlich einfacher, einen Tag fürs Anstreichen zu investieren als einen Rechtsstreit zu riskieren.

Die vorgesehenen Umbauten befreien den Mieter evtl. von der tatsächlichen Renovierung, nicht aber von den Kosten. Anstelle seiner Renovierungspflicht hätte er ggf. einen Anteil an den Vermieter zu zahlen. Ggf. wäre das ein Weg, sich mit dem Vermieter zu einigen(?)

Als pikantes Detail wäre noch zu erwähnen, dass eine übertriebene Nachforderung des Vermieters, z.B. "weiß!" den Mieter ebenso entbindet wie unpräzise Forderungen wie "in Ordnung bringen".

[holgan]

Wie gesagt: der Mieter wäre bereit, den Spiegel zu entfernen, kein Problem! Nehmen wir aber an, der Wortlaut im Schreiben des Vermieters wäre "nehmen Sie den ab und stellen Sie die Wand dahinter wieder so her, wie sie vorher war. Im Wohnzimmer muß die braune Wand wieder weiß werden und im Kinderzimmer entfernen Sie bitte die Applikationen." Wie verhielte es sich dann?

Darüber hinaus möchte ich korrigieren, dass in dieser fiktiven Situation das Mietverhältnis bereits zum 30.11.2011 endete, der Vermieter aber in seinem Brief schreibt, er war am 02.01.2012 in der Wohnung um sie sich anzusehen. Und das Schreiben ist auf den 16.01. datiert.

[Ron-Wide]

Aus dem Eingangsbeitrag geht nicht hervor, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist/war.

Das was vom Mieter eingebracht wurde, ist auch wieder zurück zu bauen.

Ob die Wohnung nach Ansicht des Mieters vermietbar ist oder nicht, hat für die Rückgabe keine Bedeutung.
Erst wenn der Vermieter sagt, dass er nach dem Auszug Instandsetzungen durchführen lässt, könnte man über eine nicht notwendige doppelte Schönheitsreparatur reden.

[holgan]

Ach ja: wir gehen mal von folgendem aus: bei den imaginären Applikationen im imaginären Kinderzimmer handelt es sich um einfarbige Schmetterlinge.

Ich hänge mal noch eine Frage an: zählt ein an die Wand geschraubter Spiegel als eine bauliche Veränderung oder eingebaute Einrichtung?

Nehmen wir an, der Mieter hätte die Wohnung nur 3 Jahre bewohnt und Renovierungsarbeiten seitens des Mieters wären erst ab 5 Jahren Mietdauer vorgesehen gewesen. Wie steht es damit?

Und im fiktiven Vertrag stünde unter "Beendigung des Mietverhältnisses" nur: "Der Mieter hat die Mietsache beim Auszug vollständig geräumt und gereinigt an den Vermieter zurückzugeben." Andere Punkte beziehen sich nur auf Schlüssel, neue Anschrift mitteilen usw.

[the-caver]

Die Frage nach der Schönheitsreparaturregelung halte ich für irrelevant, da es hier eben nicht um Schönheitsreparaturen geht, sondern um die Beseitigung angeblicher Mängel.

Wandfarbe ist natürlich immer eine Einzelfallentscheidung - ob der fiktive Braunton hinzunehen ist, sagt Dir im Zweifelsfall der fiktive Richter. Weiß streichen darf aber nicht verlangt werden.

Schmetterlinge an der Wand würde ich aus dem Bauch raus nicht als übliche Wandgestaltung bezeichnen. Die könnten einen neuen Mieter durchaus stören - vielleicht will der den Raum ja gar nicht als Kinderzimmer nutzen? Wenn an der Stelle die Tapete aber sowieso weg muss, ist dem Vermieter aber kein Schaden entstanden, dann gibts auch keinen Schadenersatz (es handelt sich ja eben *nicht* um Renovierung/Schönheitsreparaturen).

Der Spiegel muss natürlich raus - Einbauten des Mieters sind von diesem zu entfernen. Es genügt allerdings, die Dübellöcher mit Spachtelmasse zu vershcließen, auch wenn sie durch Fliesen gehen - wenige Bohrungen in Fliesen sind üblicher Gebrauch und kein Schaden. Falls die Wand hinter dem Spiegel anders aussieht als außenrum, wäre das ebenfalls kein Schaden, sondern ein Anzeichen dafür, dass Schönheitsreparaturen fällig sind (und die wären ja Sache des Vermieters).

Bezüglich des fehlenden Übergabeprotokolls: Der fiktive VM hat ja mittlerweile angegeben, die Wohnung besichtigt zu haben und hat Mängel gerügt. Ich (Nichtjurist!) würde mal vermuten, dass damit - ähnlich wie nach Übergabe - weitere Mängelrügen zumindest für sichtbare Mängel ausgeschlossen sind. Andere Meinungen hierzu?

Fiktive ältere Herren neigen allerdings manchmal dazu, ziemlich am Rad zu drehen, wenn sie Gegenwind verspüren - und eine Kaution einzuklagen, bedeutet ja auch einiges an Ärger. Man könnte sich also überlegen (zumindest, wenn der VM während der Mietdauer brav war), seinen Forderungen kulanzhalber nachzukommen.

[772]

Im Wohnzimmer muß die braune Wand wieder weiß werden

Mit dieser übertriebenen Forderung hat der Vermieter mMn seine Nachforderungen insgesamt torpediert - der Mieter müsste wohl nichts mehr(!) machen. Auch beim Spiegel erscheint "wie es vorher war" als sehr weitgehend. Wenn es nur einige Dübel wären und die Wand dahinter sonst nicht beschädigt wäre, dann wäre diese Renovierungsforderung ebenfalls unangemessen. Bei Beschädigung der Wand (z.B. aufgeklebter Spiegel) könnte es anders aussehen, aber die erste übertriebene Forderung macht dies sowieso zunichte.

Dazu gibt es ein BGH-Urteil.

Und: Auf keinen Fall aus Kulanz irgendwelche Dübellöcher schließen, wenn es nicht sein muss!!!

[schielu]

Im Wege des Schadensersatzanspruches des Vermieters müssen starkfarbige Wände nicht hingenommen werden. Egal was in der Renovierungsklausel steht. Die Wände haben dem "allgemeinen Geschmack" zu entsprechen. Der Vermieter darf bei Auszug bestimmte Wandfarben fordern. Zumindest helle Farben. Keinesfalls Schmetterlinge. Spiegelflecken gehören m.E. nicht zum allgemeinen Geschmack. Zu den zulässigen Farben gucke hier! Zur Rüge hat er 6 Monate Zeit. Dem Mieter ist zuzumuten zu wissen, was erlaubt ist oder nicht!

[772]

Zitat von schielu

Im Wege des Schadensersatzanspruches des Vermieters müssen starkfarbige Wände nicht hingenommen werden. Egal was in der Renovierungsklausel steht.

Hier ist aber keine Renovierungsklausel, sondern eine Nachbesserungsaufforderung gegeben. Da der fiktive Vermieter darin "weiß statt braun" fordert, schränkt er den Mieter übermäßig ein. Das kippt m.E. auch diese Forderung.

[schielu]

Zitat von 772

Hier ist aber keine Renovierungsklausel, sondern eine Nachbesserungsaufforderung gegeben. Da der fiktive Vermieter darin "weiß statt braun" fordert, schränkt er den Mieter übermäßig ein. Das kippt m.E. auch diese Forderung.

Die Renovierungsforderung ist damit nicht nichtig. (Wie sollte das begründet sein?) Der Schdensersatz ist nach wie vor gegeben, da er braun nicht akzeptieren muss. Es besteht Anspruch auf das was war. Im übrigen ist der Anstrich "weiß" die preiswerteste Variante.