Angebl. Rückstand auf Mietkonto 2 Jahre nach Auszug!

[cckate]

Liebes Juraforum,
Nehmen wir einmal folgenden fiktiven Fall an:

Mieter M zieht nach ordentlicher Kündigung und Wohnungsübergabe am 31.12.05 aus seiner Wohnung A aus.
Im Februar 2008 (also mehr als 2 Jahre später!) erhält Mieter M von seinem ehemaligen Vermieter V ein Schreiben, in welchem V einen Ausgleich des Rückstands des Mietkontos verlangt.
Der angeforderte Betrag beläuft sich auf die Höhe der ehem. Warmmiete (zuzügl. 2 Cent...).
Das Schreiben von V weist zudem eine "Mahngebühr Stufe 1" über 7,- € aus, verzichtet jedoch gänzlich auf eine Erklärung, wann (also in welchem Monat/Jahr) dieser Rückstand entstanden sein soll und ist auch nicht unterschrieben.

Mieter M ist sich keiner Schuld bewußt, hält das ganze für einen schlechten Scherz und ignoriert auf Anraten einiger Freunde das Schreiben von V.

Einen Monat später erhält Mieter M dann erneut ein Schreiben vom ehemal. Vermieter V, diesmal mit "Mahngebühr Stufe 2" sowie der Androhung eines gerichtlichen Mahnbescheides, solte der angebliche Rückstand nicht umgehend ausgeglichen werden.
Auch dieses 2te Schreiben ist nicht von V unterzeichnet, diesmal jedoch von einer 3. Person "i.A. ...", handschriftlich, wobei schleierhaft bleibt, um welche Person es sich hier handeln mag.

Nun holt Mieter M seine alten Kontoauszüge aus dem Keller: für 2004 und 2005 kann er die Mietzahlungen nachweisen, für 2003 jedoch nur lückenhaft, die Kontoauszüge für 2002 sind längst geschreddert... Die Mietzahlungen liefen übrigens als Dauerauftrag.

Soweit der fiktive Sachverhalt.
Nun meine Frage:
Sollte irgendwo durch irgendeinen Zufall /Fehler der überweisenden Bank o.ä. ein Mietrückstand entstanden sein, hätte nicht Vermieter V dies seinem Mieter M längst mitteilen müssen? Zumal ja mind. 2 Jahre nach einem möglichen Ausfall vergangen waren (für die letzten 2 Jahre kann M die monatl. Zahlungen an V ja nachweisen.)


Wie sollte M sich jetzt verhalten?
Sollte er V anrufen, um herauszufinden, auf welche Art dieser Rückstand entstanden sein mag (wie gesagt, es ist nahezu der exakte Mietbetrag. Eine Nebenkostenabrechnung hat M für sein letztes Jahr im Mietverhältnis nicht bekommen ... aber unwahrscheinlich, dass NK und Mietzahlung bis auf 2 Cent übereinstimmen sollten. Sicher hätte V seinerzeit M darauf auch mehrmals angeschrieben, aber M hat 2 Jahre lang nichts von V gehört...

Sollte M viell. einen Anwalt einschalten? Ein versuchter Betrug seitens V scheint viell. nicht ausgeschlossen?

Vielen Dank im Voraus für Eure Beiträge

[vico]

Was war denn mit der Kaution? Hat diese der Mieter zwischenzeitlich zurückbekommen?

[cckate]

Nehmen wir einmal an, die Wohnung hätte früher einem anderen, richtig netten Eigentümer gehört, der von M bei Beginn des Mietverhältnisses keine Kaution verlangt hat, weil er M vertraut hat und die beiden stets ein gutes Verhältnis zueinander hatten (ja, sowas soll's geben) .

Dann musste, rein hypotjetisch, der Eigentümer 2002 leider das Objekt an Vermieter V veräußern, der den Mietvertrag so übernahm (also auch keine nichtgezahlte Kaution zurückerstatten).

Nehmen wir weiter an, M. hätte die Wohnung bei Einzug komplett renoviert und auch in den Folgejahren stets in gutem Zustand gehalten, so dass er die Wohnung lt. Mietvertrag nur besenrein übergeben musste - also auch hier keine Forderungen möglich.

[cckate]

Bin gerade über einen anderen Beitrag/Thema auf etwas gestoßen:

a) Mietforderungen erlischen nach einer Frist von 3 Jahren.
wenn dem so ist, dann müsste die Forderung von Vermieter V im Zeitraum Feb. - Dez. 2005 entstanden sein... Dafür hätte Mieter M die Kontoauszüge.
Diese allein sollten lt. anderem Forenbeitrag nicht ausreichen, um Zahlungseingang auf Mietkonto nachzuweisen. Auf M's Kontoauszügen steht jedoch jew. Name sowie Kontonr. des Empfängers. Sollte das nicht als Nachweis ausreichen (mal angenommen, es käme letztendlich zu einer gerichtl. Auseinandersetzun) ?

Demnach könnte M seine alten Kontoauszüge von 2004 wieder in den Keller tragen und auch 2003 und 2002 wären unerheblich.

b) Das 1. Schreiben von V ist ohne Unterschrift und somit ungültig?

c) Das 2. Schreiben von V ist von irgendeiner Person "im Auftrag" und nicht nachvollziehbar unterschrieben - ist das gültig?

d) In beiden Schreiben wird nicht erwähnt, wie oder woraus die Forderung entstand. Lediglich ein Blatt mit sogen. "Kontostand" vom Februar 2007 mit Summe einer Restforderung ist separat beigelegt (sollte dies Entstehungszeitraum sein, so hat M dort gar nicht mehr gewohnt). Im 2. Schreiben bezieht sich der "Kontostand" auf März 2007...
Ist sowas überhaupt rechtens?

e) Keines der Schreiben kam per Einschreiben...
Hat M es überhaupt je erhalten ???

Sollte M sich vielleicht ganz entspannt zurücklehnen und der Dinge harren, die da noch kommen mögen?
Vielleicht fällt Vermieter V in seiner Geldnot ja noch was drolligeres ein...

Viell. könnte Mieter M ja auch in seiner Stadt nachforschen, ob V sich nicht viell. auch an andere ehem. Mieter gewandt hat - in der Hoffnung, diese hätten ihre alten Kontoauszüge nicht mehr und würden aus Angst vor gerichtl. Scherereien lieber zahlen...?

Tja, wär schön, dazu Eure Meinung zu hören (lesen) ...

Ein schönes Osterfest wünscht
cckate

[vico]

Die Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt am Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Bestehen Mietschulden aus 2005, so kann der Vermieter diese noch bis Ende 2008 anfordern.

[cckate]

Genau.
Nun gehen wir mal davon aus, Mieter M hat noch sämtliche Belege/Kontoauszüge von 2005, auf denen klar vermerkt ist, wann und auf welches Konto der jew. Mietbetrag überwiesen worden ist und keinerlei Mietschulden ersichtlich..

Wie sollte M jetzt auf ein solches Schreiben reagieren?
Was bedeutet das "Einleiten eines gerichtlichen Mahnverfahrens" für M, der sich keiner Schuld bewußt ist?

Bitte dringend um Stellungnahme bezüglich der Punkte b) bis e) (s.o.)
Wer hat dazu eine Idee/Meinung?

Thanx + Gruß,
cckate

[snibchi]

Das Nichtreagieren auf einen Mahnbescheid ist immer ein schlechter Ratgeber.
Entweder den Ex-VM telefonisch kontaktieren, um Missverständnisse zu klären oder dem Bescheid schriftlich widersprechen.
Spätestens wenn ein gerichtlicher Mahnbescheid in's Haus flattert, ist dringend anzuraten sich an die Spielregeln zu halten. Diesem Mahnbescheid ist dann innerhalb der vorgegebenen Frist z. Hd. des Gerichts widersprechen.

[Dr.Kamphausen]

Wie bereits hingewiesen, unterliegen Forderungen aus dem Mietverhältnis wegen des Mietzinses der Regelverjährungsfrist.
Diese beträgt drei Jahre und beginnt am Schluß des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger vom Anspruch und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat.
Die Verjährung hat zur Folge, daß gegenüber einem solchen Anspruch eine anspruchshemmende Einrede entgegengesetzt werden kann, die dazu führt, daß der Anspruch nicht durchgesetzt werden kann.
Besteht zu Gunsten des Schuldners gegen den Gläubiger hingegen ein konnexer und voll wirksamer Gegensanspruch, kann der Gläubiger mit diesen auch dann aufrechnen, wenn sein Anspruch verjährt ist.
Voraussetzung ist lediglich, daß sich beide Forderungen für eine sogenannte logische Sekunden unverjährt gegenübergestanden haben.

Ob im fingierten Fall Forderungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere aus unterlassenen Mietzahlungen bestehen,
vemag der nun in Anspruch genommen Mieter beantworten.
In diesem Zusammenhang ist allerdings darauf hinzuweisen, daß der Gläubiger gem. § 366 BGB eingehende Zahlungen - Mietzahlungen aus 2004 und 2005 - auf ältere Forderungen anrrechnen kann, wenn der Schuldner keine Leistungsbestimmung trifft.

Vor diesem Hintergrund mag der Mieter den Vermieter auffordern, seine Forderungen zu substantiieren, um sein weiteres Vorgehen danach auszurichten.

Wird einem gerichtlichen MB nicht widersprochen, kann der Antragsgegner den VB beantragen.
Dieser bildet ohne weiteres eine Grundlage für die ZV.