Alte Fenster modernisieren oder erneuern und anderes erneuern

[AB12398]

Folgender Fall:

In einem Mehrfamilienhaus haben alle Fenster einen Holzrahmen. Dieser ist nicht nur waagerecht verzogen, sondern auch in sich selbst. Ein Schreiner bzw. Zimmermann kann diese Fenster nicht mehr einstellen. Die Holzrahmen sind über 22 Jahre alt. Der Vermieter jedoch sagt, dass die Fenster keine 10 Jahre alt sind.

Wie alt die Fenster wirklich sind, kann man ja anhand der Unterlagen beim Vermieter erkennen.

Die Fenster sind undicht und es zieht hindurch. Ebenso sind die Heizkosten höher.

- Ist der Vermieter verpflichtet die Fenster auszutauschen?
- Kann er dafür die Miete erhöhen?
- gibt es eine Regelung, die beispielsweise vorzieht, dass alle x Jahre bestimmte Sachen erneuert oder ausgetauscht werden müssen?

- Wie sieht es aus z.B. beim Hausflur streichen, gibt es da Regelungen?
- Oder beim Austausch von Briefkästen und Gegensprechanlage?
- Ist der Vermieter verpflichtet, da alle x Jahre etwas zu machen?
- Kann man ihn zwingen etwas zu machen?
- Kann der Vermieter die Miete für solche Arbeiten erhöhen?

Wie sind hier die Meinungen dazu

[Atlantis]

Die Fenster sind undicht und es zieht hindurch. Ebenso sind die Heizkosten höher.

Diese Situation stellt eindeutig einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur angemessenen Minderung der Miete berechtigt.

Ist der Vermieter verpflichtet die Fenster auszutauschen?

Das kann man so nicht sagen. Er ist verpflichtet für dichte Fenster zu sorgen. Ob dies tatsächlich nur durch den Austausch der Fenster geht, ist Tatfrage.

Kann er dafür die Miete erhöhen?

BGB § 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

ERGO: JA, er kann!

gibt es eine Regelung, die beispielsweise vorzieht, dass alle x Jahre bestimmte Sachen erneuert oder ausgetauscht werden müssen?

Nein! Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter zwar in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wann und welche Maßnahmen er vornimmt liegt zunächst in seinem Ermessen. Spätestens wenn ein Mangel vorliegt, ist er aber zu dessen Beseitigung verpflichtet!

-Wie sieht es aus z.B. beim Hausflur streichen, gibt es da Regelungen?
- Oder beim Austausch von Briefkästen und Gegensprechanlage?
- Ist der Vermieter verpflichtet, da alle x Jahre etwas zu machen?

An sich kann ich auf die letzte Antwort verweisen. Wenn ein Mangel vorliegt, dann ist er zu dessen Beseitigung verpflichtet. Je nach Zustand kann er deshalb zur Reparatur oder Austausch von Briefkasten und Gegensprechanlage verpflichtet sein ebenso, wie zu einem Anstrich des Treppenhauses. Eine regelmäßige Austauschpflicht gibt es da aber nicht!

- Kann man ihn zwingen etwas zu machen?

Soweit Mängel vorliegen, ist der Vermieter verpflichtet diese zu beseitigen. Der Mieter hat das Recht zur Mietminderung. Zudem hat er einen gerichtlich durchsetzbaren Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter. Er kann die Beseitigung der Mängel deshalb notfalls mit einer Klage durchsetzen!

- Kann der Vermieter die Miete für solche Arbeiten erhöhen?

Siehe weiter oben!

[Pete76]

1. - Ist der Vermieter verpflichtet die Fenster auszutauschen?
2. - Kann er dafür die Miete erhöhen?
3. - gibt es eine Regelung, die beispielsweise vorzieht, dass alle x Jahre bestimmte Sachen erneuert oder ausgetauscht werden müssen?
4. - Wie sieht es aus z.B. beim Hausflur streichen, gibt es da Regelungen?
5. - Oder beim Austausch von Briefkästen und Gegensprechanlage?
6. - Ist der Vermieter verpflichtet, da alle x Jahre etwas zu machen?
7. - Kann man ihn zwingen etwas zu machen?
8. - Kann der Vermieter die Miete für solche Arbeiten erhöhen?

ad 1.

JA. Der Vermieter ist verpflichtet die Nutzung des Wohnraumes vertragsgemäß zu gewährleisten. Wenn Fenster undicht sind, dann ist die Nutzung des Wohnraumes beeinträchtigt. Wenn die Fenster in Ordnung sind, sie aber dennoch schlecht isolieren (Thermopen-Scheiben der 1. Generation zB), dann hat man ansich keinen Anspruch gegen den Vermieter. Wenn die Fenster aber Verzogen sind und zum Beispiel Feuchtigkeit in den Raum ziehen kann, dann ist das ein Umstand, den der Mieter nicht hinnehmen muss. Es gilt aber: wenn der Mieter von Anfang an wusste, daß die Scheiben schlecht isolieren oder die Fenster ansich undicht sind, dann kann man auch nicht so einfach die Rechtsfolgen dieser Beeinträchtigungen gegen den Vermieter geltend machen. Der Mieter kann die Beeinträchtigung dem Vermieter anzeigen, in dem er ihn schriftlich mitteilt, daß es zu Mängeln im Wohnraum kommt. Der Vermieter muss dann angemessene Zeit bekommen (je nach Art und Umfang des zubehebenden Mangels) diesen auszubessern. Macht er dies auch nach der zweiten Aufforderung mit Fristsetzung nicht, dann darf der Mieter die Miete mindern. Bei einem undichten Fenster, welches auch luftdurchlässig ist, kann eine Mietminderung zwischen 5-20% zutreffend sein. Das muss im Einzelfall entschieden werden. Der Mieter darf sich aber auch durch Selbstvornahme Abhilfe verschaffen. Er kann also einen Fachmann beauftragen die entsprechenden Fenster zu richten. Die Kosten gehen dann postwendend an den Vermieter. Es gilt, wie immer, die Kostenminderungspflicht: also sucht man nicht aus Rachelust den teuersten Vertreter heraus, sondern wählt von drei Angeboten das in jeder Hinsicht günstigere. Sagt der Vermieter im Nachhinein, er hätte einen Bekannten beauftragen können, der es 50% billiger gemacht hätte, dann mindert das die Ersatzpflicht des Vermieters nicht - er hatte Zeit genug.

ad 2.

NEIN. Eine Mieterhöhung ist nur dann im Zusammenhang mit Reparaturen zulässig, wenn die Qualität wesentlich gesteigert wird. Man spricht dann auch von Schönheitsreparaturen und Renovierung. Wird beispielsweise in eine Altbauwohnung mit Kiefernholzrahmen und Einfachverglasung ein neues Mahagoni-Fenster mit 3-Fach Thermopen mit UV-Glass ersetzt, dann ist dies eine erhebliche Wertsteigerung des Wohnraumes und rechtfertigt eine Mieterhöhung. Aber im Fall der "normalen" Mängelbeseitigung ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen. Es ist schliesslich das Recht des Mieters, daß er einen ordentlichen, warmen und trockenen Wohnraum hat und nicht in einem Verschlag wohnt, den selbst Marder meiden würden.

ad 3.

JA. Eine solche Regelung gibt es. Durch die Rechtsprechung wurden Orientierungshilfen erarbeitet, die KEIN Gesetz sind, aber an denen sich die nachfolgende Rechtsprechung orientiert. Wenn eine Regelung über Renovierungen im Mietvertrag vorhanden ist, dann muss der MIETER zu den folgenden Fristen eine Renovierung der benannten Bereiche vornehmen:

Badezimmer und Küche: drei Jahre
Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele
Toilette: fünf Jahre
alle anderen Räume: sieben Jahre

Sind die Fristen laut Mietvertrag kürzer, dann sind die Ansprüche auf Renovierung möglicherweise nichtig oder wenn nichts geregelt ist, dann ist die Wohnung Besenrein zu übergeben.

Eine Vorschrift oder Regelung von Dingen die der VERMIETER regelmässig zu renovieren hat, gibt es in der Form nicht. Es ist aber eigentlich einfach: wenn was vom vereinbarten Zustand abweicht (Wasserhahn tropft, Dach ist undicht usw.) dann hat der Vermieter für die Behebung dieser Mängel einzustehen.

ad 4.

Der Hausflur zählt zu den Gemeinschaftsräumen eines Hauses - er ist also "öffentlich". Das Streichen des Hausflures ist also Sache des Vermieters und ist als eine Schönheitsreparatur anzusehen. Diese Maßnahmen müssen mindestens 3 Monate vor deren Durchführung bekannt gegeben werden und erlauben dem Vermieter auch eine Mieterhöhung im angemessenem Umfang. Ein Anspruch des Mieters auf Renovierung des Hausflures gibt es nicht - zumindest nicht in der Regel - aber wie überall gibt es auch hier Ausnahmen!

ad 5.

Der Austausch von Gegensprechanlage und/oder Briefkästen hat nur dann zu erfolgen, wenn es bei einem Defekt dieser Dinge ausgeschlossen ist, daß man sie noch reparieren kann. Der Briefkasten ist schon dann defekt, wenn die Klappe nicht mehr richtig geht und somit Regen oder Schmutz die Post beeinträchtigen kann. Auch ist der Briefkasten defekt, wenn man ihn nicht mehr richtig öffnen kann um seine Post zu entnehmen. Ein Mangel ist es auch, wenn regelmäßig die Post zerissen ist oder die Zeitung zerfleddert im Kasten liegt, weil am Einwurfschlitz eine zu lange Schraube das Wurfgut beschädigt (unglaublich, was es so alles gibt...). Die Gegensprechanlage ist gerade in großen Wohnanlagen ein wichtiges Utensil, da nur so geprüft werden kann, wen man unten an der Tür hereinlässt. Das klassische Beispiel ist ein Studentenwohnheim mit 10 Stockwerken und 1000 Mietparteien. Wenn dort die Gegensprechanlage nicht geht, dann steigt die Gefahr von Einbrüchen und Diebstählen extrem an. Ist die Sicherheit von Rechtsgütern des Mieters gefährdet, so würde ich in diesem Fall auch hier auf einen Behebungsanspruch gegen den Vermieter plädieren. Auch hier gilt: ist nichts defekt, braucht es auch keine Renovierung. Das Alter allein ist kein Grund für den Austausch einer Sache.

ad. 6

NEIN. Siehe Antwort 4 und 5.

ad. 7

Wie bereits beschrieben KANN man den Vermieter zwingen. Schriftlich eine Anfrage an den Vermieter richten und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einräumen. Man würde bei undichten Fenstern nicht länger als 7 Werktage warten. Bei einem defekten Licht im Hausflur kann es auch ruhig länger sein, solange niemand gefährdet ist.
Verweigert der Vermieter die Leistung oder reagiert er garnicht, dann schickt man ein zweites Anschreiben los, in dem man um eine dringende Rückmeldung in der vormals erwähnten Sache ersucht. Hier ist eine Frist von nicht mehr als drei Tagen durchaus angemessen - der Vermieter kann ja schliesslich anrufen. Dem Vermieter sollte mitgeteilt werden, daß man sonst erwägt diverse Weiterungen durchzuführen (Mietminderung, Selbstvornahme)
Lässt der Vermieter auch diese Frist verstreichen kann man schriftlich die Mietminderung um einen angemessenen %-Satz androhen und mit Beginn des nächsten Monats durchsetzen. Aber ACHTUNG! Das Geld, welches man aus der Mietminderung zurückbehält, sollte man auf einem Konto anlegen und dies sollte man auch dem Vermieter mitteilen. Sollte es dann zu einem Rechtsstreit kommen, hat der Mieter ALLES richtig gemacht.
Der Mieter kann aber auch selbst eine Firma beauftragen, die dann die angemahnten Mängel beseitigt. Dem Mieter ist es bei komplexen Dingen nicht zuzumuten diese Arbeiten selbst vorzunehmen. Die Rechnung bekommt der Vermieter.

ad. 8

NEIN. Bei Reparaturen an Mängeln, die die Nutzung des Wohnraumes direkt beeinträchtigen sind Mieterhöhungen unzulässig. Wenn dennoch eine Mieterhöhung ins Haus flattert, hat der Mieter einen Monat der Erhöhung zu widersprechen und zudem steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Will der Mieter wohnen bleiben wo er ist und auch nicht mehr bezahlen, weil es ungerechtfertigt ist (im Falle der defekten Fenster), dann würde er dem Vermieter widersprechen (wie gesagt schriftlich - Einschreiben m. Rückschein ist sehr klug!) und abwarten. Will der Vermieter seine Erhöhung durchdrücken wird er vor Gericht gehen müssen. Und da hat er eine Chance wie ein Schneeball im Hochofen (zumindest in dem hier geschilderten Sachverhalt).



Ich hoffe Sie fanden diese langen Ausführungen nicht zu ermüdent. Ich wünsche noch einen angenehmen Abend.


Mit freundlichem Gruß,


Peter M.

[Pete76]

Da war Atlantis schneller... ich tippe halt zu langsam

[AB12398]

bleiben wir bei den Fenstern.

Es hiess, eine Mietminderung zwischen 5 und 20 %. Wie ist die gestaffelt? Ich konnte dazu nirgends etwas finden.

[Atlantis]

Zitat von Pete76

Da war Atlantis schneller... ich tippe halt zu langsam

...oder zuviel!!!

[Atlantis]

Zitat von AB12398

bleiben wir bei den Fenstern.

Es hiess, eine Mietminderung zwischen 5 und 20 %. Wie ist die gestaffelt? Ich konnte dazu nirgends etwas finden.

Da gibt es keine starre Staffelung. Es kommt auf Art und Umfang der Beeinträchtigung an.

Wenn z.B. ein einziges Fenster an einer einzigen kleinen Stelle undicht ist, dann kommt eine Minderung u.U. gar nicht in Betracht, da das Wohnen dadurch nur geringfügig beeinträchtigt ist. Sind aber alle oder nahezu alle Fenster undicht kann man in die Richtung 20% und höher gehen. Ist nur ein Fenster (richtig) undicht, wird es bei den 5% bleiben.

Wie gesagt: Das ist alles eine Frage des Einzelfalls!

[Pete76]

Zitat von Atlantis

...oder zuviel!!!

hmmmm... es sollen ja möglichst alle Fragen zur Zufriedenheit des Fragestellers beantwortet werden.

Ich gelobe Besserung!


STENOSTIL! ICH KOMME!

[AB12398]

Zitat von Atlantis

Da gibt es keine starre Staffelung. Es kommt auf Art und Umfang der Beeinträchtigung an.

Wenn z.B. ein einziges Fenster an einer einzigen kleinen Stelle undicht ist, dann kommt eine Minderung u.U. gar nicht in Betracht, da das Wohnen dadurch nur geringfügig beeinträchtigt ist. Sind aber alle oder nahezu alle Fenster undicht kann man in die Richtung 20% und höher gehen. Ist nur ein Fenster (richtig) undicht, wird es bei den 5% bleiben.

Wie gesagt: Das ist alles eine Frage des Einzelfalls!

Wer legt fest, in welcher Höhe die Minderung angemessen ist?

Aus dem Bauch heraus würde ich sagen, dass das vom Gericht her festgelegt wird. Oder wie würde das laufen?

[Atlantis]

Zitat von AB12398

Wer legt fest, in welcher Höhe die Minderung angemessen ist?

Aus dem Bauch heraus würde ich sagen, dass das vom Gericht her festgelegt wird. Oder wie würde das laufen?

In der Tat exisieren keine mathematisch exakten Formeln, um die Höhe der Wohnminderung zu bestimmen. Es handelt sich hierbei um eine Schätzung des Mieters. Das Gericht entscheidet später lediglich, ob die Schätzung noch angemessen ist, d.h. sich im Rahmen hält.

Die bislang durch die Gerichte entschiedenen Fälle dienen dabei als Orientierung. Oft genug wird davon aber nach oben oder unten abgewichen!