Änderung der Betriebskosten nach Widerspruch

[Mimi125]

Hallo,

folgender fiktiver Fall:

eine Mieterin erhält im März 2011 die Nebenkosten 2010.
Da ihr die Heizkosten zu hoch erscheinen widerspricht sie dieser Abrechnung sofort und verlangt Belege.
In dem Haus, in dem sie wohnt, gibt es zwei vollkommen identische Wohnungen, deshalb werden die Heizkosten einfach durch 2 geteilt.
Im Keller des Hauses, in einem Raum der vom Vermieter veschlossen gehalten wird, hängt ein Wärmezähler. An diesem liest der Vermieter die verbrauchten KW ab und teilt diese dann durch Zwei.
Der Vermieter antwortet auf den Widerspruch, dass es keine Belege gibt, die Mieterin jedoch jederzeit die KW nach Absprache für ein halbes Jahr rückwirkend ablesen kann.
Dies macht die Mieterin jedoch nicht und bezahlt auch die gesamte Nachzahlung für 2010 nicht.
Ende Januar bekommt sie eine korrigierte Abrechnung, die noch viel höher ist als die alte.
So wurde zB. Plötzlich die Wassermenge nach Geschossfläche und nicht nach Personenzahl abgerechnet (bisher hat die Mieterin und ihr Sohn nur ein Drittel bezahlt, andere Wohnung war von 4 Personen bewohnt)
Außerdem sind auf einmal Grundsteuer und Gebäudeversicherung aufgeführt, die bisher nie zu zahlen waren.
ImMietvertrag steht dazu:

Zu den Betriebskosten zählen insbesondere folgende Kostenarten:
1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung und Entwässerung
3. Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung
4. Betrieb und Wartung des Fahrstuhls
5. Straßenreinigung
6. Müllentsorgung
7. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
8. Gartenpflege
9. Beleuchtung
10. Schornsteinreinigung
11. Sach- und Haftpflichtversicherung
12. Hausmeister
13. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel
14. maschinelle Wascheinrichtungen
15. sonstige Betriebskosten





Nun meine Frage:
Ist diese Korrektur zulässig?
War sie innerhalb der Frist(erhalten im Januar 2012 für 2010)?
Kann der Vermieter plötzlich neue Kosten aufnehmen, obwohl er das all die Jahre nie verlangt hat?
Muss die Mieterin nun diese neue Abrechnung akzeptieren,obwohl sie viel höher ist?

[772]

Der Vermieter kann in dem Beispiel grundsätzlich schon alle Positionen aus dem Mietvertrag abrechnen, wie Grundsteuer und Versicherungen. Für das genannte Jahr ist die Abrechnungsfrist jedoch abgelaufen, nichts geht mehr!
Die Änderung des Abrechnungsschlüsels müsste er mMn zu Beginn/vor(?) dem Abrechnungsjahr kundtun, wobei die Wohnfläche das Standardmaß ist.

Der Mieter müsste beim Vermieter Belegeinsicht verlangen um seinen Widerspruch aufrecht zu erhalten, da der Vermieter ihm diese normalerweise nicht zusenden müsste. Sonst käme der Vermieter noch auf die Idee ein Mahnverfahren in Gang zu setzen.

[Mimi125]

Der vermieter beruft sich darauf, dass widersprochen wurde undso die Verjährung nicht gültig ist.
Wenn die Mieterin also die Belege nicht einsieht obwohl es angeboten wurde, hat sie dann die abrechnung stllschweigend akzeptiert?
Der Vermieter droht nun mit Räumungsklage, weil schon der Abrechnung 2009 widersprochen wurde und diese bisher auch nicht bezahlt wurde und beide Abrechnungen zusammen mehr als zwei Monatsmieten Rückstand ausmacht.
Außerdem hat er die Abrechnung zurückdatiert.Es steht der 24.11.2012 drauf. die Mietern hat es aber wirklich erst diese Woche erhalten.

[772]

Die Abrechnungsfrist wird durch einen Widerspruch wohl nicht verlängert. Andererseits widerspräche sich der fiktive Vermieter selbst, vgl. Änderungsdatum. Der Mieter könnte das Eingangsdatum auf dem Schreiben vermerken - der Vermieter muss die rechtzeitige Zustellung beweisen!

Wegen des Verzichts auf die Belegeinsicht könnte der Mieter seinen Widerspruch wohl nicht aufrecht erhalten. MMn wäre die ursprüngliche Nachzahlung zu bezahlen! Damit wäre auch der Streitwert deutlich vermindert.

Die Nachbesserung enthält so viele Fehler, dass der Mieter es wohl darauf ankommen lassen könnte ob der Vermieter ein Mahnverfahren einleitet. Interessant wäre in dem Zusammenhang, ob die andere Mietpartei eine verringerte Abrechnung bekommen hätte. Wenn nicht, stünde der Vorwurf des versuchten Betruges gegen den Vermieter im Raum.

[schielu]

Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus in dem der Vermieter in der andere Wohnung selbst wohnt? Das ist wichtig im Hinblick auf die Heizkostenberechnung!
Keinesfalls kann sich der V auf "irgendeine Verjährungsunterbrechung" berufen. Er kann zwar eine Nachbesserung vornehemn (dafür liegt die Verjährung bei drei Jahren) allerdings kann er, bei Zustellung nach dem 31.12.11, nicht mehr verlangen als in der ursprünglichen Abrechnung steht.
Den rechtzeitigen Zugang muss er, wie 772 richtig schreibt, nachweisen. Dieses gilt für alle Positionen. Wie wurde denn Wasser bisher abgerechnet?

[Enzian]

Zitat von Mimi125

4. Betrieb und Wartung des Fahrstuhls

Jaein !

Ein Vollwartungsvertrag ist zum Beispiel nur teilweise umlagefähig.

"Besteht für den im Mietobjekt befindlichen Aufzug ein Vollwartungsvertrag, in dessen Rahmen neben Wartungsarbeiten auch Reparaturen erbracht werden, können die Kosten des Vollwartungsvertrages nicht in voller Höhe als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Für den Instandsetzungsanteil ist ein Abzug erforderlich, der mangels gegenteiliger Angaben mit 40-50% der Gesamtkosten geschätzt werden kann (LG Duisburg, Urteil vom 2.3.2004 – 13 S 265/03, WM 2004, 717)."

http://www.haus-verwalter.de/index.p...&Itemid=100048

Ob es sich um einen Vollwartungsvertrag handelt, erkennt der Mieter, wenn die Aufzugskosten ( Cent / Quadratmeter )deutlich über dem Mietspiegel liegen.