Wertminderung eines Baugrundstücks

[Kerstin_Diaz]

Nehmen wir einmal an, jemand (K.) kauft sich über einen Vermittler einer Bank ein Grundstück in einem als Mischgebiet ausgewiesenen Baugebiet zum ortsüblichen Preis für Wohnbaugrundstücke. Gegenüber auf der anderen Straßenseite, an eine Autobahn angrenzend, bietet die Gemeinde zum halben Quadratmeterpreis ausschließlich gewerblich nutzbare Grundstücke zum Verkauf an. Ein anderer Käufer (B.) baut auf so einem Gewerbegrundstück nun ein Wohnhaus. K. fühlt sich benachteiligt und stellt die Kreditrückzahlung ein. Es wird im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens ein Wertgutachten erstellt. Der Umstand, daß in unmittelbarer Nähe nun ein Wohnhaus auf einem Gewerbegrundstück gebaut ist, wird als wertmindernd angesehen.
Der Wert von K´s Grundstück wird aus dem Mittel von Gewerbequadratmeterpreis und Bodenrichtpreis für Wohnbaugrundstücke ermittelt. Es kommt zur Zwangsversteigerung. K´s Grundstück wird unter der 5/10 Wertgrenze für nur 25% des ursprünglichen Kaufpreises versteigert.

Kann K. von irgend jemand Schadensersatz verlangen ?

[schielu]

Zitat von Kerstin_Diaz

Kann K. von irgend jemand Schadensersatz verlangen ?

Nein, wieso auch?

[Kerstin_Diaz]

Muß denn die Gemeinde nicht unzulässige Bauvorhaben die dem Bebauungsplan in B.´s Gewerbegebiet entgegenstehen verbieten ?

Wenn ja, wer haftet dann für den Wertverlust von K´s Grundstück bedingt durch erheblich günstigere Vergleichskauffälle in K.´s unmittelbarer Nähe ?

[schielu]

Zitat von Kerstin_Diaz

Muß denn die Gemeinde nicht unzulässige Bauvorhaben die dem Bebauungsplan entgegenstehen verbieten ?

Da gibt es nichts zu verbieten:
Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Zulässig sind auch Wohngebäude!

Wenn ja, wer haftet dann für den Wertverlust von K´s Grundstück bedingt durch erheblich günstigere Vergleichskauffälle im Baugebiet ?

Das verbleibt einzig und alleine beim Grundstückskäufer!

[Kerstin_Diaz]

AW: Wertminderung eines Baugrundstücks

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Bei vorhergehender Antwort wurde was missverstanden, bitte genau durchlesen.

B.´s Grundstück befindet sich in einem reinen Gewerbegebiet. Gebäude die zum Wohnen dienen, sind dort nicht zugelassen. K.´s Grundstück liegt in einem Mischgebiet. Also zwei unterschiedliche Baugebiete.
Trotzdem wurde B.´s billiges Gewerbegrundstück zur Wertermittlung für K.´s Wohnbaugrundstück herangezogen und auch noch überdurchschnittlich gewichtet.

Noch einmal meine Frage: Muß K. den entstandenen Wertverlust seines Grundstücks hinnehmen oder kann er die Gemeinde, den Sachverständigen, den Grundstücksvermittler verklagen ?

Wen es interessiert, folgender Ansatz aus dem Wertgutachten für den Wert von K´s Grundstück:


1. Mittelwert aus Kaufpreissammlung ( Quadratmeterpreis von 6 Kaufvorkommen in Wohngebieten )
2. Ein Mittelwert zwischen dem Mittelwert der Kaufpreissammlung und dem Quadratmeterpreis von B´s Grundstück im Gewerbegebiet wurde gebildet

[Humungus]

Ich kann irgendwie nicht verstehen, warum einfach die Zahlungen eingestellt werden. So ist doch für den Verlust der Schuldner verantwortlich!

[Kerstin_Diaz]

Nach der Devise lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende hat K.
die Rückzahlung eingestellt, da er der Meinung ist, ein völlig überteuertes Grundstück erworben zu haben. Andere könnten es doch genauso machen wie B. und auf der anderen Straßenseite ein Gewerbegrundstück zu halben Preis erwerben um ein Wohnhaus darauf bauen. Der geschuldete Betrag übersteigt den Grundstückswert vom Gutachten. K. hat die Anzahlung, bereits getilgte Raten und die Grundstückserwerbskosten verloren.

Wer kommt dafür auf ?

[Humungus]

Zitat von Kerstin_Diaz

Nach der Devise lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende hat K.

Dafür habe ich kein Verständnis und unterstelle mal blande Zahlungsprobleme. Das würde auch die folgende Zwangsversteigerung erklären.

Zitat von Kerstin_Diaz

Andere könnten es doch genauso machen wie B. und auf der anderen Straßenseite ein Gewerbegrundstück zu halben Preis erwerben um ein Wohnhaus darauf bauen.

Ein Grundstück in einem Gewerbegebiet hat einen wesentlich niedrigeren Wohnwert, was die Häuslebauer spätestens dann merken werden, wenn rund um die Uhr Waren angeliefert werden, Bauarbeiten geschehen und so weiter.

Dass ein an ein Gewerbegebiet grenzendes Grundstück zwar mehr wert ist als direkt im Gewerbegebiet, aber immer noch weniger als in einem Wohngebiet, sollte klar sein und beim Kaufpreis berücksichtigt worden sein. Natürlich schallt der Lärm herüber.

Zitat von Kerstin_Diaz

Der geschuldete Betrag übersteigt den Grundstückswert vom Gutachten.

Mal Zahlen auf den Tisch. Kaufpreis, bisher getilgte Summe (nicht gezahlter Betrag), Wert nach Gutachten.

Zitat von Kerstin_Diaz

K. hat die Anzahlung, bereits getilgte Raten und die Grundstückserwerbskosten verloren.

Wer kommt dafür auf ?

Ich würde sagen, das ist sein Problem. Er hätte an die Sache anders herangehen müssen.

[Kerstin_Diaz]

Kaufpreis: 123000
Anzahlung: 23000
Geschätzter Wert: 86000
Saldo Darlehn 88000
Grunderwerbsteuer 2000
Maklergebühr 4000
Versteigerungserlös 30200

Es geht hier nicht um K.´s Liquiditäts- und Bonitätsprobleme aus den Konsequenzen der Zwangsversteigerung, der kann sich das leisten.
Jedoch wäre er schlecht beraten gewesen, für etwas weiter zu tilgen, was weit unter dem tatsächlichen Wert ist. Siehe Versteigerungserlös.
Ist doch logisch, bevor jemand das Doppelte ausgeben möchte, kauft er sich doch lieber einen weit billigeren Gewerbegrund und stellt ein Wohnhaus darauf. Deshalb war niemand bei der Versteigerung bereit mehr zu bieten. Da liegt das eigentliche Problem. Außerdem hat K. geduldig versucht über seine Kreditbank weiter zu verkaufen, jedoch ohne Erfolg.

Ein zweckgebundenes Gewerbegebäude auf B.´s Grundstück würde bedingt durch seine Größe und Höhe sogar noch schallschützend zwischen K.´s Grundstück und der Autobahn wirken. So sieht es jedenfalls der Flächennutzungsplan vor. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch einen Gewerbebetrieb ist außerdem nach Baunutzungsverordnung §8 nicht erlaubt. Deshalb wurden auch keine eventuellen Abschläge beim Kaufpreis gemacht. Die Antwort geht ins Leere.

Wie hätte K. denn an die Sache anders herangehen müssen ?
Und gegen wen hätte er Ansprüche stellen sollen ?
Darf die Gemeinde es dulden wenn der Bebauungsplan nicht eingehalten wird ?

[schielu]

Baunutzungsverordnung § 8:
Ausnahmsweise können zugelassen werden

Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,