Wer kann mir helfen?

[Dirk73]

Hallo.

Problemdarstellung:
ER + EX-Freundin hatten Haus gekauft. Beide stehen noch im Grundbuch als Eigentümer. EX-Freunin zieht aus und wird im Grundbuch gelöscht. Bank entlässt EX-Freundin aus Haftung. Neue Freundin von IHM zieht mit ein und will sich an Kosten (Darlehen, Sanierung,...) beteiligen. ER hat nun folgende Überlegungen:

1. Obwohl ER damals alle Kauf-Kosten (GrESt, Notar, ...) alleine getragen hatte, muss er von seiner EX-Freundin die 2. Hälfte vom Haus abkaufen und damit fallen wieder GrEST und Notarkosten an. Kann man diese Umgehen/Mindern?

2. Wird neue Freundin als Eigentümerin eingetragen, müsste das Darlehen mit der Bank neu aufgesetzt werden, da das beliehene Haus eine neue Miteigentümerin bekommt. Dann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die warscheinlich extrem hoch wäre. (Zinsbindung noch 14 Jahre)

3. Gibt es eine andere Möglichkeit, der neuen Freundin eine (grundbuchliche) Sicherheit zu geben, ohne dass sie Mit-Eigentümerin wird (z.B. Sondernutzungsrecht / Sondereigentumsrecht) ?

Habt Ihr Ideen, die hier helfen?
Vielen Dank im Vorraus.

[Atlantis]

Wieso verkauft die Ex-Freundin das Grundstück nicht direkt an die neue Freundin? (Ich weiß, ich weiß!! ). Damit würde man einmal die Notarkosten, die Eintragungskosten und die Grunderwerbsteuer sparen.

Denn ohne Notar und Eintragung ins Grundbuch kann das Eigentum an einem Grundstück nicht übertragen werden.

Als Alternative zum Eigentumserwerb käme da die Einräumung eines dinglichen Wohnrechts (§ 1093 BGB) in Betracht!

Obwohl es mich nichts angeht: Muss denn der neuen Freundin eine solche Sicherheit eingeräumt werden? Ist die Beziehung schon so gereift, dass Du sicher sein kannst, sie wird länger dauern? Mit solchen Dingen sollte man ziemlich vorsichtig sein!! (Spreche aus eigener Erfahrung!! )

[Dirk73]

Danke@Atlantis

Das mit dem Direktverkauf wäre ne tolle Alternative. Schade, dass es nicht immer so einfach ist.
Aber die Idee mit dem dinglichem Wohnrecht ist schon mal ein Anfang.
Das Problem dabei hast Du schon erkannt: Was, wenn die neue Beziehung scheitert?
Da wird das Grundbuchblatt bald wie ein Notizzettel geführt !

Sicherlich haben schon Hunderte vorher ähnliche Probleme gehabt. Haben sich daraus immer noch keine Lösungsansätze entwickelt? Oder ist es evtl. sogar möglich eine eigene (freie) Formulierung als Grunddienstbarkeit/Belastung eintragen zu lassen?

Für weitere Antworten dankbar.

[moony]

Hallo,

ich würde mir da mit einer privatschuldnerischen Vereinbarung helfen. ER schuldet der neuen IHR die bestimmte Summe X, die sie mit in's Haus gesteckt hat. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dies durch Umschreibung des Grundbuchs "legalisiert" und quasi in Eigentumsanteile umgewandelt. So lange ist sie durch den privaten Vertrag abgesichert. IHM gehört das ganze Haus, dafür hat ER bei IHR Schulden in Höhe IHRER Investitionen.

Von der Zinsbindung würde ich mich erst einmal nicht schrecken lassen. Nach 10 Jahren fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr an, egal wie lange die Restlaufzeit noch dauert. Dann gibt es also Möglichkeiten.

Inwieweit man eine solche Vereinbarung notariell beglaubigt treffen kann, weiß ich nicht zu sagen. Im Zweifelsfall hilft nur nachfragen.

Viel Erfolg

moony

[Dirk73]

hallo,

danke für deinen vorschlag.
die idee mit der privatschuldnerischen vereinbarung ist gut. das trifft genau den kern der überlegung. allerdings müsste diese schuld staffelartig gesteigert werden können. denn - wie sicherlich richtig verstanden - gibt es keine einmalige investition, sondern eine beteiligung an den laufenden kosten.

dass die zinsbindung nach 10 jahren gem. BGB aufgelöst werden kann ist immer ein wichtiger hinweis. daher wurde die zinsbingung auch auf 15 jahre festgelegt. bedauerlicherweise ist erst 1 jahr um

mittlerwiele war ER beim Notar und hat sich fachliche hilfe geholt. selbst dieser musste kurz überlegen - und wird seine idee erst noch einmal mit den rechtlichen möglichkeiten abgleichen. um es kurz zu machen, hier sein vorschlag:

1. ein mietvertrag oder mietkaufvertrag
2. eine auflassungvormerkung im grundbuch, die einen (Vor-)Vertrag zum gegenstand hat.
3. Vorvertrag bezieht sich auf den Mietvertrag/Mietkaufvertrag.
-> auf diese weise wird der mietvertrag mit einer grundbuchlichen sicherheit abgedeckt. kompliziert, aber wirkungsvoll.

bleibt zu hoffen, dass die rechtliche seite hier mitspielt.
ergebnis kommt...
bis dann.