Weitergehende Rechte des Bauträgers in der Teilungserklärung.

[marki78]

Hallo,

ich bin in einer Teilungserklärung auf eine Verfügungsbefugnis gestoßen, welche dem bisherigen Eigentümer (Bauträger Mehrfamilienhaus) zusätzliche Rechte einräumt.
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Beispiel:
Bis zur Veräußerung aller Sondereigentumsrechte durch den jetzigen Eigentümer durch not. Beurkundete Kaufverträge ist der jetzige Eigentümer berechtigt:

-Wohnungeigentum in Teiligentum und Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und als solches zu veräußern

-Miteigentumsanteile an dem Grundstück weiter aufzuspalten und mit den aufgeteilten Miteigentumsanteilen Sondereigentum als Wohnungseigentum oder Teileigentum zu verbinden und Grundstücksflächen mit dem Grundstück zu verbinden unter Begründung neuer Sondereigentumsrechte als Wohnungseigentum oder Teileigentum unter Veränderung der bestehenden Miteigentumsanteile.

-Gemeinschaftliches Eigentum, das nach seiner wirtschaftlichen Bestimmung und Lage auch Sondereigentum sein kann, als Sondereigentum zu bestimmen und mit einem Miteigentumsanteil zu verbinden.

-Sondernutzungsrechte , gleich welcher Art, unter Einschränkung oder Ausschluss der Verwaltung und Nutzung durch die übrigen Miteigentümer zu begründen und einem Sondereigentum zuzuweisen oder solche Sondernutzungsrechte aufzuheben.

- Raumeinheiten zu unterteilen und zusammenzulegen, innerhalb einer Raumeinheit in tragenden und nichtragenden Wänden Öffnungen einzuziehen, Deckendurchbrüche für den Einbau einer Treppe vorzunehmen oder zu verschließen, sowie weitere Eingangstüren im Stil der bereits vorhandenen Türen oder Lichtöffnungen in den Wänden (tragende oder nichtragende) des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräumen oder Außenmauern, einzubauen bzw. zu verschließen. Dabei sind jeweils die statischen Erfordernisse und die baurechtlichen Vorschriften zu beachten.

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Fragen:
wie sind solche zusätzlichen Klauseln welche dem Bauträger weitergehende Rechte als den anderen Eigentümern einräumen zu bewerten?
Sind diese Klauseln üblich, damit der Bauträger flexibel ist und z.B. einem Käuferwunsch entsprechen kann (2 Wohnungen in eine zusammen zu führen)?
Oder handelt es sich hierbei eher um eine Ausnahme?

Sind diese Klauseln überhaut zulässig, da hier ja auch die Möglichkeit geschaffen wird z.B. in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird.
Die Möglichkeit Wohnungseigentum in Teileigentum umzuwandeln würde z.B. ja auch die Möglichkeit schaffen ein als Wohngebäude errichtetes Objekt teilweise umzunutzen etwa für gewerbliche Zwecke.

Würde mich freuen wenn mir hier jemand weiter helfen könnte, wie solche Klauseln zu beurteilen sind.

Gruß,
Mark

[CruNCC]

Zitat von marki78

Fragen:
wie sind solche zusätzlichen Klauseln welche dem Bauträger weitergehende Rechte als den anderen Eigentümern einräumen zu bewerten?
Sind diese Klauseln üblich, damit der Bauträger flexibel ist und z.B. einem Käuferwunsch entsprechen kann (2 Wohnungen in eine zusammen zu führen)?
Oder handelt es sich hierbei eher um eine Ausnahme?

Diese Klauseln in einem Bauträgerkaufvertrag sind üblich und haben den Sinn, dass der Bauträger lexibel reagieren kann um die TE entsprechend zu ändern (das natürlich nur insoweit, dass der Kaufgegenstand des Vertrages nicht betroffen ist!). Eine Möglichkeit wäre z.B. dass ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz einer bestimmten Wohnung zugeordnet wird. Wäre diese Klausel nicht drin, müssten jedesmal alle Eigentümer und Käufer der Änderung zustimmen.

[marki78]

Danke für die Antwort.
Soweit leuchtet mir das schon ein, dass ein Bauträger gewisse zusätzliche "Rechte" sich einräumt um beim verkauf der Wohnungen felxibel zu sein und event. Käuferwünsche zu berücksichtigen.
Nur gehen diese Klauseln z.B. nicht etwas sehr weit.
Hier besteht die Möglichkeit ins Gemeinschaftseigentum einzugreifen, ohne die anderen Eigentümer fragen zu müssen.
Bin ich jedoch Käufer einer Wohnung, so erwerbe ich doch auch das Recht (gemäß Teilungserklärung) das Gemeinschaftseigentum zu nutzen.
Wird dieses Recht nachträglich geändert bzw. entzogen, mindert dies doch den Wert meines Miteigentumsanteil an dem Grundstück?
Angenommen der Bauträger verkauft garnicht alle Wohnungen und behält z.B. eine Wohnung, dann hat er dauerhaft eine Sonderstellung gegenüber den anderen Eigentümern.
Auch die Möglichkeit ein Gebäude im Prinzip umzubauen, Wohnungen in kleinere Einheiten aufzuteilen bzw. Wohnungseigentum in Teileigentum zumzuwandeln, ermöglicht auch den Charakter (Eigentümer-, Mieterstruktur)
zu verändern.
Oder überschätze ich die Sonderstellung des Bauträgers durch diese Klauseln doch zu sehr?
Gibt es weitere Einschätzungen zu solch doch weitreichenden Sonderrechten des Bauträgers?