WEG ohne Verwalter

[alterverwalter]

Wir nehmen folgenden fiktiven Fall an. Die Eigentümer einer kleinen Wohneinheit mit 5 Wohnungen, alle von den Eigentümern kürzlich bezogen möchten gerne auf die Bestellung einer Hausverwaltung verzichten: X, einer der Eigentümer bietet an, Abrechnung, Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, Verwaltung der Konten, u.ä. unentgeltlich zu übernehmen. Weitere Pflichten nimmt die Hausgemeinschaft gemeinschaftlich wahr. Ist dies möglich, wenn ja wie zu realisieren?
Zuerst wäre die Frage zu beantworten, ob der Verzicht auf Bestellung eines Verwalters im Rechtssinne gemäß WEG möglich ist:
Unter diesem Link wird die Frage mit „NEIN“ beantwortet: (http://www.anwalt.de/rechtstipps/rat...eigentums.html) „… nach § 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ein Verwalter gesetzlich zwingend vorgeschrieben“ heißt es hier. In besagtem § 20 (2) WEG heißt es: „Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.“ Ich verstehe das so, dass die Eigentümer keinen Verwalter bestellen müssen, eine Verwalterbestellung aber auch nicht durch Eigentümerbeschluss generell ausschließen dürfen, d.h. spätestens wenn der erste Eigentümer die Einsetzung eines Verwalters wünscht, muss einer bestellt werden.
Unter der Voraussetzung, dass o.g. Frage mit „JA“ beantwortet werden kann:
Die Eigentümergemeinschaft verzichtet auf die Bestellung eines Verwalters. Damit gilt §21 Abs. 1-3 WEG, quasi die Selbstverwaltung der Eigentümer. X übernimmt ehrenamtlich bestimmte Aufgaben, die in einem Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung festgehalten werden. Alles was darüber hinausgeht nehmen die Eigentümer gemeinschaftlich wahr. Ist dies ein gangbarer und für X empfehlenswerter Weg?
Oder muss X fürchten in gleichem Maße haftbar bzw. schadenersatzpflichtig zu sein, wie ein kommerzieller bestellter Verwalter, weil er de facto wie einer auftritt?
Wenn ja, kann X eine wie für Verwalter gängige Vermögensschadenshaftpflicht abschließen?

Danke für die fiktive Auflösung meiner fiktiven Fragen!

[schielu]

§ 20 Absatz 2 WEG ist eindeutig! Ein Verwalter muss bestellt werden! Dies könnte aber ein Miteigentümer sein. Was steht denn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung?

[hera]

Zitat von schielu

§ 20 Absatz 2 WEG ist eindeutig! Ein Verwalter muss bestellt werden! Dies könnte aber ein Miteigentümer sein. Was steht denn in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung?

wo steht das denn ?
"(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden."

heißt: wenn mindestens einer der eigentümer einen verwalter möchte, so muß es einen geben .. hier will aber keiner

WEG § 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
http://dejure.org/gesetze/WEG/21.html

[alterverwalter]

erstmal danke für eure Beiträge. Zumindest scheint meine Frage nciht ganz dumm gewesen zu sein, wenn sich auch 2 erfahrene Forenhasen hier nicht einig sind.

@schielu: nehmen wir an, in der Teilungserklärung findet sich nichts über Verwalterbestellung. Es wird ganz allgemein darauf verwiesen, dass das WEG gilt.
Meiner laienhaften Meinung nach kann man, nur weil per Gesetz eine Bestellung nicht per z.B. Eigentümerbeschluss künftig und generell ausgeschlossen werden darf, daraus nicht die Folgerung ziehen, dass obligatorisch ein Verwalter bestellt werden muss.

@ hera: stimmt, hier sei unterstellt, die Eigentümer wollen keine Hausverwaltung beauftragen. Ist es dann möglich, dass per Beschluss der Eigentümerversammlung eine Aufgabenverteilung stattfindet und bspw. auch ein Eigentümer bevollmächtigt wird im Namen der Eigentümergemeinschaft Verträge abzuschließen u.ä.

[Klaus0155]

Die Bestellung eines Verwalters ist nicht obligatorisch, aber, wie schon angemerkt wurde, muss diese erfolgen, wenn auch nur ein Eigentümer dies verlangt.

Für den vorliegenden Fall ergeben sich m.E. zwei Lösungsmöglichkeiten:

1) Ein Eigentümer läßt sich zum Verwalter küren und verrichtet diese Tätigkeit unentgeltlich bzw. gegen Erstattung der Auslagen. Dann könnte mit diesem "Verwalter" auch ein "normaler" Verwaltervertrag geschlossen werden. In diesem Fall würde sich eine Vermögenshaftpflichtversicherung empfehlen.

2) Die Eigentümer verwalten Ihre WEG gemeinschaftlich und legen z.B. Zuständigkeiten in einem Geschäftsverteilungsplan fest. Eine Vermögenshaftpflichtversicherung wäre m.E. hier entbehrlich, da alle im gleichen Boot sitzen - oder es müssten alle Beteiligten eine abschließen.
Außerdem wäre z.B. zu regeln, wer der "offizielle" Ansprechpartner der WEG sein soll, z.B. als Zustellungsbevollmächtigter.

Da die WEG seit 2005 (BGH-Urteil) und erst recht seit der WEG-Gesetzesnovelle 2007 teilrechtsfähig ist, neige ich dazu, Lösung 1) zu favorisieren.

[hera]

ich möchte mal den begriff der "verwalterhaftung" einwerfen - (das www bietet eine menge infos dazu) - keine ahnung, inwieweit man die in diesem konstrukt beschränken könnte

zb ansprüche von dritten bei einem möglichen verstoß gegen die verkehrssicherungspflicht der WEG, hier kann normalerweise der verwalter in haftung genommen werden, wenn er "geschlampt" hat

evtl gibt es eine rechtsform, wo alle WEG-mitglieder als "mitarbeiter" einer verwaltungs"firma" (verein oder irgend sowas) agieren und einer zum "buchführer" gekürt wird ..

... und im übrigen bin ich maximal eine alte häsin und keinesfalls experte im WEG-recht (bekomme nur die rangeleien in der eigenen anlage hautnah mit )

[Klaus0155]

Zitat von hera

ich möchte mal den begriff der "verwalterhaftung" einwerfen - (das www bietet eine menge infos dazu) - keine ahnung, inwieweit man die in diesem konstrukt beschränken könnte

zb ansprüche von dritten bei einem möglichen verstoß gegen die verkehrssicherungspflicht der WEG, hier kann normalerweise der verwalter in haftung genommen werden, wenn er "geschlampt" hat

evtl gibt es eine rechtsform, wo alle WEG-mitglieder als "mitarbeiter" einer verwaltungs"firma" (verein oder irgend sowas) agieren und einer zum "buchführer" gekürt wird ..

... und im übrigen bin ich maximal eine alte häsin und keinesfalls experte im WEG-recht (bekomme nur die rangeleien in der eigenen anlage hautnah mit )

Die Haftung trifft immer die WEG. Hat die WEG einen Verwalter beauftragt, haftet dieser wieder im Innenverhältnis gegenüber der WEG auf Basis der übernommenen Verpflichtungen (=Verwaltervertrag). Aber in der "Pflicht" sind grundsätzlich und immer die Eigentümer.

Die WEG ist ja ein teilrechtsfähiges Gebilde (ich weis jetzt klemmts: eine Art GbR / Verein oder eine Mischung aus alledem), extra eine Institution gründen braucht man da nicht.

[hera]

Zitat von Klaus0155

Die Haftung trifft immer die WEG. Hat die WEG einen Verwalter beauftragt, haftet dieser wieder im Innenverhältnis gegenüber der WEG auf Basis der übernommenen Verpflichtungen (=Verwaltervertrag). Aber in der "Pflicht" sind grundsätzlich und immer die Eigentümer.

.. dort wollte ich hin ..
wenn sich die weg-mitglieder irgendwann mal streiten oder einer sagt in so einem haftungsfall (oder bei fehlern in der buchführung) auch ohne streit: "wir machen mal den verwalter schadensersatzpflichtig" - was dann ?

einmal "verwalter" = für alles verwalter ?

ich möchte den fiktiven und kostenlos arbeitenden "verwalter" im innenverhältnis schützen - weiß aber nicht, ob das notwendig ist

[alterverwalter]

Oh, da war ich politisch mal wieder unkorrekt: ich meinte natürlich häsinnen und hasen…
Was mir an Variante 1, der „Verwalterkürung“, nicht gefällt, ist dass damit die Pflichten des fiktiven Verwalters durch das WEG geregelt und – so mein Verständnis – auch nicht beschränkt werden können. Der Dienst an der Gemeinschaft soll für den kostenlos arbeitenden Hobbyverwalter nicht zur Haftungsfalle werden.
Im Grunde trifft hera meine Bedenken sehr genau, wobei ich fiktive Fehler in der Buchführung ausschließen kann ;-)
Variante 2 finde ich interessant da: Zuständigkeiten können differenziert geregelt werden und die Verwalterhaftung schwebt nicht immer bedrohlich über X.
Zum Thema Teilrechtsfähigkeit muss ich mich aber erstmal durcharbeiten. Danke für den Hinweis. Heute Abend bin ich dafür aber nicht mehr aufnahmefähig genug ;-)

[hera]

Zitat von alterverwalter

Im Grunde trifft hera meine Bedenken sehr genau,

frauen sind sehr sensible menschen !!
ich habe jetzt auch noch mal gesucht und bin mir nicht sicher, ob unsere eigene hausverwaltung überhaupt berechtigt ist, zu verwalten, da eine GbR kein verwalter einer WEG sein darf (muß mal nach deren rechtsform fragen)

s BGH V ZB 132/05 , 2006:

http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...az=V_ZB_132_05

http://www.webnotar.de/webnotar_smar...und_GbR_03.pdf

zum verein habe ich einen möglichen hinweis gefunden:
http://www.kompetenznetzwerk-wohnen....616-130401.php

http://www.kompetenznetzwerk-wohnen....601-173041.php