WEG+HV: Notwendigen Reparaturen werden nicht gemacht

[DEYJKARK]

Hallo Forum,

mal eine theoretische Frage bezügl. der Pflichten der WEG und der Hausverwaltung als gemeinsames Gremium:

In einer WEG gibt es nach einer Reparatur/Wartungsarbeit schon 2 Winter lang ein Problem mit der Heizung: Ein Heißwasser-/Rücklauf-Mischer emittiert ein hochfrequentes Geräusch durch das Heizungssystem (Leitungen, Radiatoren). In den unteren Geschossen wird dieses Geräusch vor allem in den Abend- und Morgenstunden und am Wochenende als sehr störend empfunden - gerade in den Zeiten, in denen die Heizleistung sehr hoch ist. Im mittleren Gebäudeteil wird das Geräusch hingegen weniger wahrgenommen, unterm Dach gar nicht mehr gehört.

Die Hausverwaltung, die häufig mit den selben Handwerkern zusammenarbeitet, kommt mit der Heizungswartungsfirma nicht klar und zeigt wenig Elan bei der Durchsetzung der Instandsetzung. Wiederholte Reklamationen verlaufen einfach im Sande.

Der Mieter einer betroffenen Wohnung könnte sich so sehr von dem Defekt beeinträchtigt fühlen, dass er Mietminderung ankündigt. Im Interesse des guten Mietvertragsverhältnisses möchte der Vermieter nun geeignete Maßnahmen einleiten.

Wie kann WEG und Hausverwaltung bewegt/gezwungen werden, sich abschließend des Problems anzunehmen?

Muß ein Sachverständigen-Gutachten her? Auch dann, wenn die Heizungswartungsfirma die Geräuschbelästigung bereits (an-) erkannt hat? Auch dann, wenn sich der Hersteller des vermeintlich defekten Geräts zur Überprüfung bereit erklärt hat, aber von der Hausverwaltung einfach nicht einbestellt wird?

Inwiefern könnte der Beirat in die Pflicht genommen werden?

Es läge letzten Endes also gar nicht mal an den Handwerker, sondern nur an der trägen Hausverwaltung und dem Desinteresse des Verwaltungsbeirats.

Jede sachliche Meinung ist willkommen!

[schielu]

Der Verwaltungsbeirat hat in der Hinsicht überhaupt keine Funktion. Das ist einzig und alleine Sache der Verwaltung! Ich würde die auf die drohende Mietminderung aufmerksam machen und Schadensersatz androhen!

[DEYJKARK]

Hi,

habe leider kein kommentiertes WEG zur Hand. Gibt es im WEG nicht Vorgaben für Rechte und Pflichten der HV?

Schielu, wenn ich mich recht erinnere, dann werden HV und Beirat als ein Gremium betrachtet. Die HV koordiniert zwar die Durchführung von Beschlüssen und dringend notwendigen sofortigen Reparaturen, die Eigentümerversammlung (EV), oder in bestimmten Situation der Beirat, muß einen Auftrag (durch Beschluss) erteilen. Ohne Auftrag keine Aktion?!

Gruß
D.

[schielu]

Zitat von DEYJKARK

Schielu, wenn ich mich recht erinnere, dann werden HV und Beirat als ein Gremium betrachtet. Die HV koordiniert zwar die Durchführung von Beschlüssen und dringend notwendigen sofortigen Reparaturen, die Eigentümerversammlung (EV), oder in bestimmten Situation der Beirat, muß einen Auftrag (durch Beschluss) erteilen. Ohne Auftrag keine Aktion?!

Der Beirat ist kein "Gremium". Er hat lediglich Prüfungspflichten. Natürlich können ihm bestimmte Aufgaben von der Versammlung übertragen werden. Dazu bedarf es aber immer besonderer Beschlüsse! Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch um eine reine Verwalteraufgabe!

[DEYJKARK]

Wenn nun also die Hausverwaltung (HV) keine ernsthaften Anstrengungen zur Beseitigung der Störung unternehmen würde, wie könnte man vorgehen?

a) Eigentümerversammlung einberufen?
1/4 der Wohnungseigentümer (WE) wären zur Einberufung der Versammlung erforderlich. Aber es handelt es sich doch um eine Störung, also typische Aufgabe der HV.
b) der betroffene WE beauftragt selbst Handwerker?
Übernahme der Kosten könnte durch WEG abgelehnt werden, da kein Beschluss vorliegt. Ein Beschluss ist bei einer Störung aber eigentlich nicht erforderlich. Daraus entsteht die Frage: Handelt es sich tatsächlich um eine Störung?
c) der betroffene WE beauftragt erst einen Sachverständigen, dann Handwerker?
Das scheint eine übertriebene Reaktion.

Welche mögliche Handhabe gäbe es also gegen die untätige HV vorzugehen?

[DEYJKARK]

Hey,

hat keiner mehr eine Idee?

Man müßte ja nicht gleich vor's Amtsgericht ziehen. Die passenden Quellen und Paragraphen zu kennen ist aber immer nützlich.

Nicht wahr?!

[Wohni]

Der Hausverwalter sollte zu einem Ortstermin motiviert werden, der in der Wohnung des Belästigten stattfindet.

Wenn der Sachverhalt stimmt, muss er marschieren.

Der Mieter sollte an ein Schreiben an seinen Vermieter wegen Mietminderung richten.

Der Vermieter sollte dann den Minderungsschaden beim Verwalter geltend machen nach schriftlicher Aufforderung zur Behebung des Mangels.

MfG
Wohni
__________

PS:
@ schielu:
Natürlich ist der Beirat ein Gremium!
Aber normalerweise eines ohne Entscheidungskraft in Bezug auf Aufträge.

[schielu]

Zitat von Wohni

@ schielu:
Natürlich ist der Beirat ein Gremium!
Aber normalerweise eines ohne Entscheidungskraft in Bezug auf Aufträge.

Richtig! Ich meinte kein Gremium im Sinne der gewünschten Tätigkeit! Alles andere habe ich bereits in #2 beantwortet. Die HV kennt das Problem ja bereits und muss deshalb nicht mehr "antreten".

[DEYJKARK]

Zitat von Wohni

Der Hausverwalter sollte zu einem Ortstermin motiviert werden, der in der Wohnung des Belästigten stattfindet. Wenn der Sachverhalt stimmt, muss er marschieren.

Man sollte hier im Forum ja auf den Konjunktiv achten: Weder Hausverwalter noch Handwerker lassen sich - in diesem gedachten Fall - motivieren. Die Störung bzw. der Mangel wurde vom Handwerker bestätigt, der läßt sich aber nicht blicken. Die Hausverwaltung, bemüht sich, und bemüht sich und müht sich um Termine, die nicht stattfinden.

Wäre ein gangbarer Weg die Hausverwaltung nach §27 WEG per Anordnung des zuständigen Amtsgerichts zur Durchführung der Instandsetzungarbeiten zu verpflichten?

Gruß
D.