Vormerkung, Abtretung, Scheingeschäft usw...

[fluxxi]

Hallo Zusammen,

unten stehend mal einen fiktiven Fall zur Problematik in Sachen Vormerkungen (§ 883), Scheingeschäft (§116f.) und einen Anspruch aus § 888 BGB.
Eure Meinungen dazu würden mich sehr interessieren!

Kaufhausinhaber K schließt am 01.04 mit dem Grundstücknachbarn N einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein unbebautes Grundstück, um eine geplante Erweiterung des Kaufhauses vornehmen zu können. Abgesprochen hatten die Parteien einen Kaufpreis in Höhe von 250.000 €. Dem beurkundenden Notar, wird, um Steuern zu sparen, ein Preis in Höhe von 180.000 € angegeben.
Zeitgleich mit der Beurkundung des Kaufvertrages wird in derselben Urkunde auch die Auflassung erklärt und durch N eine Vormerkung zugunsten des K bewilligt. Die Vormerkung wird am 10.04 in das Grundbuch eingetragen.
Anfang Mai gibt K die Erweiterungspläne für sein Kaufhaus auf und bittet N um Aufhebung des Kaufvertrags. N will einer Auflösung des Kaufvertrages nicht ohne weiteres zustimmen.

Am 15.05. veräußert K das Grundstück zum Preis von 240.000 € an Z. Zugleich wird vom Notar die Abtretung des dem K gegen N zustehenden Übereignungsanspruchs und die Übereignung aller Erwerbsrechte des K gegenüber N einschließlich der von N bewilligten Vormerkung beurkundet.

Die Umschreibung der Vormerkung auf Z erfolgt am 31.05.
Am 01.06 schließt N mit dem Kaufhausinteressenten I einen notariellen Grundstückskaufvertrag über das Grundstück. Die von N bewilligte Vormerkung zugunsten I wird am 15.06. in das Grundstück eingetreten.
Am 25.06. wird Z als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Kann I von Z die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch erlangen?



Ich denke da an einen Anspruch aus § 888 I BGB.
Wie würdet ihr diesen Anspruch aufbauen und das Problem mit dem Scheingeschäft in Bezug auf die Vormerkung lösen? (und an welcher Stelle einbauen?)
Wo sind sonst mögliche Probleme versteckt?
Über jeden Eurer Gedanken, unabhängig davon, wie ausgegoren er auch ist, wäre ich sehr, sehr dankbar!!!

[schielu]

Zitat von fluxxi

Wo sind sonst mögliche Probleme versteckt?

Der Kaufvertrag zwischen A und N ist unwirksam!

[fluxxi]

Zitat von schielu

Der Kaufvertrag zwischen A und N ist unwirksam!

hallo schielu,

besten dank für deine schnelle Antwort!
stimme dir zu, dass der KV zwischen K und N unwirksam ist. Frage mich daher natürlich, wie ich einen Anspruch aus § 888 I prüfen soll, wenn der Vertrag nicht geheilt werden kann. Denn die Vormerkung ist ja streng akzessorisch und kann ohne die Forderung nicht wirksam werden. wenn ich jetzt davon ausgehe, dass die Forderung aufgrund des Scheingeschäfts nicht wirksam werden kann, wüsste ich nicht, wie ich weiterhin vorgehen soll?!

fällt dir dazu spontan etwas ein?

Danke!!

[schielu]

Zitat von fluxxi

fällt dir dazu spontan etwas ein?

Am 25.06. wird Z als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Eigentumsumschreibung heilt den Mangel des vorher schwebend unwirksamen Vertrages! - Natürlich nicht die strafrechtliche Relevanz!

Kann I von Z die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch erlangen?

Mit welcher Begründung?
Ich meine Z kann eher von I die Löschung der AV verlangen!

[Performance]

Bist du sicher, dass die Eigentumsverschiebung den Vertrag heilen kann?! Ist bei so einer Kettenauflassung nicht der Wille des N maßgeblich und der würde vom Z ja 10.000 € weniger kriegen.

I kann von Z die Eintragung verlangen, da seine Vormerkung vor der Eintragung des Z vorgenommen wurde, sie ist ihm gegenüber relativ Unwirksam. Das ermöglicht ihm doch den Anspruch auf Zustimmung aus § 888.

Glaube ich...;-)

[fluxxi]

Hallo Performance,
ich habe auch meine Zweifel, ob die Eingentumsverschiebung den Vertrag heilen kann.

Zitat von Performance

I kann von Z die Eintragung verlangen, da seine Vormerkung vor der Eintragung des Z vorgenommen wurde, sie ist ihm gegenüber relativ Unwirksam. Das ermöglicht ihm doch den Anspruch auf Zustimmung aus § 888.

Mir ist aber dann überhaupt nicht klar, warum überhaupt noch eine Forderung besteht. Der Vertrag ist ja nichtig, wodurch sich die Vormerkung, die akzessorisch ist auch nicht entwickeln kann.
Wie kommst du dann doch zu einem Anspruch aus § 888 bzw. wie würdest du überhaupt die Prüfung aufbauen?
Sry, wenn ich gerade auf dem Schlauch stehe, aber für eine Antwort wäre ich dir dankbar!

[Performance]

Die Frage lautet doch, ob I von Z die Eintragung verlangen kann. Was die Forderung im Verhältnis N und K (Z) angeht hast du Recht, die besteht nicht und eine Vormerkung ist daher auch nicht möglich.
Der Kaufvertrag zwischen N und I ist aber korrekt, daher hat I eine Vormerkung erlangt, die am 15.6. eingetragen wird. Wegen dieser Vormerkung hat er einen Anspruch aus § 888.
Aufbau ist mir auch nicht ganz klar
1) Vormerkungsfähiger Anspruch +
2) Bewilligung - hier müsste dann eigentlich die ganze Eigentumsgeschichte mit Scheingeschäft usw. rein, da die Bewilligung desjenigen verlangt wird, dessen Recht betroffen ist. N würde ich sagen?!
Und man muss auf jeden Fall rauskrigen ob eine Heilung möglich ist...echt nicht leicht :-)
Sollte eine Heilung möglich sein, kann man dem Aufbau des 888 weiter folgen, wenn nicht muss wohl der 894 her...denke ich ;-)

[schielu]

Zitat von Performance

Bist du sicher, dass die Eigentumsverschiebung den Vertrag heilen kann?! Ist bei so einer Kettenauflassung nicht der Wille des N maßgeblich und der würde vom Z ja 10.000 € weniger kriegen.

Ich weiss jetzt nicht, was Due mit Eigentums"verschiebung" meinst. Ich gehe von der Eintragung des Z als Eigentümer aus.
Der vorherige Vertrag zwischen K u. N war (weil nicht beurkundet) schwebend unwirksam.(311 b BGB) Die Weiterveräußerung durch K erfolgte dennoch aufgrund dieses Vertrages. Die Eigentumsumschreibung ist erfolgt. Also ist Z vor I Eigentümer geworden und hat jetzt alle Macht.

[Performance]

Ja, ich meine auch die Eintragung von Z.
Es geht doch darum, ob I von Z die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch erlangen kann. Das geht entweder nach 888 oder 894.
Für 888 den ich als erstes prüfen würde, muss Z irgendwie Eigentümer geworden sein und somit eine Rechtsposition erlangt haben, die der Vormerkung des I entgegensteht. Gutgl. Erwerb geht meiner Meinung nach nicht, da bleibt nur die Heilung des nichtigen Vertrags (wie kommst du auf "schwebend Unwirksam" ?) zwischen N und K. Heilung ist aber nur möglich, wenn N direkt an Z auflässt, oder wenn N und K ihren Vertrag erfüllen wollen, dann kann auch K gegenüber Z auflassen. Ist aber alles nicht passiert...

Was anderes, wie ist deiner Meinung nach die Abtretung von K an Z zu bewerten und die Umschreibung der Vormerkung, die doch eigentlich gar nicht notwendig ist?!
Und was soll die Information mit den 240.000 €???

[fluxxi]

Zitat von Performance

Ja, ich meine auch die Eintragung von Z.
Es geht doch darum, ob I von Z die Zustimmung zu seiner Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch erlangen kann. Das geht entweder nach 888 oder 894.
Für 888 den ich als erstes prüfen würde, muss Z irgendwie Eigentümer geworden sein und somit eine Rechtsposition erlangt haben, die der Vormerkung des I entgegensteht. Gutgl. Erwerb geht meiner Meinung nach nicht, da bleibt nur die Heilung des nichtigen Vertrags (wie kommst du auf "schwebend Unwirksam" ?) zwischen N und K. Heilung ist aber nur möglich, wenn N direkt an Z auflässt, oder wenn N und K ihren Vertrag erfüllen wollen, dann kann auch K gegenüber Z auflassen. Ist aber alles nicht passiert...

Was anderes, wie ist deiner Meinung nach die Abtretung von K an Z zu bewerten und die Umschreibung der Vormerkung, die doch eigentlich gar nicht notwendig ist?!
Und was soll die Information mit den 240.000 €???

Hallo Performance und Schielu,

herzlichen Dank für Eure guten Gedanken!!

Ich frage mich nur, inwieweit wir uns jetzt über den Anspruchsaufbau aus § 888 einig sind.
Was steht für Euch jetzt schon ganz klar fest und welche Prüfungsreihenfolge wäre ratsam?!

A) I gegen Z gem. § 888
I. Vormerkungsfähiger Anspruch:
1) Würdet ihr zunächst das Verhältnis zw. N + K diskutieren, aber aufgrund des Scheingeschäfts ablehnen (Vormerkung kann also nicht entstehen)?? Eine Heilung wäre also nicht möglich.

2) und anschließend prüfen, ob ein wirksamer Anspruch im Verhältnis N + I entstanden sein könnte?
Dieses müsste bejaht werden, oder?! Dann hätte man einen Anspruch.

Du fragst zurecht nach der Abtretung von K an Z bzw. nach der Umschreibung der Vormerkung. Leider kann ich das selbst auch noch nicht genau sagen. Am wichtigsten wäre mir zunächst, dass wir uns so ganz grob über einen möglichen Prüfungsaufbau einigen könnten (auch wenn es noch nicht viel ist...).
Damit ich mir auf dieser Grundlage weiterere Gedanken machen kann.

Wie würdet ihr als erstes konkret vorgehen?


Ich weiß, dass ich jetzt nichts produktives beitragen konnte, aber im Moment erscheint mir das alles noch sehr verwirrend. Daher wäre ich für jeden Tipp hinsichtlich des Aufbaus und der Lösung anderer etwaiger Probleme unendlich dankbar!!!

Schonmal ein schönes Wochenende!