Vorkaufsrecht, Mieter, Eigentumswohnung, GbR

[Mathias27]

Hallo,
wie steht es um das Vorkaufsrecht des Mieters im folgenden fiktiven Fall:

Ein Mieter wohnt seit 18 Jahren in einer angemieteten Wohnung, in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 unterschiedlich großen Wohnungen.
Vor 11 Jahren wurde das gesamte Wohnhaus an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. Diese GbR besteht aus genauso vielen Mitgliedern, wie es Wohnungen gibt.
Man könnte annehmen, dass jedem GbR-Teilhaber, eine Wohnungseinheit zugeordnet ist.

Nun möchte sich die GbR auflösen. Eine Teilungserklärung soll gemacht werden, und danach jedem GbR-Teilhaber eine Wohneinheit notariell übertragen werden.

Noch bevor die Teilungserklärung gemacht ist, kontaktiert ein GbR-Teilhaber seinen zukünftigen Mieter, der wie gesagt schon 18 Jahre in der Wohnung wohnt, ob er die von ihm bewohnte Wohnung erwerben möchte. Er schlägt einen Kaufpreis vor und bietet dem Mieter einen vorläufigen privaten notariellen Vertrag an. Der endgültige Vertrag könne dann nachdem die Wohnung von der GbR auf ihn übertragen wurde, mit dem Mieter gemacht werden.

Dem Mieter wurde nie die Wohnung zum Kauf angeboten. Weiter war dem Mieter nie bewusst, dass in der GbR den Teilhabern angeblich einzelne Wohnungen zugeordnet waren.

Wo bliebe in einem solchen Fall das Vorkaufsrecht des Mieters?

Wie ist es möglich, dass ein GbR-Teilhaber als Wohnungsbesitzer auftritt und dem Mieter die Wohnung anbietet?
Ist durch diese Konstruktion nicht faktisch das Vorkaufsrecht ausgehebelt?

Oder greift das Vorkaufsrecht erst beim notariellen Vertrag, wenn der GbR-Teilhaber die Wohnung überschrieben bekommt?
Aber was ist dann der Kaufpreis?
Die GbR könnte theoretisch die Wohnung an den Teilhaber für einen überhöhten Preis verkaufen, sodass der Mieter sowieso kein Interesse mehr am Kauf der Wohnung hat. Der GbR-Teilhaber jedoch könnte über eine GbR-Auflösung den Kaufpreis wieder erstattet bekommen und so faktisch das Vorkaufsrecht aushebeln!

Was kann der Mieter tun, um zu seinem Recht im Sinne des Gesetzestextes zu kommen?

[CruNCC]

Zitat von Mathias27

Hallo,
wie steht es um das Vorkaufsrecht des Mieters im folgenden fiktiven Fall:

Ein Mieter wohnt seit 18 Jahren in einer angemieteten Wohnung, in einem Mehrfamilienhaus mit mehr als 20 unterschiedlich großen Wohnungen.
Vor 11 Jahren wurde das gesamte Wohnhaus an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft. Diese GbR besteht aus genauso vielen Mitgliedern, wie es Wohnungen gibt.
Man könnte annehmen, dass jedem GbR-Teilhaber, eine Wohnungseinheit zugeordnet ist.

Das ist grundbuchrechtlich nicht möglich.

Nun möchte sich die GbR auflösen. Eine Teilungserklärung soll gemacht werden, und danach jedem GbR-Teilhaber eine Wohneinheit notariell übertragen werden.

Noch bevor die Teilungserklärung gemacht ist, kontaktiert ein GbR-Teilhaber seinen zukünftigen Mieter, der wie gesagt schon 18 Jahre in der Wohnung wohnt, ob er die von ihm bewohnte Wohnung erwerben möchte. Er schlägt einen Kaufpreis vor und bietet dem Mieter einen vorläufigen privaten notariellen Vertrag an.

Das geht nicht! Der GbR-Teilhaber kann nicht "vorzeitig" mit "seinem" Mieter einen notariellen Vertrag abschließen. Den Vertragsgegenstand gibt es ja noch gar nicht. Dieser muss ja erst aufgrund der TE begründet werden.

Wo bliebe in einem solchen Fall das Vorkaufsrecht des Mieters?

??? Ein Mieter hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn das Haus während der Mietdauer in Wohnungseigentum (wäre ja dann hier der Fall) aufgeteilt wird, also wenn das Haus von der GbR nach außen verkauft werden würde.

[Mathias27]

Das bedeutet, der Mieter hat gegenüber dem GbR-Teilhaber kein Vorkaufsrecht, wenn jeder Teilhaber sich seinen Anteil an der GbR durch notarielle Übertragung einer Wohnung des Wohnhauses als Eigentumswohnung sichert. Nach dieser Übertragung ist der Teilhaber Eigentümer einer Wohnung, die der Mieter seit 18 Jahren bewohnt, ihm jedoch nie als Kauf angeboten wurde, obwohl in der Mietzeit, die Wohnungen des Hauses in Wohnungseigentum umgewandelt wurden.
Man kann also sagen, dass so das Vorkaufsrecht des Mieters ausgetrickst wurde.

[CruNCC]

Zitat von Mathias27

Das bedeutet, der Mieter hat gegenüber dem GbR-Teilhaber kein Vorkaufsrecht, wenn jeder Teilhaber sich seinen Anteil an der GbR durch notarielle Übertragung einer Wohnung des Wohnhauses als Eigentumswohnung sichert. Nach dieser Übertragung ist der Teilhaber Eigentümer einer Wohnung, die der Mieter seit 18 Jahren bewohnt, ihm jedoch nie als Kauf angeboten wurde, obwohl in der Mietzeit, die Wohnungen des Hauses in Wohnungseigentum umgewandelt wurden.
Man kann also sagen, dass so das Vorkaufsrecht des Mieters ausgetrickst wurde.

Ein Mieter hat erst dann ein Vorkaufsrecht, wenn "seine" Eigentumswohnung verkauft wird. Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum und Eintragung eines Mitglieds der GbR "entsteht" die ETW erst, also kann der Mieter auch noch gar kein Vorkaufsrecht haben.

[Mathias27]

Zitat von CruNCC

Ein Mieter hat erst dann ein Vorkaufsrecht, wenn "seine" Eigentumswohnung verkauft wird. Durch die Aufteilung in Wohnungseigentum und Eintragung eines Mitglieds der GbR "entsteht" die ETW erst, also kann der Mieter auch noch gar kein Vorkaufsrecht haben.

Hat der Mieter bei der Überschreibung der Wohnung von der GbR auf den Teilhaber kein Vorkaufsrecht, so ist doch der Mieterschutzgedanke des Vorkaufsrechts faktisch ausgehebelt. Denn jetzt ist eine Einzelperson, die später auch Eigenbedarf anmelden kann, in Besitz der Wohnung gekommen, ohne dass ein Vorkaufsrecht des Mieters je ausgeübt werden konnte. Vor allem konnte die GbR das Wohnhaus vielleicht zu sehr günstigen Bedingungen erwerben, zu Bedingungen, die dem Mieter nie angeboten wurden. Und der einzelne Teilhaber, der jetzt über seine ETW vom GbR-Anteil verfügt, könnte sie mit großem Gewinn an Dritte veräußern. Erst jetzt hätte der Mieter die Möglichkeit zu sagen, zu diesem teueren Preis übe ich mein Vorkaufsrecht aus.

Vom Gesetzgeber müsste doch eigentlich gewollt sein, dass das Vorkaufsrecht des Mieters schon bei der Übertragung der ETW von der GbR auf die Einzelperson greift.

[schielu]

Zitat von Mathias27

Vom Gesetzgeber müsste doch eigentlich gewollt sein, dass das Vorkaufsrecht des Mieters schon bei der Übertragung der ETW von der GbR auf die Einzelperson greift.

Nein, der Gesetzgeber sprich ausdrücklich von Umwandlung in Eigentumswohnungen und nicht vom Gesamtverkauf, egal an wen und an wieviel Personen. Diese Umwandlung erfolgt jetzt und jetzt greift erst das Vorkaufsrecht!