Vollstreckungstitel im Notarvertrag.

[msit2000]

Hallo,

nehmen wir mal an Bäuträger A (Veräusserer) will DHH an Käufer
B verkaufen. Es wurde noch keine Bauphase begonnen, Notarvertrag wurde zwecks Abschluss aber aufgesetzt, 2 Wochenfrist wurde eingehalten.

Es gäbe aber im Notarvertrag ein Passus zur

VOLLSTRECKUNGSUNTERWERFUNG

Vorliegend solle der "Gesamtkaufpreis" der Vollstreckung unterliegen.

Solle der Käufer B darauf eingehen oder verbirgt sich hier ein Risiko oder sogar Falls durch Bauträger A ?

Was wären Alternativen, z.B. Vollstreckung nur auf Zahlungen aus aktueller Bauphase ?

Danke und Grüsse,

MS

[Humungus]

Zitat von msit2000

Vorliegend solle der "Gesamtkaufpreis" der Vollstreckung unterliegen.

Das halte ich für weitaus zu pauschal. Bei Hauskäufen ist das üblich, aber: warum sollte man das einem Bauträger gegenüber akzeptieren, der ja auch nur in Stufen ein Anrecht auf das Geld hat.

Allgemein gesagt sollten Bauträgerverträge mit allergrößter Vorsicht gesehen werden. Da gibt es eine Menge Fallgruben. Ich würde da das Geld investieren und einen Anwalt beauftragen (man kann den ja vorher fragen, wieviel er will).

[msit2000]

Nehmen wir mal an der Passus mit Vollstreckungstitel wäre
im Detail so. Wäre das immer noch kritisch

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Wegen des Gesamtkaufpreises nebst etwaiger Zinsen unterwirft sich der
Erwerber gesamtschuldnerisch dem Veräußerer gegenüber der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
Eine vollstreckbare Ausfertigung kann erteilt werden, wenn

der Notar das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
mitteilt oder
der Veräußerer den Eintritt der Fälligkeit durch Bankbürgschaft be-
wirkt hat und
der vom Veräußerer behauptete Bautenstand durch einen öffentlich
bestellten und vereidigten Sachverständigen als Schiedsgutachter bes-
tätigt wird, der auf Antrag des Veräußerers von der Industrie- und
Handelskammer, Handwerkskammer, Architektenkammer oder Ingenieurkammer bestimmt wird.

[schielu]

Ohne diese "Unterwerfung" wird kein Vertrag zustande kommen. Sinn und Zweck ist, dass der Bauträger einen "faulen" Küunden nicht erst verklagen muss, wenn er von ihm Geld zu erhalten hat. Er kann sofort den Gerichtsvollzieher losschicken. Tut er das unberechtigt, verbleibt dem Schuldner nur die Vollstreckungsgegenklage mit umgekehrter Beweislast.
Diese Klausel ist üblich und sinnvoll!

[msit2000]

nehmen wir an, der Passus würde nun so geändert. wäre
das für Käufer A eine Verbesserung ?

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Wegen des Gesamtkaufpreises nebst etwaiger Zinsen unterwirft sich der Erwerber gesamtschuldnerisch dem Veräußerer gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen.
Eine vollstreckbare Ausfertigung kann über die fällig gestellte Rate gemäß Baufortschritt erteilt werden, wenn
- der Notar das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
mitteilt oder
- der Veräußerer den Eintritt der Fälligkeit durch Bankbürgschaft bewirkt
hat und
- der vom Veräußerer behauptete Bautenstand durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als Schiedsgutachter bestätigt wird, der auf Antrag des Veräußerers von der Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Architektenkammer oder Ingenieurkammer bestimmt wird.
Sollte das Prozessgericht die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklären,
weil der vollstreckbar gestellte Anspruch nicht bestehe, schon erfüllt oder
nicht fällig sei, so ist der Veräußerer zum Ersatz des Schadens verpflichtet,
der dem Erwerber durch eine Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde oder
durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden
ist.

[schielu]

Geändert hat sich nicht viel. Es ist etwas präziser!

[msit2000]

Aber es wäre doch wirklich so, dass der Vollstreckungstitel
nur für offene Posten des jeweiligen Bauabschnitts gilt, oder ?

Wäre das nun ein erhöhtes Risko für Käufer A oder eine normale
Absicherung des Verkäufers ?

[schielu]

Zitat von msit2000

Aber es wäre doch wirklich so, dass der Vollstreckungstitelnur für offene Posten des jeweiligen Bauabschnitts gilt, oder ?

So ist es und war auch nie anders gedacht.

Wäre das nun ein erhöhtes Risko für Käufer A

Nein!

oder eine normaleAbsicherung des Verkäufers ?

Ja!

[msit2000]

Danke - letzte Frage

wo wäre dann genau der Unterschied (wann träfe denn 1. und wann 2. zu)

von:

1.

- der Notar das Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen
mitteilt oder

zu:

2.

- der Veräußerer den Eintritt der Fälligkeit durch Bankbürgschaft bewirkt
hat und
- der vom Veräußerer behauptete Bautenstand durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als Schiedsgutachter bestätigt wird, der auf Antrag des Veräußerers von der Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Architektenkammer oder Ingenieurkammer bestimmt wird.
Sollte das Prozessgericht die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklären,
weil der vollstreckbar gestellte Anspruch nicht bestehe, schon erfüllt oder
nicht fällig sei, so ist der Veräußerer zum Ersatz des Schadens verpflichtet,
der dem Erwerber durch eine Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde oder
durch eine zur Abwendung der Vollstreckung gemachte Leistung entstanden
ist.

[schielu]

Das ist doch selbsterklärend! Der Notar wird genau aufklären, wenn er gefragt wird!