vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages

[berlinbummel]

A hat eine ETW im August 2007 gekauft. Trotz mehrfacher Nachfrage wurde ihm vom Hausverwalter erst im Januar 2008 eine Kontonummer für Wohngeldzahlungen benannt. A hat dann das Wohngeld für die Zeit von August bis Dezember 2007 im Februar 2008 eingezahlt.
Als A die Abrechnung bekam, musste er folgendes zur Kenntnis nehmen:
1) Der Verwalter hat die Abrechnung 2007 im Verhältnis 7/12 (für Voreigentümer) zu 5/12 (für A) aufgeteilt. Muss der Verwalter nicht die Abrechnung einzig und allein mit dem neuen Eigentümer vornehmen ? Gilt der Kaufvertrag nicht einzig und allein zwischen dem Alteigentümer und den Neueigentümer im Innenverhältnis und hat weiter keine Auswirkungen auf den Verwalter ?
Im Kaufvertrag steht auch, dass die Beteiligten Kosten des Jahres 2007 intern ausgleichen.
2) A bekam am heutigen Tag vom OGV eine beglaubigte vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages zum Zwecke der Zwangsvollstreckung wegen des Wohngeldbetrages nebst Verzugszinsen. Kann der Verwalter sich prophylaktische eine solche Ausfertigung ausstellen lassen oder nur, wenn er eine konkrete Zahlungsforderung hat ??
3) A bekam die Hausgeldabrechnung 2007 erst nach mehrfacher Nachfrage am 30.06.2008. Die Hausgeldabrechnung ist auch noch nicht beschlossen, trotzdem hat der Verwalter an andere Eigentümer (ausser an A) Hausgeldüberschüsse bereits ausgezahlt. A hat auch einen Überschuss ist aber der Meinung, dass ihm der gesamte Abrechnungsüberschuss ausbezahlt werden muss, hätte er ja auch eine Abrechnugsspitze allein ausgleichen müssen.

[Volker H.]

Eine pauschale Kostenaufteilung der Gesamtkosten 7/12 zu 5/12 ist sicher nicht richtig. Was geht den neuen Eigentümer, der im August kaufte, z.B. die Dachreparatur vom April an? Nichts. Also braucht er auch nicht 5/12 davon zu zahlen, es sei denn, in der Teilungserklärung oder im KV wäre etwas anderes vereinbart.

Dass ein KV ein vollstreckbarer Titel für die Betriebskosten sein soll, ist mir neu. Wurde so etwas vertraglich vereinbart?

[berlinbummel]

In allen KV des A steht sinngemäß etwas drin wie
"Der Käufer unterwirft sich wegen des Wohngeldbetrages von (10-facher Betrag des mtl. Wohngeldes) zzgl. etwa entstehender Verzugszinsen gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern vertreten durch die Verwaltung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. - Der Notar wird ermächtigt, ....., jederzeit ohne Nachweis der Fälligkeit begründenden Tatsachen, vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des Käufers zu erteilen".

Wäre schön, wenn den Inhalt dieses Textes an einem Beispiel erläutert.

Weitere Vertragsvereinbarung:
"Übergabe:
.... Ein Ausgleich hat auf der Grundlage der Jahresabrechnung zwischen Verkäufer und Erwerber intern entsprechend der Nutzungsdauer zu erfolgen...."

Das bedeutet für mich, dass der Verwalter die Abrechnung mit dem Erwerber macht und dieser dann den Ausgleich mit dem Voreigentümer, oder ???

[Volker H.]

Wenn A das nicht weiß, also die Bedeutung dieser bedeutsamen Klausel von Notar nicht erörtert wurde, ist der KV unwirksam.

[berlinbummel]

Da A das in allen Verträgen drin hat, geht A davon aus, dass diese Klausel seine Berechtigung hat. Dem A wurde die Bedeutung schon erklärt, aber woher soll A wissen, dass ihm die Wahrheit gesagt wurde. Möglicherweise legt ein anderer diese Klausel anders aus. A kann dann vergleichen, ob Erklärung Nr 1 mit Erklärung Nr 2 übereinstimmt.
Ausserdem werden viele Klauseln erst durch Rechtsprechung mit Leben erfüllt. Ich denke nur an die Schönheitsreparaturenklausel, wo jeder dachte, dass Sie zulässig ist, bis der BGH diese ca 40 Jahre nach Bestehen der BRD und millionen von Mietverträgen diese plötzlich als rechtswidrig betrachtete.

[Volker H.]

Die Zwandsvollstreckungsklausel ist verkehrsüblich und steht in (fast) allen Kaufverträgen. Sie wollen einem Notar hoffentlich nicht unterstellen, dass er über deren Bedeutung falsch aufklärt. Er würde sich nur Probleme damit einhandeln. Im übrigen ist die Klausel eindeutig und weder auslegungsfähig, noch wird sie erst durch die Rechtsprechung mit Leben erfüllt. Wenn der Notar nach Ihren eigenen Worten somit hinreichend über die ZV-Klausel aufgeklärt hat, dann kennt A die Folgen und der Gerichtsvollszieher steht bei Zahlungsverzug vor der Tür. Wenn A glaubt, das sei nicht rechtens, kann er ja eine Zwangsvollstreckungsabwehrklage erheben.

[schielu]

Eine zeitliche Quotelung ist möglich! Dieses hat der BGH kürzlich für Mietabrechnung akzeptiert. Warum das nicht auch bei ETW sein sollte ist nicht ersichtlich.
Auch die Unterwerfungsklausel ist so i.O.
Allerdings hat hier der Verwalter einiges versäumt (falsch gemacht) weshalb eine Vollstreckungsgegenklage angezeigt ist!

[berlinbummel]

Schade, dass das Problem nur andeutungsweise beantwortet wird. Zu welchem Zeitpunkt muss die Zwangsvollstreckungsanfechtungsklage erhoben werden. A hat das noch nie durchgemacht.
Welche Fehler hat der Verwalter in euren Augen begangen ?
Kann der Verwalter jetzt jederzeit mit einem Gerichtsvollzieher vor der Tür stehen ? Muss er den Eigentümer schriftlich in Zahlungsverzug setzen oder Aussenstände anmahnen bevor er von dem Titel Gebrauch macht ? Muss der Verwalter bei einer Zwangsvollstreckungsabwehrklage im Falle des Missbrauchs die Kosten zahlen ??
Andere HV haben A immer darauf hingewiesen, dass er als Neuerwerber (im Grundbuch eingetragen) immer Alleiniger Schuldner der Abrechnung ist (sowohl im Falle der Nachzahlung als auch eines Guthabens).
Schön wäre es, wenn die Leserschaft Hinweise für die Fallbearbeitung gibt.

[schielu]

Zitat von berlinbummel

Schade, dass das Problem nur andeutungsweise beantwortet wird.

Tiefergreifende Ratschläge würden Rechtsberatung bedeuten! Aber dennoch:

Zu welchem Zeitpunkt muss die Zwangsvollstreckungsanfechtungsklage erhoben werden. A hat das noch nie durchgemacht.

Umgehend!

Welche Fehler hat der Verwalter in euren Augen begangen ?

Wenn ich richtig verstanden habe, vollstreckt er wegen Forderungen, die schon lange bezahlt sind. Er hat das Wohngeldkonto nicht mitgeteilt...

Kann der Verwalter jetzt jederzeit mit einem Gerichtsvollzieher vor der Tür stehen ?

Nein, der GV kommt alleine und betreibt die Zwangsvollstreckung!

Muss er den Eigentümer schriftlich in Zahlungsverzug setzen oder Aussenstände anmahnen bevor er von dem Titel Gebrauch macht ?

Nein, diese Unterwerfungsklausel ist abstrakt (das ist ihr Sinn) der Käufer kann nur dagegen angehen.

Muss der Verwalter bei einer Zwangsvollstreckungsabwehrklage im Falle des Missbrauchs die Kosten zahlen ??

So ist es!

Andere HV haben A immer darauf hingewiesen, dass er als Neuerwerber (im Grundbuch eingetragen) immer Alleiniger Schuldner der Abrechnung ist (sowohl im Falle der Nachzahlung als auch eines Guthabens).

Das WEG hat sich kürzlich geändert:

Also ab zum Anwalt!

[berlinbummel]

Ist auch ab zum Anwalt ! Der hat mehrere Formfehler des HV und auch des Notars im KV gefunden und ist der meinung, das gefahrlos Zwangsvolstreckungsabwehrklage gemacht werden kann. Wegen Hochzeitsurlaubs erst jetzt gelesen. Danke für Hilfe. Habe neues eingestellt, smile.