Verwalter die Entlastung verweigern

[DEYJKARK]

Hallo Forum,

wäre es denkbar nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und im Rahmen der Eigentüberversammelung (EV) der Hausverwaltung (HV) die Entlastung zu verweigern, weil ...

A) die HV die Einladung nur 13 und nicht 14 Tage vor dem Termin der EV zugestellt hat?

B) die HV Datenschutzbestimmungen (BDSG) verletzt, weil sie alte Verwaltungsunterlagen (mit Mahnungen, Kontoverbindungen etc) im Heizungskeller der Liegenschaft deponiert hat? (Beschlusssammlung ist jedoch nicht dabei!)

C) eine (nicht dringliche) Repartur an der Heizung nicht von der HV verfolgt wurde, sondern von einem Eigentümer arrangiert werden mußte?

D) ein Beschluss (i.e. Eigentümer aufzufordern Schrottauto wegzuschaffen) nur nach Aufforderung durch den Beirat nach Ablauf des beschlossenen Termins durchgeführt wurde?

E) die Hausverwaltung gleichzeitig als Makler zur Vermietung von Wohnungen der Liegenschaft auftritt und es Interessenkonflikte geben könnte?

Eure Auffassung würde mich sehr interessieren!

Viele Grüße
D.

[schielu]

All dieses sind keine Gründe eine Entlastung zu verweigern! Makeln für Wohnungen ist nicht verboten!

[DEYJKARK]

Hi,
vielen Dank für das Feedback.

zu A): Sagt das WEG nicht, dass die Einladung mindestens 14 Tage vor der Versammlung zugestellt sein sollte?

Gruß
D.

[schielu]

Maßgeblich ist nicht der Eingang der Einladung sondern die Versendung!
http://www.gevestor-immobilien.de/we...sreichend.html

[DEYJKARK]

Hallo schielu!

Vielen Dank für den Link.

Ad E) Ich kann entgegenhalten:

BGH III ZR 235/05: ... Wie der Senat bereits ausgeführt hat (Urteile vom 2. Oktober 2003 - III ZR 5/04 - NJW 2004, 286, 287 [Gehilfe des Wohnungsvermittlers als bisheriger Verwalter der Wohnung] und vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394 [WEG-Verwalter als Wohnungsvermittler]), bezweckt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt.

Zu den anderen Punkten - und wie verhält es sich mit ...

Ad B) Datenschutz! Verwaltungsunterlagen gehören doch nicht - quasi für alle Bewohner zugänglich - irgendwo im Heizungskeller abgestellt?!?!?

Ad C) Reparaturen, auch wenn sie nicht dringend sind, gehören doch zur odnungsgemäßen Verwaltung!?!?!? Deren Veranlassung kann die HV doch nicht den Eigentümer selbst überlassen?!?!?!

Noch ein neuer Aspekt:
F) Wäre die HV wenig gründlich in der Vergabe von Aufträgen und Verfolgung von Reparaturen und Gewährleistungsansprüchen, dann würden den Eigentümern doch eventuell Schadenersatzansprüche zustehen, vorausgesetzt der Gewährleistungsanspruch wäre unstrittig? Spätestens dann könnte doch die Entlastung verweigert werden?!?!!? Eine Entlastung trotz schwebender Schadenersatzansprüche entspräche doch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Freue mich auf neue Ideen!

Gruß
D.

[Van Nille]

Der Verwalter einer WEG sollte grundsätzlich gar nie und überhaupt nicht enlastet werden. Man verzichtet ja schließlich auch nicht freiwillig auf die Gewährleistungsansprüche für sein Auto nur weil der Verkäufer so ein netter Kerl ist!

Mit der Entlastung stellt man den Verwalter von allen Ansprüchen frei die bekannt sind oder bekannt sein können. Und mit dem "bekannt sein können" beginnt das Problem. Falls der Verwalter z.B. versäumt hat von einer Versicherung fristgemäß Zahlungen ein zu fordern, so sollte dies dem Beirat (dieser ist Auge und Ohr der WEG) bei sorgfältiger Prüfung grundsätzlich erkennbar sein und damit auf für die WEG. Entlastet die WEG trotzdem, so kann sie den Verwalter nicht mehr haftbar machen, möglicher Weise aber den Beirat. Beirat in einer WEG zu sein die den Verwalter entlastet ist ein unkalkulierbares finanzielles Risiko.

Ein vertrauenswürdiger Verwalter stellt den Antrag auf Entlastung erst gar nicht!

[schielu]

Die Entlastung des Verwalters und des Beirates betrifft nur die Buchhaltung und den Zahlungsverkehr.
Mit dem Entlastungsbeschluss erklären die Wohnungseigentümer den Verzicht auf etwaige Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH, Urteil v. 6.3.1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108), soweit diese bei sorgfältiger Prüfung der vorliegenden Unterlagen bzw. abgegebenen Berichte erkennbar waren (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 1.9.1980, 3 W 189/80).
Fall-Beispiel

Die Entlastung kann sich nicht auf strafbares Handeln des Verwalters beziehen (OLG Celle, Beschluss v. 2.2.1983, 4 196/82, OLGZ 1983, 177).

Sie betrifft nur die gemeinschaftlichen, ausschließlich durch die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft geltend zu machenden Ansprüche gegen den Verwalter, nicht die individuellen Ansprüche einzelner Eigentümer in Zusammenhang mit deren Sondereigentum.

Verwalter sollten beachten, dass sie keinen Anspruch auf Entlastung haben, soweit nicht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer dies vorsieht. Es kann sich daher empfehlen, einen entsprechenden Anspruch im Verwaltervertrag zu vereinbaren.

[Van Nille]

Zitat von schielu

Es kann sich daher empfehlen, einen entsprechenden Anspruch im Verwaltervertrag zu vereinbaren.

Solch ein Verwalter wäre aus meiner Sicht völlig unakzeptabel und stellt damit unter Beweis dass er sich selber keine ordnungsgemäße Verwaltungstätigkeit zutraut.

[Eberhard]

Völlig richtig, ein Verwalter hat keinen Anspruch auf Entlastung.
Die Entlastung der HV ist nur mit negativen Rechtswirkungen für die Eigentümer verbunden.
Vielleicht könnte das Problem so gelöst werden:
Antrag für die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zum Punkt Entlastung der HV:
"Zu diesem Top wird für das Abrechnungsjahr 2009 und folgende kein Beschluß gefaßt.
Die Eigentümerversammlung beschließt,ab dem Abrechnungsjahr 2009die allgemeine Entlastung der HV von der Zustimmung zur Jahresabrechnung zu trennen.
Die Zustimmung/Ablehnung zur Bewirtschaftungskostenabrechnung erfolgt weiterhin bei der Eigentümerversammlung".

[DEYJKARK]

Hallo zusammen,

vielen Dank für die Ideen. Ich bin inzwischen dahinter gekommen, dass dem Verwalter die Entlastung nicht verweigert werden kann, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart wurde. Schwerwiegende Verwaltungsfehler oder kriminelle Machenschaften sind natürlich ausgenommen, egal ob entlastet oder nicht.

Auf der anderen Seite muß ich den Vorrednern zustimmen: Unterschiedliche Aspekte in einem TOP zusammenzufassen, scheint ein wenig "unredlich" (der Schwabe sagt: Hat ä G'schmäckle!). Die Entlastung des Verwaltungsbeirats und der Rechnungsprüfung sowie Entlastung der Hausverwaltung sollten getrennte Beschlußfassungsanträge sein.

Dies sollte im Rahmen einer künftigen EV beantragt und beschlossen werden.

Viele Grüße
D.