Verpachtung eines gewerblich erworbenen Grundstückes zur Bebauung eines privat genutzen EFHs

[cpasemann]

Man nehme an Herr Müller hat sich vor Jahren ein Grundstück gekauft. Aus steuerlichen Gründen hat er dies gewerblich erworben. Jetzt taucht plötzlich Herr Schulze auf und ist wahnsinnig interessiert an diesem Grundstück. Herr Müller würde das Grundstück sehr gern an Herrn Schulze verkaufen. Dies würde aber eine erhebliche Steuerrückzahlung für Herrn Müller bedeuten. Jetzt fragt sich Herr Müller wie er diese Steuerzahlung umgehen könnte. Könnt er das Grundstück so an Herrn Schulze verpachten, das dieser dieses verpachtete Grundstück mit einem privat genutzten Einfamilienhaus bebauen dürfte?

In ca. drei Jahren könnte Herr Müller das Grundstück dann an Herrn Schulze verkaufen ohne dass eine Steuerrückzahlung entstehen würde.

Kann man so einen Vertrag ganz normal beim Notar schließen oder würde diese Konstellation rechtlich nicht funktionieren.

Um die Sache noch etwas zu verkomplizieren ist es so dass Herr Müller eigentlich zwei zusammenhängende Grundstücke verkaufen würde von denen eines das oben genannte gewerblich erworbene ist und das Andere ein privat erworbenes Grundstück ist.

Dies erfordert eine Verschmelzung der beiden Grundstücke, aber ist dies bei einem gewerblich erworbenen und einem privat erworbenen Grundstück überhaupt möglich und wenn ja welche Stellen müssen dort aus dem Vermessungsamt angelaufen werden?

Für alle Antworten bedanke ich mich hiermit schon einmal im Voraus.

[Humungus]

Ansprechpartner für solche Fragen sind Notar und Steuerberater.

1. Ich gehe davon aus, dass eine Verpachtung und späterer Verkauf möglich sind. Fraglich nur, ob sich ein Käufer darauf einlässt. Ob ein verbundener Vertrag, der bereits drei Jahre Pacht und dann Verkauf vereinbart - was wohl jeder Käufer verlangen wird-, vor den Finanzbehörden nicht doch als Verkaufsvertrag dasteht, sollte man den StB fragen (ich denke, schon). Mein Wissen ist rudimentär, aber es könnte auch davon abhängen, ob bilanziert wird oder nicht.

2. Die Verschmelzung beider Grundstücke ist möglich, wenn die Grundstückseigentümer (Firma und Privatperson) einverstanden sind. Fraglich nur, ob dies wirklich nötig ist. Notar fragen.

[schielu]

Verkaufen kann er immer!
Wenn das Grundstück im Betriebsvermögen ist, muss ein evtl. Gewinn immer versteuert werden!
Einen Vertrag für das 2. Grundstück, zur Umgehung der Spekulationssteuer, wird es nicht so einfach geben.

[cpasemann]

Vielen Dank zuerst einmal für die schicke Antwort.

Folgende neue Fakten sind für die Situation zwischen Herrn Müller (Verkäufer der zwei Grundstücke) und Herrn Schulze(potenzieller Käufer für beide Grundstücke) bekannt geworden:

Herr Müller hat das erste Grundstück nicht gewerblich erworben sondern privat. Wegen eines Verkaufes vor dem Januar/2016 muss der Herr Müller wegen der "Wehe du hast die Immobilie nicht mindestens 10 Jahre lang selbst besessen"-Regel Spekulations-/Einkommenssteuer auf den entstehenden Gewinn bei Verkauf zahlen. Das findet Herr Müller gar nicht gut.

Nun muss man dazu sagen dass Herr Müller und Herr Schulze sich schon sehr lange und sehr gut kennen und Herr Schulze (Der Käufer) nicht bis Januar/2016 warten will bis er das Grundstück endlich kaufen darf, denn er will ja wie vorher beschrieben ein Einfamilienhaus darauf bauen.

Herr Schulze stellt sich nun die Frage: Was hindert Herrn Müller eigentlich daran das Grundstück, für welches er bei Verkauf Spekulationssteuer abführen müsste, für nur 1,00 Euro an Herrn Schulze zu verkaufen. Dafür bietet Herr Schulze im Gegenzug an für das zweite Grundstück (welches ja schon seit eh und je in Herrn Müllers Besitz ist und für welches er beim Verkauf keine Spekulations-/Einkommenssteuer abführen müsste) so viel zu bezahlen wie Herr Müller eigentlich für beide Grundstücke zusammen hätte haben wollen?
Sollte das Finanzamt diese ganze Sache allerdings als astreinen Versuch des Steuerbetrugs bewerten, so würden Herr Müller und Herr Schulze von der ganzen oben beschriebenen Vorgehensweise doch lieber nichts wissen wollen.
Meine Frage: Ist das Ganze Steuerbetrug oder ein legaler „Steuertrick“ ? Wenn es tatsächlich als Betrug ausgelegt werden könnte welche anderen Möglichkeiten würde es geben das Herr Schulze sein Einfamilienhaus vor Januar/2016 auf dem Grundstück bauen darf und Herr Müller keine Steuer auf den Verkauf des Grundstückes zahlen müsste?

[Humungus]

Zitat von cpasemann

Was hindert Herrn Müller eigentlich daran das Grundstück, für welches er bei Verkauf Spekulationssteuer abführen müsste, für nur 1,00 Euro an Herrn Schulze zu verkaufen.

Die Schenkungssteuer!

Dafür bietet Herr Schulze im Gegenzug an für das zweite Grundstück (welches ja schon seit eh und je in Herrn Müllers Besitz ist und für welches er beim Verkauf keine Spekulations-/Einkommenssteuer abführen müsste) so viel zu bezahlen wie Herr Müller eigentlich für beide Grundstücke zusammen hätte haben wollen?

Fein! Dann kassiert die Kommune eine Grunderwerbssteuer in Höhe der beiden Grundstücke...und der Fiskus holt sich auch noch seinen Anteil, siehe oben

Ist das Ganze Steuerbetrug oder ein legaler „Steuertrick“ ?

Nichts von beidem, siehe oben!

welche anderen Möglichkeiten würde es geben das Herr Schulze sein Einfamilienhaus vor Januar/2016 auf dem Grundstück bauen darf und Herr Müller keine Steuer auf den Verkauf des Grundstückes zahlen müsste?

Das sollte man einen Steuerberater fragen, das Geld ist bestens angelegt. Vielleicht können beide ja teilen.

[cpasemann]

Zitat von Humungus

Die Schenkungssteuer!

Nee, is klar. Aber diese sollte doch geringer ausfallen als die anfallende Spekulationssteuer.

Zitat von Humungus

Fein! Dann kassiert die Kommune eine Grunderwerbssteuer in Höhe der beiden Grundstücke...und der Fiskus holt sich auch noch seinen Anteil, siehe oben

Nee, is auch klar. Denn Herrn Schulze ist natürlich bewusst das wenn er ein Grundstück erwirbt, er auch Grunderwerbssteuer zahlen muss. Aber um diese geht es hier ja nicht

Zitat von Humungus

Zitat:
welche anderen Möglichkeiten würde es geben das Herr Schulze sein Einfamilienhaus vor Januar/2016 auf dem Grundstück bauen darf und Herr Müller keine Steuer auf den Verkauf des Grundstückes zahlen müsste?
Das sollte man einen Steuerberater fragen

Ich habe mal im Netz nach einem gescheiten Steuerforum gesucht aber nichts gefunden. Kannst du was empfehlen.

Zitat von Humungus

das Geld ist bestens angelegt. Vielleicht können beide ja teilen.

hmmmm...... vertsehe ich nicht. Was sollen sich denn die beiden teilen?

[Humungus]

Zitat von cpasemann

Nee, is klar. Aber diese sollte doch geringer ausfallen als die anfallende Spekulationssteuer.

Nö...nach dem Freibetrag von 20.000 Euro wird der Rest mit 30 Prozent besteuert (für dem Verkäufer Fremde). Ab etwa 100.000 Euro wird die Schenkungssteuer höher, umso mehr, weil Kosten bei der Spekulation abgesetzt werden können.

Nee, is auch klar. Denn Herrn Schulze ist natürlich bewusst das wenn er ein Grundstück erwirbt, er auch Grunderwerbssteuer zahlen muss. Aber um diese geht es hier ja nicht

Na indirekt schon. Wenn man 2 Grundstücke verkauft, das eine für 1 und das andere für 200.000 Euro, zahlt der Erwerber Steuer für 200.001 Euro Erwerb.

hmmmm...... vertsehe ich nicht. Was sollen sich denn die beiden teilen?

Die Kosten für die Steuerberatung. Sollte einer schon einen Berater aus anderen Gründen (vielleicht Müller?) mandatiert haben, könnte es auch günstiger sein.

[schielu]

Grundsätzlich sind die Finanzämter nicht doof!
Vertrag über 1,-- € wäre auch nicht nötig! Es könnte um den Spekulationssteuerbetrag gemindert/zugeschlagen werden. Ob das "riecht" sollte ein Steuerberater überprüfen.

[zeiten]

ich kann mir nicht vorstellen, dass man irgendwie aus der steuernummer raus kommt, das würden dann doch alle machen.

als stichtag für steuerzeug zählt immer das datum des nortarillen vertrags. dh. auch wenn man jetzt aushandelt, erst mal pacht und in 3 jahren dann kauf, und auch das geld erst dann fließt, wird trozdem die steuer fällig, weil eben das datum des notarinnenvertrags dann massgeblcih ist.

[cpasemann]

Zitat von Humungus

Nö...nach dem Freibetrag von 20.000 Euro wird der Rest mit 30 Prozent besteuert

Das ist ja abgefahren. Welche 20.000 Eur.? Es ist doch eine Schenkung. Kommt etwa bei jeder Schenkung und bei jedem Verkauf eines Grundstückes ein Beamter vom Finanzamt rausgefahren und schätzt nach was das Grundstück zu kosten hat? Und so wie jemand auch nur 1000 Eur über/unter diesem Preis verkauft wird er unter generalverdacht gestellt und oder am gesten gleich in den Knast?

So, jetzt habe ich von Herrn Müller erfahren das er Grundstück eins für ca. 10.000 gekauft hat und für ca. 40.000 Eur verkaufen möchte. Grundstück 2 möchte er auch für ca. 40.000 eur. verkaufen.

Wenn ich das mal grob überschlage dann wären das für Herrn Müller beim Verkauf von Grundstück 1 ca. 12.000 Eur. Spekulations-/Einkommensteuer zusätzlich zu der normalen Einkommensteuer in dem Verkaufsjahr? Bei Schenkung weiss ich leider nicht wie der Wert des Grundstücks ermittelt wird.