Vermieterpflichten bei Ruhestörung

[isidorus]

Zwei Wohnungseigentümer E1 und E2 bilden eine Eigentümergemeinschaft. E1 wohnt in dem Gebäude, hat dort weitere Wohnungen vermietet und ist der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft. E2 hat alle Wohnungen vermietet. Nun beklagen sich E1 und seine Mieter bei E2, einer von dessen Mietern verursache laufend unzumutbare Ruhestörungen. Es stellen sich folgende Fragen:

1. Kann E1 den anderen Eigentümer E2 rechtlich zwingen, gegen den Ruhestörer vorzugehen?
2. Wenn ja, zu welchen Maßnahmen kann er ihn zwingen und aufgrund welcher Rechts- bzw. Vertragsgrundlagen?
3. Welche "Vorleistungen" in Form von Beweismitteln usw. muss E1 erbringen, um E2 zwingen zu können?

Gruß Isidorus

[schielu]

Zitat von isidorus

1. Kann E1 den anderen Eigentümer E2 rechtlich zwingen, gegen den Ruhestörer vorzugehen?

Im Prinzip ja, es kommt jedoch wesentlich auf Art und Umfang des Lärmes an. Dazu gibt die Frage zu wenig her, = zu pauschal!

2. Wenn ja, zu welchen Maßnahmen kann er ihn zwingen und aufgrund welcher Rechts- bzw. Vertragsgrundlagen?

Das kann bis zur fristl. Kündigung des lärmerzeugenden Mieters gehen (569 Abs. 2 BGB). Darauf könnte der Miteigentümer verklagt werden.

3. Welche "Vorleistungen" in Form von Beweismitteln usw. muss E1 erbringen, um E2 zwingen zu können?

Unabhängig von der Art der Lärmstörung erfordert ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Störung insbesondere einen substanziierten Vortrag sowie dessen Beweisbarkeit. Soll z.B. gegen einen Mieter wegen laufender Lärmstörungen vorgegangen werden, ist weder für eine Abmahnung noch für eine Kündigung oder eine Unterlassungsklage ausreichend, wenn lediglich von "laufenden Ruhestörungen" gesprochen wird.

Bei Lärmstörungen sollte daher ein sog. Lärmprotokoll geführt werden aus dem Ort, Zeitpunkt und die Art der Störung sowie die entsprechenden Beweismittel, z.B. Zeugen angeführt sind. Dies erfordert nach Auffassung des AG Hamburg eine genaue Darlegung, was welcher Zeuge zu welchem Vorfall genau bekunden kann. Nicht ausreichend ist es z.B. wenn der Vermieter zum Beweis für sämtliche Ruhestörungen pauschal mehrere Zeugen benennt (AG Hamburg, Urteil v. 26.4.2002, 318 C 327/01, NZM 2003, 60).
Hinweis

Daher ist zu empfehlen, zumindest Ort, Datum und Uhrzeit sowie die Art der Störung schriftlich zu fixieren und für jede Störung die entsprechenden Beweise zu sammeln (z.B. durch sofortige schriftliche Bestätigung der Hausbewohner; vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 19.10.1987, 13 O 2/87, DWW 1988, 83).

[isidorus]

[QUOTE]Im Prinzip ja, es kommt jedoch wesentlich auf Art und Umfang des Lärmes an. Dazu gibt die Frage zu wenig her, = zu pauschal!

Welches ist die Anspruchsgrundlage von E1 gegen E2? Der § 569 Abs. 2 BGB regelt die Kündigung von E2 gegen seinen Mieter, ist nicht die Anspruchsgrundlage von E1 gegen E2. Aufgrund welcher Rechtsvorschrift kann E1 E2 zwingen, dessen Mieter zu kündigen?

[schielu]

Der einzelne Eigentümer ist berechtigt, nach § 43 WEG Belästigungen durch einen Miteigentümer oder dessen Mieter in eigenem Namen geltend zu machen (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss v. 30.11.1960, 6 W 497/60), sofern die Beeinträchtigung sein Sondereigentum bzw. seine Stellung als Sondereigentümer betrifft. Der entsprechende Individualanspruch des Wohnungseigentümers besteht auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft gem. § 10 Abs. 6 WEG unverändert. Diesen Anspruch kann die teilrechtsfähige Gemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer ebenfalls geltend machen.
Stört ein Mieter das wohnungseigentumsrechtliche Gemeinschaftsverhältnis beharrlich und in schwerer Weise, kann die Gemeinschaft den Vermieter nicht zwingen, seinem Mieter fristlos zu kündigen und bei dessen Nichtauszug unverzüglich Räumungsklage zu erheben. Die Gemeinschaft kann nur die Unterlassung der Belästigungen vom vermietenden Eigentümer verlangen (§ 1004 BGB). Welche Maßnahmen dieser gegen seinen Mieter ergreift, ist seine Sache (ebenso OLG Köln, Beschluss v. 15.1.1997, 16 Wx 275/96, WuM 1997, 636).