Verkehrswert bei eingetragenem Wohnrecht

[Steggi]

Ich habe ein paar Fragen zum Verkehrswert eines Hauses. Der Vekehrswert eines Hauses ist ja Grundlage für die Berechnung von Erbschaftssteuer und auch dem Betrag, der ggf. an andere Erben als Pflichtanteil ausgezahlt wird.

Sinkt der Vekehrswert bei der Erbschaft einer Immobilie, wenn einem der Hausbewohner ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt wurde? In der Regel ist es ja so, dass so ein Haus schlecht zu verkaufen ist bzw. überhaupt nicht. Dadurch müsste sich der Vekehrswert doch deutlich verringern, oder? Würde ggf. der geringere Vekehrswert dann also Grundlage für die Berechnung von Steuern und Pflichtanteil herangezogen werden? Und: wie wird der Vekehrswert einer Immobilie sonst berechnet?

Beispiel: Verkehrswert eines Hauses = 150.000 Euro. Durch das Wohnrecht könnte die Immobilie aber nur mit deutlichem Verlust veräußert werden, z.B. einem Preisnachlass von 50.000 Euro. Würde dann ein Vekehrswert von 100.000 als Grundlage genommen werden?

Bin gespannt auf die Antworten. Vielen Dank schon einmal!

[Clever]

Ja - dem ist so ....


Die Steuer berechnet sich nach Haben abzüglich Belastungen (Verbindlichkeiten).

[schielu]

Eine derart pauschale Aussage kann nicht getroffen werden. Ein Wertermittler muss das Wohnrecht kapitalisieren. Dabei kommt es auf einige Faktoren an. Der Gutachter weiß das!

[Clever]

Nichts für ungut ...

Ein Wertermittler muss das Wohnrecht kapitalisieren.

aber das muß er nicht.

Wenn bei jeder Erbschaft wg. der Erbschaftssteuer bei vererbten Immobilien ein Wertgutachter herangezogen werden müßte, dann werde ich sofort Gutachter und hätte wohl ausgesorgt.


Nein - im Ernst: Die Angaben zum Wert einer Immobilie oder den Belastungen macht der Erbe nach bestem Wissen und Gewissen unter Zuhilfenahme der ihm bekannten Zahlen. Das FA meldet sich schon, wenn es Bedenken an den Zahlen hat.


Ansonsten hat der TE ja in seinem Bsp ja auch eine Kapitalisierung vorgenommen, insofern wurde die Annahme des TE ja bestätigt ....

[schielu]

Zitat von Clever

Wenn bei jeder Erbschaft wg. der Erbschaftssteuer bei vererbten Immobilien ein Wertgutachter herangezogen werden müßte, dann werde ich sofort Gutachter und hätte wohl ausgesorgt.

Das ist, bei entsprechender Ausbildung keine schlechte Idee (ich hab`s vo 20 Jahren gemacht ).
Allerdings geht es hier nicht um eine 0-8-15 Bewertung sondern um behauptete Minderung aufgrund von außergewöhnlicher Belastung (Wohnrecht). Diese muss, im Zweifel, der Steuerschuldner dem Finanzamt nachweisen. Das geht nunmal nur über Gutachter. Und dazu gibt es Tabellen. Diese richten sich nach dem Alter des Berechtigten und dem jeweiligen Liegenschaftszins! Das ist logisch, da der Ertragswert entsprechend gemindert ist! Einfach mal eine Summe in den Raum werfen geht nicht (ist kein Beweis). Das gilt auch bei Nießbrauch oder Leibrente.
Im vorliegenden Fall sollte mal dargestellt werden wie der angegeben Verkehrswert überhaupt zustande kam! War er gutachterlich festgestellt, müsste das Wohnrecht sowieso schon berücksichtigt sein.

[Clever]

Da stimme ich Dir doch vollkommen zu - gar keine Frage.

Aber ich habe ja auch nicht behauptet, daß eine solche Wertermittlung nach Gutdünken aus dem hohlen Bauch heraus erfolgen darf.

Mit meinem Einwand wollte ich nur klarstellen, daß "Ein Wertermittler muss das Wohnrecht kapitalisieren." kein zwingendes Vorgehen darstellt und idR auch weder vom Erben gemacht noch vom FA gefordert wird, solange die angesetzten Werte halbwegs plausibel dargestellt werden.