Unverschämter WEG-Verwalter – was darf er?

[Karl-Erich]

Es geht um eine WEG, die der Verwalter schon seit Jahrzehnten in Gutsherrenmanier führt. Ein einzelner Eigentümer möchte dort „aufgeräumen“, wobei dies sehr schwierig ist, denn die anderen Eigentümer tanzen schön nach der Nase des Verwalters.

Ich habe einige konkrete Fragen:

Es handelt sich um eine Mehrhausanlage, d.h. 3 baugleiche, nebeneinanderliegende Häuser, 3 Eingänge mit je 5 Wohnungen. Für jedes Haus gibt es eine Teilungserklärung, also 3 WEG. Es findet aber seit Jahr und Tag eine gemeinsame Eigentümerversammlung statt, es gibt einen gemeinsamen Wirtschaftplan, es wird gemeinsam abgestimmt. So kann es z.B. sein, dass, bei einem Beschluss des Hauses A, alle Eigentümer des Hauses A dagegen sind, der Beschluss aber durch die Stimmen der Eigentümer des Hauses B und C erwirkt wird. Ist so etwas rechtmässig, kann so etwas beschlossen werden? Oder muss hier zwingend, unabhängig von Beschlüssen oder sonst was, nach der Teilungserklärung vorgegangen werden? Die Stimme wird ja auch verwässert, ob man 1 Stimme von insgesamt 5 hat, oder 1 Stimme von insgesamt 15. Sind nicht all diese Beschlüsse nichtig, oder zumindest anfechtbar?

Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftplan ist nicht akzeptabel. Obwohl die Kosten vielfach in den letzten 2-3 Jahren konstant waren, werden Kostenpositionen um 20-30 % erhöht. Einfach so, ohne Begründung. Wohl nur, damit der WEG-Verwalter keinen Nachzahlungen aus der Abrechnung hinterherlaufen muss, sondern Guthaben ausschütten kann. Kann man sich einem solchen Wirtschaftplan widersetzen? Das Problem ist, aufgrund der anderen Eigentümer, dass der Wirtschaftsplan mehrheitlich beschlossen wird. Welche Mehrheitsverhältnisse reichen zur Wirksamkeit aus? Wie kann man einem objektiv falschen, aber beschlossenen Wirtschaftsplan entgegen treten? Was passiert, wenn man einfach weniger bezahlt, und man wierd auf Zahlung des höheren Hausgeldes verklagt?


Es gibt kein WEG-Konto, beim Girokonto es handelt sich um das Privatkonto des Verwalters. Zumindest nur ein gemeinsames WEG-Konto für alle 3 WEGs zusammen. So etwas ist doch nicht rechtmäßig, oder? Kann man die Einrichtung eines WEG-Kontos verlangen? Kann man Zahlungen verweigern, so lange kein WEG-Konto existiert?


Erweiterung Verwaltervollmacht
In der nächsten Eigentümerversammlung beantragt der Verwalter, die Verwaltervollmacht zu erweitern. Er will Wohngeldzahlungen und alle sonstigen Ansprüche im eigenen Namen für die WEG gerichtlich geltend machen dürfen, bzw. einen Rechtsanwalt beauftragen dürfen. Weiter will er die WEG bei einem Prozess gegen die WEG vertreten dürfen. Ist es richtig, dass er dies grundsätzlich darf? Aber welche Mehrheitsbeschluss braucht er für einen solchen, recht weitreichenden Beschluss? 100 %, oder reicht die einfache Mehrheit?


Ein Eigentümer hat keine Möglichkeit, zur nächsten Versammlung zu gehen. Seine Stimme möchte er aber abgeben. Kann er dem Verwalter sein Abstimmungsverhalten schriftlich mitteilen, ist dies dann wirksam?


Ich weiss, eine Menge Fragen. Ich bin total ratlos, deshalb hoffe ich, ihr könnt mir helfen. Nach Möglichkeit mit Angaben von Paragraphen usw.

MfG
Karl-Erich

[schielu]

Zitat von Karl-Erich

...

Jeder Eigentümer hat das Recht Beschlüsse vor Gericht anzufechten!

Zumindest

So etwas ist doch nicht rechtmäßig, oder? Kann man die Einrichtung eines WEG-Kontos verlangen?

Wieso, es ist doch eines und kein Privatkonto. Wenn die Abrechnungen ordnungsgem. belegt werden können...

Kann man Zahlungen verweigern, so lange kein WEG-Konto existiert?

Nein, siehe oben! Die Gelder gehören nicht dem Verwalter sondern der Gemeinschaft. Der V. muss nur ordentlich Rechnung legen!

Erweiterung Verwaltervollmacht
In der nächsten Eigentümerversammlung beantragt der Verwalter, die Verwaltervollmacht zu erweitern. Er will Wohngeldzahlungen und alle sonstigen Ansprüche im eigenen Namen für die WEG gerichtlich geltend machen dürfen, bzw. einen Rechtsanwalt beauftragen dürfen. Weiter will er die WEG bei einem Prozess gegen die WEG vertreten dürfen. Ist es richtig, dass er dies grundsätzlich darf? Aber welche Mehrheitsbeschluss braucht er für einen solchen, recht weitreichenden Beschluss? 100 %, oder reicht die einfache Mehrheit?

Es reicht einfache Mehrheit (WEG § 27 (2).3

Ein Eigentümer hat keine Möglichkeit, zur nächsten Versammlung zu gehen. Seine Stimme möchte er aber abgeben. Kann er dem Verwalter sein Abstimmungsverhalten schriftlich mitteilen, ist dies dann wirksam?

Er kann Vollmacht erteilen und festlegen wie in den einzelnen Punkten er abzustimmen wünscht!

[Karl-Erich]

Vielen Dank schon mal für die Antworten.

An einigen Stellen möchte ich ein wenig nachhaken:

Wie sieht es aus mit der Zusammenfassung von Versammlungen und Beschlüssen von 3 verschiedenen WEGs. Ist so was wirklich grundsätzlich möglich? Werden diese Beschlüsse wirklich wirksam?

Muss ich auf einen objektiv falschen, aber beschlossenen Wirtschaftsplan wirklich zahlen? Bzw. kann ich dies nur durch eine Anfechtungsklage verhindern?

Muss es denn nicht wenigstens ein von allen Eigentümern angelegtes WEG-Konto geben? Die treunhänderischen WEG-Gleder müssen doch (ähnlich wie Kautionen) getrennt vom Privatvermögen des Verwlaters verwahrt werden, dies ist doch bei einem Konto, dass auf den Namen des Verwalters angelegt ist, gar nicht möglich!?

Kann also die Stimme ausschließlich in der Versammlung abgegeben werden (ggfls. über Volmacht), nicht aber schriftlich

[schielu]

Zitat von Karl-Erich

Wie sieht es aus mit der Zusammenfassung von Versammlungen und Beschlüssen von 3 verschiedenen WEGs. Ist so was wirklich grundsätzlich möglich? Werden diese Beschlüsse wirklich wirksam?

Wenn es dazu nicht irgendwann eine Beschlussfassung gibt, hätte ich auch Bedenken. Deshalb habe ich auf die Anfechtungsklage verwiesen.

Muss ich auf einen objektiv falschen, aber beschlossenen Wirtschaftsplan wirklich zahlen? Bzw. kann ich dies nur durch eine Anfechtungsklage verhindern?

Selbstverständlich! Ein Beschluss ist solange rechtskräftig bis er nicht erfolgreich angefochten ist!

Muss es denn nicht wenigstens ein von allen Eigentümern angelegtes WEG-Konto geben? Die treunhänderischen WEG-Gleder müssen doch (ähnlich wie Kautionen) getrennt vom Privatvermögen des Verwlaters verwahrt werden, dies ist doch bei einem Konto, dass auf den Namen des Verwalters angelegt ist, gar nicht möglich!?

Es handelt sich doch um ein WEG-Konto. Anlegen kann es nur der Verwalter. Natürlich ist es vom Privatbereich des Verwalters zu trennen. Das ist doch offensichtlich der Fall

Zumindest nur ein gemeinsames WEG-Konto für alle 3 WEGs zusammen.

Eine Frage an die Rechnunsprüfer wird den Tatbestand aufklären!

Kann also die Stimme ausschließlich in der Versammlung abgegeben werden (ggfls. über Volmacht), nicht aber schriftlich

Nein, das geht nicht! Für rechtskräftige Stimmabgabe besteht Anwesenheitspflicht (der Stimme zumindestens per Vollmacht).

[Karl-Erich]

Nochmals vielen Dank für die prompte Hilfe.

Ich muss nochmals nachfragen wegen der "Zusammenlegung" mehrerer WEGs, entgegen der Teilungserklärung. Darf ich aus Deiner /Ihrer Antwort den Umkehrschluss ziehen, dass die "Zusammenlegung" durch wirksamen Beschluss rechtmäßig bzw. wirksam werden kann? Wie gut würdest Du/Sie die Anfechtbarkeit vor Gericht der zusammengelegten WEGs, bzw. der in der zusammengelegten WEG gefassten Beschlüsse sehen?

[HugoRatlos]

Zitat von Karl-Erich

Erweiterung Verwaltervollmacht
In der nächsten Eigentümerversammlung beantragt der Verwalter, die Verwaltervollmacht zu erweitern. Er will Wohngeldzahlungen und alle sonstigen Ansprüche im eigenen Namen für die WEG gerichtlich geltend machen dürfen, bzw. einen Rechtsanwalt beauftragen dürfen. Weiter will er die WEG bei einem Prozess gegen die WEG vertreten dürfen. Ist es richtig, dass er dies grundsätzlich darf? Aber welche Mehrheitsbeschluss braucht er für einen solchen, recht weitreichenden Beschluss? 100 %, oder reicht die einfache Mehrheit?

Da hat der Verwalter ausnahmsweise einmal Recht.
Im konkreten Fall würde ich aber hier nicht beschließen. Die Vertretungsmacht ergib sich bereits aus dem Gesetz (§ 27 WEG)

Zu den anderen Fragen:

Wenn es sich wirklich um 3 unterschiedliche WEG’s - gem. Teilungserklärung (§§ 2 ff WEG) - handelt, sehe ich die Beschlüsse sogar als nichtig an, weil beim Zustandekommen Personen beteiligt waren, denen jegliche Beschlusskompetenz gefehlt hat. Diese waren und sind keine Mitglieder der jeweils betroffenen Eigentümergemeinschaft (§ 20 ff WEG).

Entsprechendes sehe ich auch beim Beschluss über den/die Wirtschaftspläne.
Nach § 21 V Nr. 5 i.V.m. § 28 WEG ist für jede – einzelne - Gemeinschaft ein WP aufzustellen, das ist hier offenbar nicht der Fall.

Hier jetzt die einzelnen Rechtgrundlagen zu nennen ist schwierig, man könnte an dieser Stelle eigentlich das gesamte WEG abschreiben, weil dieses – vermengte – Vorgehen der Grundsystematik des WEG zuwiderläuft.

Zum Konto:
Für jede WEG ein eigenes Konto!
Keinesfalls das Konto des Verwalters - dessen Privatkonto – selbst (§ 27 V Satz 1 WEG).
Sollte es tatsächlich das Privatkonto des Verwalters sein, sehe ich es sowieso als Sache für den Staatsanwalt.

Diese Geschichte scheint mir aber so verworren zu sein, dass da wirklich nur ein Fachanwalt – für Immobilienrecht, vorzugsweise WEG-Recht – helfen kann.

Was ich mich aber sonst noch zu fragen habe (vgl. Regeln!):
Gibt es eigentlichen einen Verwaltungsbeirat (§ 29)?
Sollte es schon einen geben, warum ist der noch nicht ausgewechselt, notfalls mit Geschäftsordnungsantrag (GA)?

Hast Du Dir schon einen Rechtsanwalt besorgt?
ISt dieser per Tagesordnungspunkt-Antarg im Vorfeld der Versammlung bzw. per GA in der Versammlung als Ersatzzustellungsvertreter (§ 45 II WEG) bestimmen worden?
Ist die Sache vorbei und ein neuer Verwalter gefunden, würde ich diesen Beschluss noch mal überdenken. Denn diese Ersatzzustellungsvertreter verlangen dafür i.d.R. Geld.

Wollte man eine Versammlung erzwingen:
...bräuchte man dafür 25 % der Wohnungseigentümer (Köpfe). Also insgesamt 2 Personen! Aber aus einem Haus, da ja jedes für sich eine eigene WEG bildet.

Wo ich gute Rechtsanwälte für solche Sachen suchen würde:
Ich würde es einmal im www versuchen, wo man Hausgeld vergleichen kann.

[heiner999]

Klug*******rmodus an:

Zitat von schielu

Wenn es dazu nicht irgendwann eine Beschlussfassung gibt, hätte ich auch Bedenken. Deshalb habe ich auf die Anfechtungsklage verwiesen.
Selbstverständlich! Ein Beschluss ist solange rechtskräftig bis er nicht erfolgreich angefochten ist!

Auch dann ist er noch rechtskräftig.

Klug*******rmodus aus

[Karl-Erich]

Hallo,

an einer Stelle muss ich nochmal nachhaken:

Ich habe immer noch keine "direkte" Antwort wegen der "zusammengelegten" WEGs bekommen, deshalb nochmals:

Ist eine solche Abweichung grundsätzlich, auf der Grundlage eines Beschlusses, möglich? Müßte dies ein 100 %-Beschluss sein?
Oder kann man sagen, dass so etwas auch nicht durch einen Beschluss herbeigeführt werden kann, sondern dass hier zwingend die Teilungserklärung anzuwenden ist? Bzw. wenn unbedingt geändert werden soll, dann kann dies allein durch notarielle Änderung der Teilungserklärung geschen !?

[HugoRatlos]

Hier möchte ich einmal unterscheiden:

1) Die grundsätzliche Abhaltung einer gemeinsamen Versammlung halte ich für beschlussfähig
(es bleiben aber immer noch 3 WEG’s; Problem: Stimmabgrenzung)
2) Wenn eine „Zusammenlegung“ auch grundbuchmäßig erfolgen soll, also eine WEG daraus gemacht
werden soll, dann ab zum Notar und zwar alle (§ 4 WEG)

zu2:
Halte ich aber bei 15 Parteien und den damit verbundenen Kosten praktisch für undurchführbar