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Trittschall in Altbau bei Umwandlung in Wohneigentum

Dies ist eine Diskussion zu Trittschall in Altbau bei Umwandlung in Wohneigentum innerhalb des Forums Immobilienrecht

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Alt 26.04.2012, 17:22
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Trittschall in Altbau bei Umwandlung in Wohneigentum

Angenommen Mietshaus aus den 30er Jahren wird von GmbH als Ganzes gekauft und nach und nach in Wohneigentum umgewandelt.
Im Jahr x entsteht die Teilungserklärung. Die GmbH ist teilende Eigentümerin. Sie behält sich die Rechte vor, bauliche Veränderungen auch am Gemeinschaftseigentum durchführen zu können, Beschlüsse zu fassen ohne die Verwaltung und die übrigen Eigentümer zu fragen etc. Sie setzt diese Bedingungen auch in allen Kaufverträgen.

Im Jahr x+1 kauft Mieter A die von ihm genutzte Wohnung. Die darüber liegende Wohnung wird im Jahr x+2 von der GmbH für den Verkauf renoviert. Dabei werden sämtliche Bodenbeläge gewechselt. Es werden Laminat und Fliesen gelegt.

B kauft im Jahr x+2 die oben liegende Wohnung von der teilenden Eigentümerin in diesem neuen, renovierten Zustand. In der Folgezeit behauptet A, dass es wegen der Renovierung zu einer Verschlechterung von Tritt- und Luftschalldämmung gekommen sei. Er verlangt von B Schallschutzmassnahmen zu ergreifen.

Die Frage: Kann A das? Muss B Schallschutzmassnahmen ergreifen, obwohl er selbst keine Änderungen durchgeführt hat und er die Wohnung als Ersteigentümer bezogen hat. Muss A sich an die GmbH wenden? Oder muss er sich mit der Situation abfinden?
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Alt 27.04.2012, 08:15
V.I.P.
 
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AW: Trittschall in Altbau bei Umwandlung in Wohneigentum

Für Trittschall gibt es recht genaue Vorschrfiten, welche Dämmwerte da erreicht werden müssen. Diese gelten auch bei Renovierung von Altbauten. Grundsätzlich würde ich davon ausgehen, daß der GmbH diese Vorschriften bekannt sind, und sie diese bei der Renovierung beachtet hat.

Weiterhin gilt der Grundsatz, daß der Wohnungseigentümer verantwortlich ist für sämtliche Immissionen, insbesondere auch Schallimmisionen, welche von seinem Eigentum ausgehen.

Fraglich ist zunächst, ob A sich nur subjektiv gestört fühlt, oder ob es auch eine tatsächliche, objektive Beeinträchtigung in A's Wohnwert gibt, welche von der darüber liegenden Wohnung ausgeht.

Als Mieter kann A bei einer tatsächlichen Beeinträchtigung Mietminderung geltend machen. Als Vermieter könnten A's Mieter die Minderung geltend machen, und A für die entstehenden Mietausfälle B in Regreß nehmen.

FALLS die Trittschalldämmung tatsächlich unzureichend ist, wäre zunächst einmal B als aktueller Eigentümer in der Verantwortung. Ob B die GmbH, welche die unsachgemässe Ausführung zu verantworten hat, seinerseits auf Schadenersatz verklagen kann, wird stark von den Bedingungen, zu welchen der Verkauf stattfand abhängen.
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Alt 27.04.2012, 18:19
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AW: Trittschall in Altbau bei Umwandlung in Wohneigentum

Ist das denn wirklich so, dass es genaue Vorschriften für die Trittschalldämmung gibt?

Es gibt folgende Entscheidungen:
- Trittschalldämmung muss dem Baujahr entsprechen, solange keine Komplettsanierung bzw. bauliche Veränderungen gemacht werden. Der bloße Austausch des Oberbodenbelages fällt nicht darunter. (BGH: BGH, 17.06.2009 - VIII ZR 131/08 , es geht allerdings um Mietrecht)
- Trittschalldämmung muss dem Stand entsprechen der bei Begründung des Wohneigentums vorherrschte.
- Es gilt die "Prägung" der Wohnanlage.

(Sowohl an der Prägung als auch an der Begründung ist die teilende Eigentümerin maßgeblich beteiligt, so dass man da evtl. die Veränderung durch diesen speziellen Ureigentümer hinnehmen muss? Wie gesagt, die teilende Eigentümerin hatte umfassende Vollmachten)

- Der neue Eigentümer ist lediglich Zustandsstörer und muss einen Rückbau lediglich dulden, falls er von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. (19.03.2007-Az.: 24 W 317/06)
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