Teilungserklärung und die unbedachten Folgen

[Herbstblume]

Mal angenommen, A besitzt ein Einfamilienhaus mit großem Garten und würde gerne im Vorgarten ein weiteres Haus bauen.
Da man aber nur einen gewissen Prozentsatz eines Grundstücks bebauen dürfe, wird ihm von seinem Architekten geraten, doch eine Teilungserklärung aufsetzen zu lassen. A vertraut den Fachleuten, vom Notar wird besagte Teilungserklärung aufgesetzt, A darf bauen und besitzt seitdem nur noch eine von drei Eigentumswohnungen. In unserem Fall ist A gutgläubig und stellt die Klauseln der Teilungserklärung nicht in Frage, da sich de facto nichts für ihn geändert hat. Er wohnt im gleichen Haus, die beiden Wohnungen im neuen Haus hat er an B und C verkauft.
Nach zwei Jahren beschließt er, auch noch im hinteren Garten ein Einfamilienhaus für Familienangehörige zu errichten. Baugenehmigung wird problemlos erteilt, A baut, Familie zieht ein. B und C waren von Anfang an über das Bauvorhaben unterrichtet.
Die Jahre vergehen. Da unser fiktiver A auch nicht jünger wird, möchte er seinen Nachlass regeln.
Nur leider kann er kein vollstreckbares Testament verfassen, da er bei dieser Gelegenheit erfährt, dass
1. der Garten gar nicht mehr ihm allein gehört, sondern auch noch den beiden Parteien B und C, die damals, wie er dachte, "nur" eine Wohnung von ihm gekauft hatten. A besitzt allerdings das alleinige Sondernutzungsrecht.
2. Als Konsequenz daraus gehört ihm auch das zuletzt errichtete Haus nicht alleine, sondern auch wieder B und C.
3. Fällt ihm auch jetzt erst auf, dass Haus 3 noch gar nicht im Grundbuch steht. Da er sämtliche Abgaben für Haus 3 zahlt, dachte er einfach nicht daran.
A denkt sich, reine Formalie das ganze, und möchte eine neue Teilungserklärung aufsetzen lassen. B und C weigern sich nun jedoch, eine solche zu unterzeichnen, es sei denn, Sie würden finanziell entschädigt. B und C würde durch eine neue Teilungserklärung kein Schaden erwachsen, ihre beiden Wohnungen blieben gleich. Auch waren sie seit Jahren über den Bau des letzten Hauses im Bilde, Einwände wurden nie erhoben.
Hätte in diesem fiktiven Fall A die Möglichkeit, gegen derartige Forderungen anzugehen?

[schielu]

Zitat von Herbstblume

Hätte in diesem fiktiven Fall A die Möglichkeit, gegen derartige Forderungen anzugehen?

Neon, hat er nicht! Die Miteigentümer sind im Recht! Die haben ja auch für den jeweiligen Miteigentumsanteil bezahlt.

[Herbstblume]

Aber B und C haben jeweils nur eine Eigentumswohnung gekauft. Was hätten Sie von einem Stück Garten, das nicht unmittelbar an ihren Wohnungen liegt, sie von dort gar nicht sehen können und in das sie keinen Fuss setzen dürfen?
Die Teilungserklärung ist doch in diesem fiktiven Fall nur aufgesetzt worden, damit Wohnungen B und C gebaut werden durften...

[schielu]

Zitat von Herbstblume

Aber B und C haben jeweils nur eine Eigentumswohnung gekauft.

Nein! Sie haben ein Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück gekauft! Egal ob eine direkte Nutzung nmöglich ist, oder nicht! Wer sowas macht, sollte sich schon mit den Grundsätzen des WEG befasst haben!

[Herbstblume]

Aber könnte A nicht geltend machen, dass dieser Umstand B und C selbst nicht bewußt war, da sie das dritte Haus jahrelang gebilligt hatten und keine Einwände gegen dessen Bau erhoben?

[schielu]

Zitat von Herbstblume

Aber könnte A nicht geltend machen, dass dieser Umstand B und C selbst nicht bewußt war, da sie das dritte Haus jahrelang gebilligt hatten und keine Einwände gegen dessen Bau erhoben?

Nein! Maßgeblich ist das Grundbuch!

[CruNCC]

Aber könnte A nicht geltend machen, dass dieser Umstand B und C selbst nicht bewußt war...

Nein, im übrigen ergibt sich aus der Grundbucheintragung:

120/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flst. XY,
verbunden mit dem Sondereigentum an .... Aufteilungsplan Nr. xy.

Nur leider kann er kein vollstreckbares Testament verfassen...

Was soll ein vollstreckbares Testament sein?

[Angelito]

Seh ich das richitg das hier jemand gemauschelt hat um Regeln zu umgehen und jetzt plötzlich feststellt, dass das Mauscheln auch nach hinten losgehen kann?

[Herbstblume]

Zitat von Angelito

Seh ich das richitg das hier jemand gemauschelt hat um Regeln zu umgehen und jetzt plötzlich feststellt, dass das Mauscheln auch nach hinten losgehen kann?

Wieso gemauschelt, ist doch sowieso alles hypothetisch...
Außerdem wäre unser fiktiver A viel zu naiv für so was. Eher gutgläubig und bequem... Er hat sich wohl darauf verlassen, dass sich für ihn nichts ändert und er wirklich nur 2 Wohnungen verkauft hat. Außerdem tut sich dieses Chaos bestimmt niemand freiwillig an.
Nur ist in diesem angenommenen Fall das Kind nun mal in den Brunnen gefallen und A möchte verständlicherweise versuchen, den Schaden zu minimieren.

Lt. Teilungserklärung sind Grund und Boden gemeinschaftliches Eigentum, was ihm so nicht bewußt war.
ABER es werden z.B. sämtliche Lasten und Kosten des Hauses, in dem sich die Wohnungen von B und C befinden, und des Hauses von A feinsäuberlich voneinander getrennt. Auch tragen B und C ausschließlich die Kosten für Instandhaltung und -setzung der zu ihren Wohnungen gehörenden Gebäudeteilen, ohne Rücksicht darauf, ob diese zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind. Diese Gebäudeteile seien so zu behandeln, als ob sie Sondereigentum von B und C wären.
Analog dazu ist A alleine für sämtliche Kosten des ursprünglichen Hauses zuständig, inkl. z.B. Garage, alles sei so zu behandeln, wie wenn alle Gebäudeteile Sondereigentum wären.

Ließe sich all dies denn nicht so interpretieren, dass selbst in der Teilungserklärung das alte Haus von A und das neue Haus von B und C eigentlich so behandelt werden, als ob sie eigenständig wären?

Und da A jetzt erfahren hat, dass er gar nicht der alleinige Besitzer des von ihm zuletzt erbauten Hauses ist (welches er für seine Angehörigen im rückwärtigen Garten baute), nützt es ihm nichts, dieses Haus jemandem zu vermachen, da das Testament eben nicht vollstreckbar bist, solange diese Angelegenheit nicht geregelt ist.