Sonderumlage nach Wohnungskauf

[Holga70]

Guten Tag,

nachdem der Vermieter bekannt gibt dass die Wohnung verkauft wird nehmen wir an dass die Mieter beschließen selbst die Wohnung zu kaufen.
Weiterhin nehmen wir an dass die Verkaufsverhandlungen bereits laufen und diverse Unterlagen wie Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung dem Käufer schon vorliegen.

Angenommen der Käufer stellt nach Sichtung der Protokolle fest dass bereits in 2009 beschlossen wurde die Fassade zu sanieren, die Kosten dafür sollen teils aus den Rücklagen, teils per Sonderumlage finanziert werden.

Wer müsste diese Kosten tragen- der Verkäufer oder der künftige Eigentümer?

fiktive Daten wären dazu:
*Eigentümerversammlung 10/2010 --> Vorlage des Kostenvoranschlags, daraufhin Beschluss dass
1. genaue Höhe der Sonderumlage dem Eigentümer bis 31.03.2011 vorgelegt wird
2.genannte Sonderzahlung bis 30.04.2011 gezahlt werden muss

Im o.g. fiktiven Fall wird angenommen dass der Kaufvertrag per Notar bis zum 31.03. geschlossen wird. Der genaue Zeitpunkt des Nutzen/Lastenübergangs wurde noch nicht besprochen.

Vielen Dank.

[Klaus0155]

Wenn der Übergang von Nutzen und Lasten vor der Fälligkeit der Sonderumlage liegt, zahlt der Erwerber. Üblicherweise regelt man solche -erkennbaren- Dinge im Kaufvertrag.

[schielu]

Der Erwerber haftet dem Gemeinschaftsvermögen gegenüber auch für solche Verbindlichkeiten, deren zu Grunde liegenden Beschlüsse vor dem für den Eigentümerwechsel maßgeblichen Zeitpunkt gefasst wurden, jedoch erst nach diesem Zeitpunkt fällig wurden.

Beispiel:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt am 1.5.2007 die Erhebung einer Sonderumlage , die am 1.9.2007 fällig werden soll. A verkauft seine Wohnung an B. Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 31.8.2007.

In diesem Fall schuldet B die Sonderumlage , da sie zu einem Zeitpunkt fällig wurde, in dem das Grundbuch bereits umgeschrieben war.

Ich schließe mich Klaus insofern an, dass das im Vorfeld geklärt werden und im Vertrag aufgenommen werden sollte!

Nutznießer ist der Erwerber. Gleichzeitig wird es auch Kalkulationsgrundlage für den Kaufpreis sein.

[Klaus0155]

@schielu

Die definitive Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt n.m.Kenntnis ja erst nach Freigabe durch den Verkäufer und wird vom beurkundenden Notar in Auftrag gegeben. In der Praxis bedeutet dies i.d.R. eine erheblichen erheblichen zeitlichen Nachlauf zum Immobilienübergang an sich.

Der Übergang von Nutzen und Lasten wird üblicherweise im Kaufvertrag bestimmt. Für das Innenverhältnis von Verkäufer / Käufer ist für mich deshalb dieses Datum ausschlaggebend. Im Aussenverhältnis WEG / Erwerber haftet natürlich der Erwerber.

[schielu]

Die Laufzeit der Abwicklung spielt keine Rolle! Die Haftung ändert sich erst nach Eigentumsumschreibung! Natürlich kann, aber nur im Innenverhältnis, etwas anderes im KV vereinbart werden!

[Klaus0155]

Ich muss mich wohl etwas korrigieren.

a) Im Kaufvertrag wird der Übergang von Nutzen und Lasten geregelt (terminiert).

b) Nach diesem Datum ist der Erwerber "zuständig" - auch für Lasten, die schon früher von der WEG beschlossen wurden, aber noch nicht fällig waren

c) im Aussenverhältnis haftet der Verkaufer, so lange die Umschreibung im Grundbuch nicht erfolgt ist - deshalb ja auch die Vereinbarung nach a) im Kaufvertrag. Der Verkaufer kann dann aus dem Kaufvertrag den Erwerber in Anspruch nehmen.

KJetzt hoffe ich, dass es passt.