Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche

[Rei Artur]

Der Eigentümer A) eines Mehrfamilienhauses hat das Haus aufgeteilt in Sondereigentumseinheiten und hat das Sondernutzungsrecht für den Garten der von ihm bewohnten Parterrewohnung allein zugewiesen.
Angenommen: Käufer B) kauft von A) eine Wohneinheit und lässt sich im notariellen Kaufvertrag unter sonstige Bedingungen eine Vollmacht von A) einräumen, welche ihm die Mitbenutzung des Gartens einräumt, indem eine Neuzuordnung des Sondernutzungsrechts an der Gartenfläche auf zwei Wohneinheiten vereinbart wird.
Fragen:
1. muss die Neuzuordnung des Sondernutzungsrechtes am Garten im Grundbuch eingetragen werden und ist damit automatisch eine Eigentumsübertragung verbunden?
2. gibt es für die Aufteilung der Gartenfläche bestimmte Vorschriften, wie Längs- oder Queraufteilung?
3. kann die Vollmacht widerrufen werden, obwohl sie im Kaufvertrag steht, wenn auch nicht unter dem Artikel "Kaufgegenstand", sondern nur unter "Sonstigen Bedingungen"?
4. ist bei Widerruf der Vollmacht (3.) der Kaufvertrag ungültig/nicht zustandegekommen und muss rückabgewickelt werden?

[berlinbummel]

Hallo Rei Artur,
obwohl ich noch recht unerfahren bin, möchte ich Ihnen meine unmaßgebliche Meinung geben:
1. Die Einteilung des Hauses in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist immer aus der Teilungserklärung ersichtlich.
2. Wenn dort ein Sondernutzungsrecht (dh die anderen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen) für den Eigentümer der Parterrewohnung (Mehrheitseigentümer ?) eingetragen ist, dann muss die Teilungserklärung geändert werden, es sei denn, in der Teilungserklärung steht schon so was unverbindliches wie "die Verwaltung kann den Eigentümern nach eigener Wahl Gartenbereiche zur Sondernutzung zuweisen".
3. Wurde Ihnen im Kaufvertrag eine Vollmacht zur Mitbenutzung eingeräumt oder lediglich die Erlaubnis, den Garten mitzubenutzen ? Dieses recht können Sie dann natürlich auf dem gerichtlichen Wege einklagen. Sie können bei solch unverbindlicher Erklärung jedoch nicht einklagen, welcher Teil des Gartens Ihnen zur Verfügung stehen muss.

Ich fürchte, da haben Sie schon gleich zu Anfang einen schönen "Nachbarschaftsstreit".

Nochmals zu deinen Fragen:
zu 1: Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung geändert werden und wird damit mE auch Teil des Grundbuches. Sondernutzung begründet KEIN EIGENTUM !! Lediglich die Nutzung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Man kann darauf auch nicht alles machen, was man will.
zu 2: keine bestimmte Vorschrift. Darum könnt ihr Euch streiten, wenn das im Kaufvertrag nicht festgelegt wurde. Der Verkäufer kann Ihnen die Mitbenutzung an dem weit entferntesten und schlechtesten Teil des Gartens zur Nutzung überlassen, zu dem Sie nur aussen herum kommen (oder über einen ganz schmalen Pfad).
zu 3: Kann ich nicht beantworten, weil mir der genaue Text des Vertrages fehlt (steht da wirklich Vollmacht ?)
zu 4: Über die Klärung dieser Frage (und das vereinnahmte Honorar) freuen sich die Anwälte, wenn du darauf klagst. Ich fürchte, da bekommst du bei dem einen Richter das Urteil und beim anderen ein anderes und vermutlich hängt es davon ab, wie clever Ihr Anwalt ist.

[schielu]

Zitat von Rei Artur

1. muss die Neuzuordnung des Sondernutzungsrechtes am Garten im Grundbuch eingetragen werden und ist damit automatisch eine Eigentumsübertragung verbunden?

Ändern sich einzelne oder mehrere Sondernutzungsrechte im Innenverhältnis, werden also nur die Grenzen zweier
Stellplatz- oder Gartenflächen neu geordnet, bedarf dies grundsätzlich nur der Mitwirkung der betroffenen Wohnungseigentümer
und ihrer Grundbuchgläubiger, soweit sie
betroffen sind. Betroffen ist regelmäßig nur der Gläubiger des abgebenden Eigentümers. Die Mitwirkung der übrigen
Wohnungseigentümer oder ihrer Grundbuchgläubiger ist
nicht erforderlich103. Schuldrechtlich bedarf es für ein
derartiges Rechtsgeschäft einer formlosen Vereinbarung.
Die dingliche Bindung erfolgt über die Einigung und Erfüllung
eines Bindungsmerkmals (§ 873 BGB). Grundbuchrechtlich
ist Bewilligung durch die betroffenen Eigentümer und
Antragstellung in der Form der §§ 19, 29 GBO erforderlich

2. gibt es für die Aufteilung der Gartenfläche bestimmte Vorschriften, wie Längs- oder Queraufteilung?

Ja! Der das Sachenrecht prägende strenge Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist (ganz h. M. vgl. nur OLG
Hamm, Beschluss v. 13.3.2000, 15 W 454/99).

3.kann die Vollmacht widerrufen werden, obwohl sie im Kaufvertrag steht, wenn auch nicht unter dem Artikel "Kaufgegenstand", sondern nur unter "Sonstigen Bedingungen"?

Wo das im Vertrag steht, ist eigentlich egal!

4. ist bei Widerruf der Vollmacht (3.) der Kaufvertrag ungültig/nicht zustandegekommen und muss rückabgewickelt werden?

Wenn dadurch die "Lieferung" des Sondernutzungsrechtes nicht möglich ist, bin ich der Meinung, dass dem Erwerber ein Rücktrittsrecht zusteht. Automatisch wird der Vertrag nicht "ungültig".

[berlinbummel]

Liebes Star Mitglied,
Ihre ausführliche Stellungnahme ist natürlich wesentlich besser als die meinige. Aber ich sehe das Forum hier als gute Fortbildungsveranstaltung und freue mich, wenn ich entweder in meiner Ansicht bestätigt werde oder aber andere Meinungen zum Sachverhalt nachvollziehe und dem zustimme und zu neuen Erkenntnissen gelange.
Also nicht böse sein, wenn ich mal daneben liege ...

Bzgl. der Bestimmtheit des Sondernutzungsrechtes wollte ich lediglich ausdrücken, dass der bisherige Eigentümer dem neuen Käufer das schlechteste Stück des Gartens zuweisen / zur Nutzung überlassen kann. Selbstverständlich und das habe ich leider vergessen, muss die Fläche jederzeit nachvollziehbar genau bestimmt werden.

[schielu]

Zitat von berlinbummel

Liebes Star Mitglied,

Vielen Dank für die Anrede. Ich hab´mir den Titel nicht verpasst und egal ist er mir allemal.

Ihre ausführliche Stellungnahme ist natürlich wesentlich besser als die meinige. Aber ich sehe das Forum hier als gute Fortbildungsveranstaltung und freue mich, wenn ich entweder in meiner Ansicht bestätigt werde oder aber andere Meinungen zum Sachverhalt nachvollziehe und dem zustimme und zu neuen Erkenntnissen gelange.

So geht es mir genau. Ich helfe gerne, wo ich kann...

Also nicht böse sein, wenn ich mal daneben liege ...

Quatsch, wie oft passiert mir das? Und jedem anderen auch!

Bzgl. der Bestimmtheit des Sondernutzungsrechtes wollte ich lediglich ausdrücken, dass der bisherige Eigentümer dem neuen Käufer das schlechteste Stück des Gartens zuweisen / zur Nutzung überlassen kann.

Was ja mit der Vollmacht zu vermeiden wäre. Wobei, bei 2 EG-Wohnungen das Problem nicht sehr wahrscheinlich ist. Eine zusätzliche Längsteilung wäre wohl vernünftig.
Vielleicht muss der Verkäufer auch die Vollmacht zurückziehen weil nur er (als noch-Eigentümer) die Teilung vornehmen darf!

[Rei Artur]

Bedanke mich in erster Linie bei Schielu und Berlinbummel für das Interesse und Bemühungen zu helfen, habe aber leider folgende Zusatzfragen:
Zu 1. muss die Neuzuordnung des Sondernutzungsrechtes am Garten im Grundbuch eingetragen werden und ist damit automatisch eine Eigentumsübertragung verbunden?
Die Frage nach der automatischen Eigentumsübertragung der einen Gartenhälfte zugunsten Käufer B durch die Grundbuch-Eintragung des Sondernutzungsrechts ist nicht beantwortet. Es stellt sich doch die Frage in dem Zusammenhang, ob Käufer B im Falle des Wiederverkaufs seiner Wohnung dieses Sonderbenutzungsrecht mitverkaufen kann. Wenn ja, dann müsste die ins Grundbuch eingetragene Zuweisung des Sondernutzungsrechtes doch eigentumswirksam sein?
Zu 2. gibt es für die Aufteilung der Gartenfläche bestimmte Vorschriften, wie Längs- oder Queraufteilung?
Die Frage Längs- oder Queraufteilung ist nicht beantwortet. Wie erwähnt würde bei einer Längsaufteilung des relativ grossen Gartens eine kleine Anliegerterasse vom Verkäufer A und die dazugehörende Fenster- und Türfront zerteilen. Deswegen wäre eine Längsteilung eben nicht vernünftig, und eine Querteilung würde in diesem Fall auch nicht Aufteilung in „gut“ oder „schlecht“ bedeuten, und auch der Zugang wäre vernünftig geregelt, bzw. wäre schon vorhanden. Mit der Auskunft „nachvollziehbar/genau bestimmbar“ wäre ich einverstanden.
Zu 3. kann die Vollmacht widerrufen werden, obwohl sie im Kaufvertrag steht, wenn auch nicht unter dem Artikel "Kaufgegenstand", sondern nur unter "Sonstigen Bedingungen"?
Frage ist nicht beantwortet. Im Kaufvertrag heisst es:
A bevollmächtigt B, unter Befreiung der Beschränkung des § 181 BGB, die Teilungserklärung vom . . . (Datum usw.) des amtierenden Notars in einer separaten Urkunde dahingehend zu ändern, dass das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche der Wohnung 1 den Wohnungen 1 und 2 neu zugeordnet wird.

[schielu]

Zitat von Rei Artur

Zu 1. muss die Neuzuordnung des Sondernutzungsrechtes am Garten im Grundbuch eingetragen werden

Ja, sagte ich bereits "Grundbuchrechtlich
ist Bewilligung durch die betroffenen Eigentümer und
Antragstellung in der Form der §§ 19, 29 GBO erforderlich"

und ist damit automatisch eine Eigentumsübertragung verbunden?

Nein! da Eigentum verbleibt bei der Gemeinschaft. Es handelt sich lediglich um ein Nutzungsrecht!

Es stellt sich doch die Frage in dem Zusammenhang, ob Käufer B im Falle des Wiederverkaufs seiner Wohnung dieses Sonderbenutzungsrecht mitverkaufen kann. Wenn ja, dann müsste die ins Grundbuch eingetragene Zuweisung des Sondernutzungsrechtes doch eigentumswirksam sein?

Eine Übertragung des Sondernutzungsrechts kann nur in Verbindung mit einer Übertragung auch des zugehörigen Sondereigentums erfolgen (BGH, Beschluss v. 24.11.1978, V ZB 11/77). Der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer ist aber grundsätzlich berechtigt, die Sondernutzungsfläche auch zu vermieten (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.11.1996, 3 Wx 324/95).

Zu 2. gibt es für die Aufteilung der Gartenfläche bestimmte Vorschriften, wie Längs- oder Queraufteilung?

Gibt es nicht! Ein Sondernutzungsrecht kann überall auf dem Grundstück eingeräumt werden allerdings muss ein Zugang gesichert werden. Was "vernünftig" ist, sollten die Beteiligten unter sich ausmachen.

Zu 3. kann die Vollmacht widerrufen werden, obwohl sie im Kaufvertrag steht, wenn auch nicht unter dem Artikel "Kaufgegenstand", sondern nur unter "Sonstigen Bedingungen"?

Eine Vollmacht kann immer widerrufen werden, wenn sie nicht als unwiderruflich bezeichnet war. Es ist egal, wo das im Vertrag steht! (Sagte ich bereits,)

Frage ist nicht beantwortet. Im Kaufvertrag heisst es:
A bevollmächtigt B, unter Befreiung der Beschränkung des § 181 BGB, die Teilungserklärung vom . . . (Datum usw.) des amtierenden Notars in einer separaten Urkunde dahingehend zu ändern, dass das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche der Wohnung 1 den Wohnungen 1 und 2 neu zugeordnet wird.

Demnach ist sie n i c h t unwiderruflich!

[Rei Artur]

SONDERNUTZUNGSRECHT GARTENNUTZUNG -Streitfall

Käufer B kauft eine Wohnung im MFH des Hauseigentümers A. Im Kaufvertrag steht dazu in einer separaten Klausel:

III. Im übrigen sind dem Kaufvertrag folgende Bedingungen zugrundegelegt:
7. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, die Teilungserklärung vom (Datum) des amtierenden Notars in einer separaten Urkunde dahingehend zu ändern dass:
a) der Kellerraum, der der jetzigen Wohnung Nr. 6 zugewiesen ist, der hier gekauften Nr. 2 zugewiesen wird.
b) das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche der Wohnung 1 den Wohnungen 1 und 2 neu zugeordnet wird.
Die Vollmacht zu a) kann sofort ausgeübt werden, die Vollmacht zu b) frühestens, wenn der Verkäufer nicht mehr im Hause wohnt oder der Käufer die hier gekaufte Wohnung selbst bezieht. Gegenüber dem Grundbuchamt gelten die Vollmachten unbeschränkt.

Der Wohnungskauf wurde grundbuchamtlich beurkundet, nicht jedoch die Vollmachten zu a) und b), obwohl Käufer B bereits vor 5 Jahren die Wohnung bezogen hat.
Im Verlauf wurde die Vollmacht vom Verkäufer A widerrufen und der anschliessende Einspruch von B vom Amtsgericht negativ beschieden.
Fragen:
1. besteht die Möglichkeit / Wahrscheinlichkeit, die Entscheidung des Amtsgerichtes in 2. Instanz zu korrigieren?
2. falls ja, welche Aussicht hat dann der Käufer B, sein Konzept einer 50:50 Aufteilung der Gartenfläche in Längsrichtung, sowie die Zuweisung eines zweiten Kellerraumes, gegen den Willen von Mehrheitseigentümer A durchzusetzen?

[schielu]

Zitat von Rei Artur

Der Wohnungskauf wurde grundbuchamtlich beurkundet, nicht jedoch die Vollmachten zu a) und b), obwohl Käufer B bereits vor 5 Jahren die Wohnung bezogen hat.

Was soll das heissen? Im Grundbuch wird eingetragen, beurkundet wird beim Notar! Eine Vollmacht wird nicht eingetragen!

Im Verlauf wurde die Vollmacht vom Verkäufer A widerrufen

Dann hätte der Käufer vom Vertrag zurücktreten sollen!

1. besteht die Möglichkeit / Wahrscheinlichkeit, die Entscheidung des Amtsgerichtes in 2. Instanz zu korrigieren?

Berufung, sofern die Frist nicht abgelaufen ist, besteht eigentlich immer. Über eine evtl. Korrektur entscheidet dann die nächste Instanz.

2. falls ja, welche Aussicht hat dann der Käufer B, sein Konzept einer 50:50 Aufteilung der Gartenfläche in Längsrichtung, sowie die Zuweisung eines zweiten Kellerraumes, gegen den Willen von Mehrheitseigentümer A durchzusetzen?

Das weiss nicht mal der "Liebe Gott"! Die Aussichten sollte der Anwalt besser beurteilen können da der die die tatsächlichen Einzelheiten besser kennt.

[Rei Artur]

Zur Frage von Schielu: was soll das heissen? Das sollte richtigerweise heissen:
Die Vollmachten wurden nicht notariell beurkundet, um daran anschliessend eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen.