Rücktritt durch Verkäufer nachdem Käufer Provisionsvereinbarung unterschrieben hat

[macmurf]

Mal angenommen ein Makler x bietet ein Haus eines Verkäufers zum Verkauf an.

Ein Kaufinteressent findet die Immobilienanzeige dieses Maklers x und besichtigt die Immobilie zusammen mit dem Makler x und dem Verkäufer.

Der Käufer erklärt , dass er die Immobilie kaufen will.
Der Makler x und der Käufer unterzeichnen sowohl die Provisionsvereinbarung als auch die Reservierungsvereinbarung (mit Nennung des Kaufpreises).

Der Makler x nennt dem Käufer und dem Verkäufer einen Notartermin.

Jetzt bekundet der Verkäufer, dass er mit diesem Makler x keine Geschäfte mehr machen will (Grund: Kaufpreis war so nicht vereinbart).

Der Makler x informiert den Käufer, dass der Verkäufer seine Immobilie nicht mehr verkaufen will.

Der Käufer erfährt von dem Verkäufer, dass die Immobilie sehr wohl verkauft werden soll , aber
1. nicht mit diesem Makler x, sondern mit Makler y.
2. nicht zu dem geringeren sondern dem höheren Preis.

Angenommen , der Käufer will trotzdem die Immobilie erwerben. Wie muss er vorgehen ohne nachher sowohl dem Makler x als auch dem Makler y Provision zahlen zu müssen.
Vielen Dank für Ihre Antwort.

[Clever]

Das hängt meineserachtens vom genauen Wortlaut der Provisionsvereinbarung ab.

Darüber hinaus muß man aber davon ausgehen, daß der erste Makler keinen Provisionsanspruch hat, da er Ihnen den Abschluß mit dem Verkäufer nicht verschaffen konnte.

Einige ausführliche Beispiele sind hier aufgeführt, wobei zumindest Ähnlichkeiten zu dem von Ihnen genannten Beispiel vorhanden sind. In dem Fall wurde aber ein Provisionsanspruch bejaht ...

Ist im Endeffekt meistens eine Einzelfallentscheidung.

[schielu]

Grundsätzlich hat der 1. Makler dem Käufer die Kaufgelegenheit nachgewiesen und damit seine Provision verdient. Im vorliegenden Fall würde ich mich jedoch auf den Standpunkt stellen, dass der Makler seine Sorgfaltspflicht grob verletzt und damit seinen Provisionsanspruch verwirkt hat.
Ist denn den Verkäufer bereit ohne Makler den Kaufvertrag zu schließen. Und wie hoch (prozentual) ist denn der Preisunterschied?

[macmurf]

Zitat von Clever

Das hängt meineserachtens vom genauen Wortlaut der Provisionsvereinbarung ab.

Der genaue Wortlaut ist:
Die Käufer sind darauf hingewiesen worden , das mit dem notariellen Kaufabschluß des näher bezeichneten Objetes vereinbarungsgemäßt eine Vermittlercourtage von 3,57% incl 19% Mwst aus dem notariellen Kaufpreis an den Makler x , für die Vermittlung mit dem Tage der Protokollierung zur Zahlun fällig wird.

[macmurf]

Zitat von Clever

Darüber hinaus muß man aber davon ausgehen, daß der erste Makler keinen Provisionsanspruch hat, da er Ihnen den Abschluß mit dem Verkäufer nicht verschaffen konnte.

Was ist aber , wenn der Käufer ohne weitere Maklertätigkeit direkt mit dem Verkäufer einig wird und den Erwerb der Immobilie notariell abschließt ?

[schielu]

Der Makler kann nicht vermitteln, da der Verkäufer ihn nicht mehr akzeptiert!
Demnach kann eine Vermittlungsprovision nicht anfallen! Wenn der Käufer direkt mit dem V zum Notar geht, ist der Makler außen vor!

[macmurf]

Zitat von schielu

Grundsätzlich hat der 1. Makler dem Käufer die Kaufgelegenheit nachgewiesen und damit seine Provision verdient. Im vorliegenden Fall würde ich mich jedoch auf den Standpunkt stellen, dass der Makler seine Sorgfaltspflicht grob verletzt und damit seinen Provisionsanspruch verwirkt hat.

Was muss der Käufer, denn dann tun. Kann er vom Makler x einen Widerruf der Provisionsvereinbarung erwirken ?

Zitat von schielu

Ist denn den Verkäufer bereit ohne Makler den Kaufvertrag zu schließen. Und wie hoch (prozentual) ist denn der Preisunterschied?

Ja, der Verkäufer ist bereit ohne Makler den Kaufvertrag zu schließen.
Der Preisunterschied liegt bei etwa 5%.

[schielu]

Zitat von macmurf

Was muss der Käufer, denn dann tun. Kann er vom Makler x einen Widerruf der Provisionsvereinbarung erwirken ?

Gar nichts, er muss nur nicht zahlen!
Der Makler hat nach 652 BGB zwei Voraussetzungen zu erfüllen um Provision verlangen zu können.
1. Er muss die Vertragsmöglichkeit nachweisen
2. Er muss die Vertragsvermittlung (Verhandlung zw. Käufer und Verkäufer) durchführen.

Vorausgesetz ist jedoch immer ein wirksamer Maklervertrag!
Im vorliegenden Fall hat er zwar den Nachweis geführt aber über Maklervertrag nur eine Provision für Vermittlung vereinbart. Diese Vermittlung kann er aber nicht mehr herbeiführen, da ihm der Verkäufer dazu keine Gelegenheit gibt! Auch hat er nicht klar zu erkennen gegeben, von wem er die Provision erhalten möchte (Käufer oder Verkäufer?) Er hat einen riesen Stockfehler begangen!

Ja, der Verkäufer ist bereit ohne Makler den Kaufvertrag zu schließen.
Der Preisunterschied liegt bei etwa 5%.

Ich würde mit dem V den Vertrag schließen und allem anderen gelassen entgegensehen!

[Clever]

Ich würde dem nicht ganz so gelassen entgegensehen:

Dagegen bleibt die Pflicht zur Provisionszahlung bestehen, wenn die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer zunächst scheitern, dann aber erfolgreich verlaufen, nachdem der Verkäufer den Kaufpreis reduziert hat und selbst - ohne Einschaltung des Maklers also – abermals inseriert, woraufhin sich der ehemalige Interessent wiederum meldet und kauft (BGH WM 1999, 1020).

Und ob der Kaufpreis nun reduziert wird oder sich erhöht, ist bei der Betrachtung unerheblich.


Ich würde auch die getroffene Provisionsvereinbarung nicht so einfach vom Tisch wischen, denn selbst bei der vom Fragesteller unterstellten Formulierung, bei der scheinbar nicht explizit die Bezeichnung Käufer oder Verkäufer (als Provisionspflichtige) genannt wird, wurde trotzdem unzweifelhaft unterstellt, das die Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und dem Interessenten geschlossen wurde - insofern ist der Verkäufer per se außen vor, weil die Beiden ja nicht zu Lasten eines Dritten eine Provisionsvereinbarung treffen können.

Und eines scheint doch unzweifelhaft:
Das Objekt wurde dem Interessenten durch den Makler nachgewiesen und auch der Kontakt zum VK hergestellt ...

[schielu]

Zitat von Clever

Ich würde dem nicht ganz so gelassen entgegensehen:

Die Zitierung ist ein Fraqument aus ganz anderer Rechtssprechung/anderer Fall!

Und ob der Kaufpreis nun reduziert wird oder sich erhöht, ist bei der Betrachtung unerheblich.

Auch dazu gibt es neuere Urteile, wobei allerdings 5% nicht erheblich sind!

Ich würde auch die getroffene Provisionsvereinbarung nicht so einfach vom Tisch wischen, denn selbst bei der vom Fragesteller unterstellten Formulierung, bei der scheinbar nicht explizit die Bezeichnung Käufer oder Verkäufer (als Provisionspflichtige) genannt wird, wurde trotzdem unzweifelhaft unterstellt, das die Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und dem Interessenten geschlossen wurde - insofern ist der Verkäufer per se außen vor, weil die Beiden ja nicht zu Lasten eines Dritten eine Provisionsvereinbarung treffen können.

Auch dazu heißt es in der Rechtssprechung klar, dass der Makler unmissverständlich darlegen muss, von wem er die Provision haben möchte. Tut er das nicht, kann der Käufer immer davon ausgehen, dass der Makler die Provision vom Verkäufer erhält!

Das Objekt wurde dem Interessenten durch den Makler nachgewiesen und auch der Kontakt zum VK hergestellt ...

Soweit richtig! Aber im vorliegenden Fall hat der Makler ausdrücklich nur für Provision aufgrund Vermittlung vereinbart und nicht auf Nachweis.
Hätter auf "Tätigkeit" abgezielt, könnte er auch auf Nachweis abzielen. So aber nur auf Vermittlung!
Die nicht besonders maklerfreundliche Rechtssprechung legt solche Sachen immer auf die Goldwaage!