Rückabwicklung ETW-Kaufvertrag bei verschwiegener Geruchsbelästigung durch Hunde

[jbehrndt]

Angenommen, es wird eine ETW verkauft.

Bei Einsicht in die Protokolle der Egt.-Versammlung würde festgestellt werden, dass es eine Geruchsbelästigung durch den Hundezwinger eines angrenzenden Nachbarn gäbe.

Ein etwaiger Käufer hätte sich bei Verkäufer, Makler und Verwalter informiert, ob das Problem noch immer bestünde (was auch verneint würde) und hätte sogar bei zwei Besichtigungen auch selber keinen nennenswerten Geruch bemerkt.

1.) Würde der Käufer nun 5 Tage nach der Notarvertrags-Unterzeichnung selber plötzlich eine starke Geruchsbelästigung spüren sowie mit langjährigen Nachbarn sprechen und erfahren, dass diese Geruchsbelästigung schon seit Jahren bestünde, wäre der Käufer dann arglistig getäuscht worden?

2.) Wären entsprechende Klauseln im Notarvertrag enthalten, welche den Haftungsausschluß bei Arglist ausnehmen, wie würde dann der Ablauf für den Käufer aussehen, um den Vertrag zurückabzuwickeln? (Angenommen es wäre Tag 5 nach Kaufvertragsunterzeichnung.)

3.) Wie würde eine Geruchsbelästigung nachgewiesen werden? Müsste der Käufer in Vorleistung treten und einen Sachverständigen beauftragen?

[nieselpriem]

Ich denke nicht, dass in einem solchen Fall von Arglist gesprochen werden kann, denn die Problematik war dem Käufer ja bekannt. Wenn er sich von Verkäufer/Makler so leicht beruhigen lässt, ist ihm eine gewisse Naivität nicht abzusprechen. außerdem hätte der Käufer schon vor dem Unterschreiben des Vertrages mit den Nachbarn sprechen können und dann schnell festgestellt, was es mit der Geruchsbelästigung auf sich hat. Ich sehe hier keinen Ansatzpunkt für eine Rückabwicklung.

[schielu]

Ein Grund zum Rücktritt vom Kaufvertrag bestünde nur wenn eine Zusage im Kaufvertrag nicht eingehalten wurde. Hier handelt es sich um eine Geruchsemission, die über das Ordnungsamt der Gemeinde "bearbeitet" werden sollte!

[jbehrndt]

Zitat von nieselpriem

Ich denke nicht, dass in einem solchen Fall von Arglist gesprochen werden kann, denn die Problematik war dem Käufer ja bekannt.

...und eben weil die Problematik bekannt war, hatte sich eben dieser Verkäufer den aktuellen Stand von Verkäufer, Makler und Verwalter geben lassen! Und alle haben es heruntergespielt!

Zitat von nieselpriem

Wenn er sich von Verkäufer/Makler so leicht beruhigen lässt, ist ihm eine gewisse Naivität nicht abzusprechen.

Es zählen jedoch die Fakten: die Vertragsparteien sind Käufer und Verkäufer. Laut Notarvertrag waren dem Verkäufer keine verdeckten Mängel bekannt. Dies hat er schriftlich im Vertrag angegeben. Da der Mangel (die Geruchsbelästigung) nun einmal nicht täglich auftritt, konnten die Käufer diesen nicht wahrnehmen. Die Aussage des Verkäufers, es gäbe keine Mängel, ist bindend!

Zitat von nieselpriem

außerdem hätte der Käufer schon vor dem Unterschreiben des Vertrages mit den Nachbarn sprechen können

Das ist korrekt!

Zitat von nieselpriem

und dann schnell festgestellt, was es mit der Geruchsbelästigung auf sich hat.

<ironie ein>
Weil ein befreundetes Ehepaar, welches ebenso eine Wohnung im Haus verkaufen möchte, zu den potentiellen Käufern grundehrlich ist?
<ironie aus>

Zitat von nieselpriem

Ich sehe hier keinen Ansatzpunkt für eine Rückabwicklung.

Darf ich nach ihrer Kompetenz in diesem Fall fragen?


Vielen Dank für Ihre konstruktiven Beiträge. Wir sind weiterhin für Ideen dankbar!

[nieselpriem]

Meine Kompetenz? Nun: umfangreiche eigene Erfahrungen - als juristischer Laie - und etwas gesunder Menschenverstand.

Der Mangel war schon deshalb nicht verdeckt, weil er ja anscheinend zwischen den Parteien ausführlich erörtert wurde. Außerdem wundert mich, dass der Verkäufer zwar dem befreundeten Ehepaar mit der Wohnung im selben Haus nicht traut, sich dann aber auf die Zusicherungen des Verkäufers und des Maklers verlässt. Diese Zusicherungen hinsichtlich der Geruchsbelästigung hätten im Vertrag verankert werden müssen, damit daraus jetzt Rechte abgeleitet werden können.

Es steht Ihnen natürlich frei, einen Fachanwalt zu konsultieren, da Sie ja offensichtlich den Laienmeinungen hier im Forum nicht trauen, solange sie nicht Ihren Ansichten entsprechen.

[jbehrndt]

Zitat von nieselpriem

Der Mangel war schon deshalb nicht verdeckt, weil er ja anscheinend zwischen den Parteien ausführlich erörtert wurde.

Ich mache es nicht gern, aber hier möchte ich einmal vergleichen:

Würde man als Käufer lesen, dass es einmal ein defektes Rohr in der Wand gegeben hatte, dann spräche man den Verkäufer doch darauf an. Wenn dieser nun angibt, dass das Rohr repariert worden sei, dann ist dies damit erledigt. Wenn das Rohr nun ERNEUT defekt wird, der Verkäufer dies weiss und es dem Käufer NICHT MITTEILT, dann ist dies doch ein verdeckter Mangel. Und weil es nicht mitgeteilt wurde, ist dies eine Täuschung. Oder?

[charles0308]

Zitat von jbehrndt

Darf ich nach ihrer Kompetenz in diesem Fall fragen?

Im Juraforum diskutieren Juristen ebenso wie juristisch interessierte Laien.
Für eine - in Ihren Augen - kompetente Antwort sollten Sie sich kostenpflichtig an einen Rechtsanwalt wenden.

Im Übrigen stimme ich den Ausführungen @ nieselpriem und schielu zu