Reservierungsvertrag Hauskauf über Makler

[Micha1976]

Mal angenommen eine Familie hat ein Haus zum Kauf im Internet gefunden, welches über einen Makler angeboten wird. Die Familie ist ziemlich blauäuig an die Sache rangegangen, da Sie keine Ahnung hatten, wie clever dieser Makler ist und was er für Rechte hat....! Die Familie weiß nun, dass Sie "ohne" Makler das Haus privat nicht mehr kaufen können, da er die Provision trotzdem verlangen kann wegen der Vermittlung. Nun möchte er nicht gerade wenig haben, nämlich 5,96%... für ein Haus in einem kleinen verschlafenen Dorf. Für die Familie steht fest, das Sie das Haus unbedingt haben möchten, und all ihre Ersparnisse zusammen kratzt um das Haus incl. Maklerprovision zu kaufen. Der Makler ist nur bereit, auf 10% also auf 5,35 runterzugehen( wegen anderer Interessenten ).
Die Familie hat auch kein Nerv mehr noch weiter zu pokern....und weitere Wochen zu warten, da wie vom Verkäufer bestätigt, eine weitere Familie sich für das Haus interessiert.
Da der Makler ein ganz schlauer Fuchs ist, möchte sich die Familie nun vorher informieren, wie es nun mit einem Reservierungsvertag aussieht, damit Ihnen das Haus keiner mehr wegschnappen kann...! Die Familie muß noch zur Bank ( hat sich aber vorher schon informiert, ob sie es finanziert bekommen)!
Was gibt es nun für Möglichkeiten wegen Reservierungsgebühren, und was man da sonst noch so beachten muß ??????????

[Humungus]

Man sollte in erster Linie nicht vergessen, dass man den Vertrag mit dem Verkäufer schließt, nicht mit dem Makler! Auch, wenn man einen Vorvertrag mit dem Makler schließt, kann der Verkäufer es sich anders überlegen.

Also: Vorvertrag mit dem Verkäufer! Und das Thema Hauskauf ist ausgesprochen kompliziert, ich empfehle erst einmal einige Bücher zu lesen.

Achtung: wer sich unter Zeitdruck setzen lässt hat schon verloren! Wenn ein Makler vorgibt, es gebe weitere Interessenten, muss man ihm sagen: "da wollen wir uns nicht vordrängen, und außerdem haben ja wohl schon viele abgelehnt. Was ist also noch zu drücken...?"

[CruNCC]

Es können 10 Vorverträge abgeschlossen werden! Diese sind wegen Formmangels ggf. ungültig!

Ein Kauf über eine Immobilie kommt erst mit der notariellen Beurkundung zustande.
Auch durch einen Reservierungsvertrag besteht keine Verpflichtung zu verkaufen.
Der Verkäufer kann sich selbst im letzten Moment noch umentscheiden und an einen Interessenten verkaufen.

[Micha1976]

Danke für die Antworten....,
aber damit man von ihm die 10% erhält, möchte
der Makler eine schriftliche Reservierungsvereinbarung und Auftrag zur Vorbereitung eines Kaufvertrags bei einem Notar bis zum ...... mit der Familie machen!???! Soll die Familie darauf eingehen ??? Kommen dann nochmal Kosten auf die Familie wg Reservierungsvereinbarung usw. zu???
Der Verkäufer möchte gerne an diese Familie verkaufen, würde es dann echt reichen, wenn wir nur mit Ihm einen Vorvertrag machen ????

[Humungus]

Mir kommt die Sache absolut windig vor.

Man sollte den Makler mal fragen, was den Verkäufer daran hindert, das Haus an einen anderen Interessenten zu verkaufen, wenn die Familie eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler gemacht hat.

Vorsicht! Nicht, dass es dem Makler nur darum geht, schon etwas abrechnen zu können, auch wenn der eigentliche Verkauf ins Wasser fällt!

[Micha1976]

Hab da was im Netz gefunden ... wie ist denn das zu verstehen ??!!
Sorry, aber ganz schön lang...
Datum: 06.12.2005 - Maklerrecht Druckversion
Zur Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen

1. Ein Makler verwirkt seinen Maklerlohnanspruch in entsprechender Anwendung des § 654 BGB, wenn er seinen Auftraggeber veranlaßt, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines konkreten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins für den Kaufvertrag und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr von DM 1.000,00 vorsieht, zu unterzeichnen.
2. Eine Reservierungsgebühr stellt eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann (vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; Olg Stuttgart, NJW-RR 1996, 822).

Landgericht Berlin, Urteil vom 23.12.1999 – 5 O 352/99 (rechtskräftig)


Problem/Sachverhalt:

Der Makler schließt mit dem Kunden, dem er ein Grundstück nachgewiesen hat, eine Reservierungsvereinbarung, in der der Kunde erklärt, daß er den Erwerb des nachgewiesenen Objektes beabsichtige und den Makler bis zum Tage der notariellen Beurkundung mit der Reservierung beauftrage. Als Reservierungsgebühr werden 10% der Gesamtprovision vereinbart, diese Reservierungsgebühr ist mit Abschluß der Vereinbarung zu zahlen. Der Käufer erklärt weiter, daß er den Notar auswählt und diesen den Kaufvertrag vorbereiten läßt, der bis spätestens 05.03.1999 beurkundet sein woll.

Der Kaufvertrag wird abgeschlossen, der Makler macht seine Provision geltend.

Entscheidung:

Das Landgericht verneint den Provisionsanspruch des Maklers, weil dieser analog § 654 BGB seine Provision verwirkt hat. Mit der Reservierungsvereinbarung, die zugleich den Maklervertrag enthält, hat der Makler nach Auffassung des Gerichts den Kunden veranlaßt, eine formnichtige Verpflichtung zu unterzeichnen. Veranlaßt nämlich der Makler seinen Kunden, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht, abzugeben, so handelt er den Interessen seines Auftraggebers in vorsätzlicher bzw. grob leichtfertiger Art zuwider. Durch diese Reservierungsvereinbarung übt der Makler sowohl wirtschaftlichen wie moralischen Druck auf den Käufer aus, das Objekt zu erwerben. Nach dem Wortlaut der Reservierungsvereinbarung wird in dem Käufer der Eindruck erweckt, eine Verpflichtung zum Abschluß des Kaufvertrages eingegangen zu sein.

Darüber hinaus könne, wie das Gericht ausführt, in Formularverträgen wie dem vorliegenden Reservierungsvertrag eine erfolgsunabhängige Teilprovision nicht wirksam vereinbart werden.

Praxishinweis:

Die Entscheidung zeigt die ganze Fragwürdigkeit vieler Reservierungsvereinbarungen. So wird immer wieder verkannt, daß erfolgsunabhängige (Teil-)Provisionen wirksam nur im Wege des individuellen Aushandelns zwischen Makler und Kunden vereinbart werden können. Verkannt wird weiterhin, daß Reservierungsvereinbarungen, die geeignet sind, die Entscheidungsfreiheit des Kaufbewerbers unzumutbar zu beeinflussen, ihn an einen Kaufentschluß festzuhalten bzw. ihn auch mittelbar zum Erwerb des Grundstücks zu drängen, der notariellen Beurkundung bedürfen. Grundsätzlich bleibt deshalb zu fragen, ob es für den Makler nicht ohnehin empfehlenswert sein dürfte, jedenfalls beim Grundstücksverkauf auf Reservierungsvereinbarungen gänzlich zu verzichten, um nicht wegen mangelnder Beurkundung den Provisionsanspruch umgehend zu gefährden.

Wenn der Makler eine solche Vereinbarung mit der Familie macht, und die dafür noch eine Gebühr zahlen müssen, ... müßte diese notariell beurkundet werden, ansonsten kann es sogar sein das die Provision gar nicht bezahlt werden muß...????
Ist es vielleicht sogar bei sowas ratsam, das sich die Familie einen Anwalt sucht ???

[schielu]

Zuerst einmal: die Maklerschelte und Unterstellungen sind so nicht angebracht. Die Provisionshöhe ist soweit üblich und 10% Nachlass sind Kulanz.
Selbstverständlich kann der Makler (so er einen Alleinauftrag vom Verkäufer hat) eine "Reservierung" vornehmen. An diese ist allerdings der Verkäufer nicht gebunden. Der Makler verpflichtet sich das Haus nur weiterhin nicht mehr anzubieten! Selbstverständlich kann er keine "Reservierungsgebühr" verlangen. Tut er auch nicht, wenn er nicht ganz doof ist.
Er kann zwar Schadensersatz verlangen (falls der Kaufinteressent doch nicht kauft), dieser darf sich aber auf max. einen nachweislich entstandenen Schaden beziffern. Pauschler Schadensersatz (max. 10% der Provision) kann er nur geltend machen, wenn er das individuell (also nicht über Formularvertrag) vereinbart hat. Keinesfalls darf er bei Unterschrift zur Reservierung diese "Gebühr" verlangen.
Diese Vorgehensweise ist absolut gängige Handhabe und birgt keine Gefahren in sich!

[Micha1976]

Danke für die Antwort..." SCHIELO"....!

Die Familie hat nur Angst übers Ohr gehauen zu werden !
...jetzt weiß Sie zumindest wg der Reservierungsvereinbarung mehr !

[schielu]

Zitat von Micha1976

Die Familie hat nur Angst übers Ohr gehauen zu werden

Grundsätzlich sind Makler nicht gleichzeitig Verbrecher. Im Gegenteil! Seriöse Makler haben darauf zu achten, dass ihre Kunden (in dem Fall die Käufer) nicht übervorteilt werden. Die Rechtsprechung ist dahingehend ziemlich maklerunfreundlich. Sicherlich gibt es immer noch *****en bei der Zunft. Es werden aber immer weniger!
Auch sonst stets gerne zu Diensten!

[Humungus]

Zitat von schielu

Sicherlich gibt es immer noch *****en bei der Zunft. Es werden aber immer weniger!

Ich suche gerade ein Haus/Grundstück. Soll ich Dir Geschichten erzählen?