Notarhaftung, Belehrungspflichten, Ortsüblichkeit

[MichaelWi]

Eine einfach klingende Frage zu folgendem, fiktivem und interessantem Sachverhalt:

1. Notarvertrag zu Grundstückskauf beschreibt den Erschließungszustand des Grundstücks als "ortsüblich erschlossen".
In mündlichen Verkaufsgesprächen wurde dem Käufer vollständige Erschließung zugesichert, jedoch nie schriftlich.

2. Hinter dem Begriff "ortsüblich" versteckt sich das Fehlen eines Anschlusses an das Abwassernetz. Verkäufer behauptet das Grundstück in einer ehemaligen Enklave an der Mauer sei mit allen Medien erschlossen, jedoch sei Abwasseranschluß nicht ortsüblich da dies nach anschluß der Enklave an das Stadtgebiet Berlin - noch zu DDR Zeiten - nicht möglich gewesen sei. Käufer sieht nur den aktuellen Zustand der inzwischen modernen, städtischen Bebauung, der einem voll erschlossenen Stadtgebiet entspricht und sieht als "ortsüblich" eben "voll erschlossen" an. Es ist an nichts zu erkennen, daß dieses städtische Gebiet, anders als die umgebenden Stadtviertel, kein vollständiges Abwassernetz besitzt.

3. Abgesehen von den reinen Kosten einer Grubeninstallation, wird der Wert des Grundstücks nach ansicht des Käufers erheblich gemindert - auch wenn es künftig zu einem Anschluß an das Berliner Abwassernetz kommen könnte.

4. Verkäufer hat Käufer auch nicht darauf aufmerksam gemacht, daß er gegenüber der Stadt Berlin, eine Verpflichtung zur Herstellung dr Baureife auf diesem und allen anderen Grundstücken der Nachbarschaft eingegangen ist, die er dem Käufer verschwieg und deren Umsetzung die Stadt nicht mehr geprüft hat.

5. Verkäufer ist nicht bereit, Kosten eines Grubenanschlusses zu tragen oder Anschluß an das städtische Abwassernetz auf seine Kosten sicherzustellen weil dies nicht Gegenstand des Kaufvertrages sei.

6. Titel/Ansprüche von Nachbarn in ähnlichen Fällen können nicht vollstreckt werden weil Verkäuferfirma sich mit wechselnden Adressen und Geschäftsführern der Zustellung entzieht.

7. Im Ergebnis meint der Käufer, Notar habe gegen seine Bratungspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG verstoßen indem er den Käufer nicht ausreichend über den Sachverhalt - ortsübliche Erschließung sei eben ohne Abwasseranschluß - und dessen Rechtsfolgen - keine Baureife, hohe Wertminderung und direkte Kosten - aufmerksam gemacht habe.

Kann der Käufer den Notar verklagen und in die Haftung nehmen?


§ 17 Abs. 1 BeurkG lautet:
„Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden."

Diese Frage hat eine hohe praktische Relevanz weil Begriffe in Notarverträgen oft zu Rechtsunsicherheit und Schäden für die eine oder andere Seite führen können, wenn nicht ausreichend aufgeklärt wurde.

Meinungen hierzu hochwillkommen!!

Beste Grüße
mw

[schielu]

Zitat von MichaelWi

2. Hinter dem Begriff "ortsüblich" versteckt sich das Fehlen eines Anschlusses an das Abwassernetz. Verkäufer behauptet das Grundstück in einer ehemaligen Enklave an der Mauer sei mit allen Medien erschlossen, jedoch sei Abwasseranschluß nicht ortsüblich da dies nach anschluß der Enklave an das Stadtgebiet Berlin - noch zu DDR Zeiten - nicht möglich gewesen sei. Käufer sieht nur den aktuellen Zustand der inzwischen modernen, städtischen Bebauung, der einem voll erschlossenen Stadtgebiet entspricht und sieht als "ortsüblich" eben "voll erschlossen" an. Es ist an nichts zu erkennen, daß dieses städtische Gebiet, anders als die umgebenden Stadtviertel, kein vollständiges Abwassernetz besitzt.

Demnach ist der Anschluss an das Netz nicht "ortsüblich". Die "Meinung" des Käufers ist dabei unerheblich. Er hätte sich vorher "schlau machen" müssen.

3. Abgesehen von den reinen Kosten einer Grubeninstallation, wird der Wert des Grundstücks nach ansicht des Käufers erheblich gemindert - auch wenn es künftig zu einem Anschluß an das Berliner Abwassernetz kommen könnte.

Umgekehrt wird ein Schuh daraus! Der Anschluss an das Netz würde den Wert des Grundstückes erhöhen!

4. Verkäufer hat Käufer auch nicht darauf aufmerksam gemacht, daß er gegenüber der Stadt Berlin, eine Verpflichtung zur Herstellung dr Baureife auf diesem und allen anderen Grundstücken der Nachbarschaft eingegangen ist, die er dem Käufer verschwieg und deren Umsetzung die Stadt nicht mehr geprüft hat.

Das hätte er zwar tun sollen allerdings ändert es nichts an der Tatsache!

5. Verkäufer ist nicht bereit, Kosten eines Grubenanschlusses zu tragen oder Anschluß an das städtische Abwassernetz auf seine Kosten sicherzustellen weil dies nicht Gegenstand des Kaufvertrages sei.

Recht hat er! Er hat verkauft in dem Zustand wie es war. (Siehe oben)

7. Im Ergebnis meint der Käufer, Notar habe gegen seine Bratungspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG verstoßen indem er den Käufer nicht ausreichend über den Sachverhalt - ortsübliche Erschließung sei eben ohne Abwasseranschluß - und dessen Rechtsfolgen - keine Baureife, hohe Wertminderung und direkte Kosten - aufmerksam gemacht habe.

Kann der Käufer den Notar verklagen und in die Haftung nehmen?

Nein, der Notar ist nicht verpflichtet, die Gegebenheiten vor Ort zu prüfen (= nicht seine Aufgabe).

[MichaelWi]

@ Schielu

Vielen Dank für die klare Antwort. Dennoch bleibt ein Zweifel:
Der Notar muß ja garnicht nachprüfen, wie die Gegebenheiten sind. Aber er soll doch Irrtümer und Zweifel vermeiden und für Rechtsklarheit sorgen. Die Verwendung des Begriffes "ortsüblich" in einer modernen, städtischen Umgebung ist irreführend und m.E. ein Zweifelsfall. Es kann doch ein argloser Käufer nach mündlichen Zusicherungen und so einem Vertrag, nicht damit rechnen, daß etwas nicht stimmt? Ein Notar muß doch auf kritische Punkte im Vertrag aufmerksam machen, und daß ihm das nicht auffallen sollte, ist unwahrscheinlich oder?

griß
mw

[charles0308]

Zitat von MichaelWi

Ein Notar muß doch auf kritische Punkte im Vertrag aufmerksam machen, und daß ihm das nicht auffallen sollte, ist unwahrscheinlich oder?

Ein subjektiv kritischer Punkt, der sich selbst dem Käufer - in Kenntnis der Örtlichkeit - erst nach Vertragsschluss erschlossen hat, ist m.e. kein Grund nun (krampfhaft) die Schuld anderen anzulasten bzw. auf einen Beratungsfehler des Notars abzustellen.

[schielu]

Zitat von MichaelWi

Der Notar muß ja garnicht nachprüfen, wie die Gegebenheiten sind. Aber er soll doch Irrtümer und Zweifel vermeiden und für Rechtsklarheit sorgen.

Das betrifft Rechtsfragen im Vertrag, nicht jedoch ortsübliche Gegebenheiten!

Die Verwendung des Begriffes "ortsüblich" in einer modernen, städtischen Umgebung ist irreführend und m.E. ein Zweifelsfall. Es kann doch ein argloser Käufer nach mündlichen Zusicherungen und so einem Vertrag, nicht damit rechnen, daß etwas nicht stimmt?

Das kann nicht sein! Ortsüblich ist der "Zustand" vor Ort! Und dafür ist der Notar nicht das "Kindermädchen" der Beteiligten!

Ein Notar muß doch auf kritische Punkte im Vertrag aufmerksam machen, und daß ihm das nicht auffallen sollte, ist unwahrscheinlich oder?

Vertraglich gibt es hier für den Notar keinen "kritischen Punkt"! Es erfolgte einen eindeutige Beschreibung nämlich "ortsüblich"!
Nehmen wir mal an in einem Kaufvertrag stünde: das Gebäude ist gem. den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst erstellt. Der Notar müsste die nicht mal kennen, geschweige denn auf irgendwas aufmerksam machen!
Es könnte allenfalls der Verkäufer in Anspruch genommen werden!
Üblicherweise wird aber vereinbart, dass alle bis zum KV-Zeitpunkt angeforderte Erschließungsbeiträge vom Verkäufer bezahlt sind und ab dann zu Lasten des Käufers gehen. Offensichtlich hat der Verkäufer hierzu etwas versäumt. Nicht jedoch der Notar!