Nachträgliche Wertminderung eines Grundstücks in Wasserschutzzone II

[Spatzenwiese]

Steht in einem Grundstückskaufvertrag nur "das Grundstück liegt im wasserschutzzonenbeeinflusstes Gebiet" und im aktuellen Bebauungsplan ist nur die Wasserschutzzone III erkennbar, kann nachträglich eine Wertminderung/Preisminderung beantragt werden, wenn erst nach Einreichen des Bauantrags festgestellt wird, dass das Baugrundstück im Wasserschutzgebiet Zone II liegt und das Erfüllen der Auflagen zu baumaßlichen Nutzungseinschrängungen führen und Mehrkosten von über 30.000€?

[nieselpriem]

Wer sagt denn, dass der Preis nicht schon gemindert war? Nein, im Ernst: wenn es schon vor dem Kauf Anhaltspunkte für Einschränkungen gibt, muss man sich informieren.
Der Hinweis im Kaufvertrag dürfte den Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen bewahren, schließlich hat er die Schutzzone III nicht zugesichert.

[Spatzenwiese]

Selbst wenn eine gutachterliche Stellungnahme berücksichtigt, dass kein Keller und keine Ölheizung gebaut werden darf und somit eine Wertminderung zustande kommt, müssen alle zusätzlichen wertmindernden Faktoren wir Hanglage, Grundleitungen dürfen nicht unter der Bodenplatte geführt werden zu weiterem Preisnachlass des Grundstücks führen. Was, wenn dem Gutachter selbst wertmindernde Einschränkungen verschwiegen werden? Wenn weder im Bebauungsplan noch in der Grundstücksanzeige noch im Vertrag die Zone II deklariert ist, woher soll der Käufer die genauen Auflagen erkennen?

[nieselpriem]

Woher hat der Käufer denn jetzt die Kenntnis von der Schutzzone II?
Außerdem sollte man sich darüber im Klaren sein, dass der PREIS eines Grundstücks und der WERT eines Grundstücks im Grunde zwei verschiedene Dinge sind.
Mag ja sein, dass der Wert niedriger ist, solange jemand bereit ist, mehr zu zahlen, wird der Preis über dem Wert liegen. (Meist ist es allerdings umgekehrt.)
Ich bleibe bei meiner Einschätzung, dass der Käufer nicht belangt werden kann, da er einen entsprechenden Hinweis in den Vertrag aufgenommen hat und eine Zusicherung einer bestimmten Eigenschaft (Schutzzone III) eben gerade NICHT erfolgte.

[Spatzenwiese]

Das heißt, im Kaufvertrag steht wasserschutzzonenbeeinflusstes Gebiet. Im Bebauungsplan steht nichts, nur GW III irgendwo auf dem BP. Es reicht also nicht sich an den offiziellen BP zu halten? Angenommen, man erfährt, dass das Grundstück in GW II liegt. Wer ist verpflichtet, dem Käufer des Grundstücks die genauen Auflagen zu nennen? Versuchen Sie mal sich das Regelwerk 142 zu besorgen. Was fällt Ihnen dabei auf. Dort stehen die Auflagen nämlich. Dort wird auch unterschieden zwischen GW II und GWIII. Da im BPlan GWIII steht kann man doch davon ausgehen, dass es sich um Gewässerschutzzone III handelt. Oder soll man grundsätzlich alles was vom Bauamt kommt, anzweifeln. Wahrscheinlich.

[Spatzenwiese]

Der Käufer hat dann Kenntnis über die Zone II als der Bauantrag abgelehnt wird, mit der Begründung, die Grundleitungen dürfen nicht unter der Bodenplatte verlaufen.

Die Hinweise des Bauamts waren lediglich:
Keinen Keller,
keine Ölheizung
doppelwandiges Rohrsystem
kein Kompost

auf das Problem der Grundleitungen wurde nie hingewiesen.

[nieselpriem]

Nicht, dass Sie mich falsch verstehen: das ist für den Käufer eine wirklich schlechte Situation. Nur: Regressansprüche wird er gegen den Verkäufer nicht geltend machen können, da der sich - aus meiner Sicht - durch den Vermerk im Kaufvertrag abgesichert hat.
Und dass Ämter nicht immer nur richtige und vollständige Informationen herausgeben - das steht auf einem anderen Blatt. Die richtige Adresse für die Nachfrage nach der Schutzzone wäre das örtliche Umweltamt gewesen.

[Spatzenwiese]

Das heißt, das Umweltamt, im dem Falle die Untere Wasserbehörde hätte dem Käufer auf Nachfrage die Auflagen nennen müssen.

[Spatzenwiese]

Das heißt, der Käufer hätte sich nicht auf die Aussagen des Bauamts verlassen dürfen. Dann hätte das Bauamt den Käufer auf die Untere Wasserbehörde verweisen müssen. Indem das Bauamt eine unvollständige Liste der Auflagen an die Käufer weitergegeben hat, hat das Bauamt den Eindruck vermittelt, es wisse Bescheid über die Auflagen und ein genaueres Nachfragen mache es nicht notwendig. Die Untere Wasserbehörde wiederum ist der Meinung, man könne vor dem Bauantrag kein "Merkblatt" über die Auflagen herausgeben, da erst mit dem Bauantrag individuelle Lösungen zur Einhaltung der Auflagen verhandelt werden können.