Miete und Kauf?

[ChristineausHH]

Person A möchte im nächsten Jahr eine (jetzt leer stehende) Wohnung verkaufen, da im März die 10 Jahre Haltefrist um sind. Die Wohnung war 9 Jahre alt vermietet, nun ist die Mieterin ausgezogen.

Person B möchte diese Wohnung gerne kaufen, braucht aber vor März eine Wohnung. Problem: beim einem jetzigen Verkauf würde eine hohe Steuer fällig werden.

Was können die Beteiligten tun?

[Klaus0155]

Zitat von ChristineausHH

Person A möchte im nächsten Jahr eine (jetzt leer stehende) Wohnung verkaufen, da im März die 10 Jahre Haltefrist um sind. Die Wohnung war 9 Jahre alt vermietet, nun ist die Mieterin ausgezogen.

Person B möchte diese Wohnung gerne kaufen, braucht aber vor März eine Wohnung. Problem: beim einem jetzigen Verkauf würde eine hohe Steuer fällig werden.

Was können die Beteiligten tun?

Auf die Schnelle würde ich vorschlagen, Person B zieht zunächst zur Miete ein und vereinbart mit dem Vermieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung.

[ChristineausHH]

Zitat von Klaus0155

Auf die Schnelle würde ich vorschlagen, Person B zieht zunächst zur Miete ein und vereinbart mit dem Vermieter ein Vorkaufsrecht für die Wohnung.

Danke! das Problem ist die Sicherheit. Die Wohnung liegt in einer extrem beliebten Gegend, vermietet wäre die Wohnung 1/3 weniger wert.

Wäre es möglich dass der Käufer jetzt ein notarielles Kaufangebot unterbreitet das erst im nächsten Jahr gültig wird und vorher zur Miete einzieht? Oder gilt das dem Finanzamt bereits als Kaufvertrag und somit Steuerpflichtig?

[Klaus0155]

Zitat von ChristineausHH

Danke! das Problem ist die Sicherheit. Die Wohnung liegt in einer extrem beliebten Gegend, vermietet wäre die Wohnung 1/3 weniger wert.

Wäre es möglich dass der Käufer jetzt ein notarielles Kaufangebot unterbreitet das erst im nächsten Jahr gültig wird und vorher zur Miete einzieht? Oder gilt das dem Finanzamt bereits als Kaufvertrag und somit Steuerpflichtig?

Exakt das ist das Problem. Steuerlich ist der Vertragsabschluß und nicht die Erfüllung maßgeblich.

[Tiger63]

Zitat von ChristineausHH

das Problem ist die Sicherheit. Die Wohnung liegt in einer extrem beliebten Gegend, vermietet wäre die Wohnung 1/3 weniger wert.

Da müssten sich A und B, wenn zumindest ein gewisses Maß an Vertrauen auf beiden Seiten vorhanden ist, evtl. darauf einigen, dass B eine (deutlich?) höhere Miete zahlt.
So könnte A sicher sein, dass B im März entweder den Kaufvertrag abschließt oder den Mietvertrag von sich aus wieder kündigt, weil ihm die Miete zu teuer ist....

[ChristineausHH]

Zitat von Klaus0155

Exakt das ist das Problem. Steuerlich ist der Vertragsabschluß und nicht die Erfüllung maßgeblich.

Was ist wenn der Kaufinteressent jetzt ein Angebot abgibt, das bis zu einem bestimmten Datum in der Zukunft gültig ist? (z.B. für ein Jahr?) und der Besitzer der Wohnung frei wäre, dieses zu irgendeinem Zeitpunkt in der Zukunft anzunehmen? Und dies dann eben erst nach Ablauf der Frist tut? Wäre dies steuerrechtlich auch problematisch?

[Tiger63]

Zitat von ChristineausHH

Und dies dann eben erst nach Ablauf der Frist tut? Wäre dies steuerrechtlich auch problematisch?

Was das FA nicht weiß.....

Ansonsten dürfte jeder FA-Beamte genau das vermuten, was in diesem fiktiven Fall ja auch gewollt ist.

Insbesondere, wenn der potentielle Käufer schon einzieht, könnte das m.E. sehr unangenehme Fragen des FA nach sich ziehen.

[ChristineausHH]

Aber wäre es denn auch strafbar/bzw. besteht die Gefahr, dass der Verkäufer die Steuer eventuell nachzahlen müsste?

Kann das Finanzamt den Verkäufer zwingen, ein für ihn ungünstiges Kaufangebot anzunehmen? Hat der Käufer nicht das Recht zu warten, bis es für ihn günstiger ist?

[Tiger63]

Zitat von ChristineausHH

Kann das Finanzamt den Verkäufer zwingen, ein für ihn ungünstiges Kaufangebot anzunehmen? Hat der Käufer nicht das Recht zu warten, bis es für ihn günstiger ist?

Klar - aber er will ja nicht wirklich warten, sondern sich ein Kaufangebot, dass bereits jetzt von einem fiktiven Interessenten gemacht wird, sichern.

A wird weder jetzt noch künftig gezwungen die Wohnung an B oder irgendeinen anderen Interessenten zu verkaufen.

Größtmögliche Rendite erfordert eben manchmal auch ein gewisses Risiko.
Für welche Option sich A dann entscheidet, liegt ganz bei ihm.

[Klaus0155]

Zitat von ChristineausHH

Aber wäre es denn auch strafbar/bzw. besteht die Gefahr, dass der Verkäufer die Steuer eventuell nachzahlen müsste?

Kann das Finanzamt den Verkäufer zwingen, ein für ihn ungünstiges Kaufangebot anzunehmen? Hat der Käufer nicht das Recht zu warten, bis es für ihn günstiger ist?

In der Bredouille ist hier ja erst mal der Verkäufer - wegen der Steuer auf privaten Veräusserungsgewinn.

Bei jeder Konstruktion hängen die Beteiligten m.E. was die "Sicherheit" aus der jeweiligen Sicht anbelangt in der Luft. Ein Grundstücksgeschäft ist halt nur rechtsgültig und verbindlich, wenn es notariell besiegelt ist - und genau das geht in dem fiktiven Fall ja nicht.

Also ist im Endeffekt das ganze Geschäft Vertrauenssache, egal welche Krücken man da benutzen will.

Denn: auch wenn der Käufer heute eine bis meinetwegen bis 30.12.2012 "gültige" Kaufabsicht bekundet - daran gebunden ist er nicht.

Lässt der Verkäufer dann den potentiellen Käufer in die Wohnung einziehen -in der Erwartung- dieser kommt seinem Kaufwunsch auch nach und der tuts dann nicht - Verkäufer Pech gehabt und einen Mieter in der Wohnung...

Und vice versa: der potentielle Käufer verläßt sich drauf, dass der Verkäufer ihm die Wohnung auch verkauft - und wenn nicht? Mit Sand gehandelt....

Nee, ich denke so wird das nichts- außer die beiden potentiellen Vertragsparteien gehen das Vertrauensrisiko wechselseitig ein.

Muss noch mal nachdenken....