Kündigung des Maklervertrages und provisionsfreier Privatverkauf

[P-A-L-A-D-I-N]

Kurzbeschreibung der Ausgangssituation:

Verkäufer V beauftragt den Makler M mit dem Verkauf seiner Immobilie. Hierfür verlangt M eine angemessen hoch bemessene prozentuale Vergütung durch V im Erfolgsfalle. Zusätzlich verlangt M die ortsübliche Provision vom Kaufinteressenten K.
Die Preisverhandlungen zwischen V und K (über M) bleiben vorerst erfolglos.



Details:

M gibt weder K noch V eindeutig und von sich aus zu verstehen, dass er ggf. von beiden eine Provision erhalten würde, behauptet aber auch nichts Gegenteiliges. Weder K noch V widersprechen anfangs der Provisionsforderung im Erfolgsfalle. Beide sind solange der Meinung, alleine die Provision zahlen zu müssen, bis sich in einem späteren Vier-Augen-Gespräch zufällig das Gegenteil herausstellt.

Der Vertragsschluss zwischen M und V besteht ausschließlich mündlich, wird aber durch konklusives Handeln (Durchführung mehrerer Besichtigungen im Beisein von M und V sowie kurze, erfolglose Preisverhandlungen beider Parteien über M) bestätigt.
Zwischen M und K besteht auch kein schriftlicher Vertrag, auf die Provisionspflicht wird aber im Exposé und im anschließenden Schriftverkehr per Standardfloskel sowie in den AGB (Homepage) verwiesen.



V und K einigen sich schließlich in direkten Verhandlungen (ohne M) auf einen Kaufpreis. Sie sind aber über die „unmoralische“ und ihnen bis dato unbekannte „Doppelbezahlung" verärgert und möchten (möglichst beide) keine Provision an M zahlen.



Die juristisch interessanten Fragen, die sich in diesem Fall stellen:

1) Kann V den befristeten Alleinvertrag mit M kündigen bzw. auslaufen lassen und seine Immobilie anschließend direkt an K (der ihm nachweislich von M vermittelt wurde) verkaufen, ohne dass hierbei eine Provision von K und/oder V an M gezahlt werden muss?

2) Der Nachweis der Vertragsmöglichkeit ist nachweislich erbracht. Ist bei ein- oder zweimaliger erfolgloser Rücksprache von M mit V über das Kaufangebot von K bereits in ausreichendem Maße eine Vertragsvermittlung (Durchführung der Verhandlung zwischen K und V) gegeben, um daraus eine Provisionspflicht für K und/oder V zu begründen oder kann diese von K und/oder V mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

3) M verfügt über keinen schriftlichen Vertrag mit V und/oder K. Das konklusive Handeln bestätigt aber den Vertrag. Ist M somit, trotz unterlassenen Hinweises auf die zweifache Provisionszahlung gegenüber K und V, zur Provisionsforderung gegenüber beiden berechtigt?

4) Ist der beschriebene Maklervertrag (ohne Salvatorische Klausel in den AGB) insgesamt anfechtbar, wenn einer der o.g. Sachverhalte (ggf. auch nur teilweise) gegen einen Provisionsanspruch von M spricht?

[Angelito]

Vielleicht habe ich das jetzt falsch verstanden, aber ich kenne es NUR so, dass beide Parteien Maklerprovision bezahlen

[P-A-L-A-D-I-N]

Zitat von Angelito

Vielleicht habe ich das jetzt falsch verstanden, aber ich kenne es NUR so, dass beide Parteien Maklerprovision bezahlen

Nein, das haben Sie richtig verstanden. Ich kenne mich im Maklerrecht nicht aus und dachte eigentlich (nach kurzer Internetlektüre zum Thema), das wäre eher die Ausnahme als die Regel, daher der ausdrückliche Hinweis darauf in meinem Fallbeispiel.

[zeiten]

wer welche provision zahlt ist frei verhandelbar.

Weder K noch V widersprechen anfangs der Provisionsforderung im Erfolgsfalle.

da sie aber jeweils von der provisionsforderung wussten, reicht das aus, um zahlen zu müssen.

Der Vertragsschluss zwischen M und V besteht ausschließlich mündlich...

auch mündliche verträge sind rechtswirksam.

...wird aber durch konklusives Handeln

es heißt konkludent.

Zwischen M und K besteht auch kein schriftlicher Vertrag, auf die Provisionspflicht wird aber im Exposé [...] hingewiesen.

das ist ausreichend.

V und K einigen sich schließlich in direkten Verhandlungen (ohne M) auf einen Kaufpreis.

sofern diese beiden einen kaufverftag schließen, ist die provision fällig. es kommt nicht drauf an, wie sie sich geeinigt haben und ob m dabei war. m bekommt die provision lediglich dafür, dass er den kontakt zwischen beiden hergestellt hat.

1) Kann V den befristeten Alleinvertrag mit M kündigen bzw. auslaufen lassen und seine Immobilie anschließend direkt an K (der ihm nachweislich von M vermittelt wurde) verkaufen, ohne dass hierbei eine Provision von K und/oder V an M gezahlt werden muss?

nein.

2) Der Nachweis der Vertragsmöglichkeit ist nachweislich erbracht. Ist bei ein- oder zweimaliger erfolgloser Rücksprache von M mit V über das Kaufangebot von K bereits in ausreichendem Maße eine Vertragsvermittlung (Durchführung der Verhandlung zwischen K und V) gegeben, um daraus eine Provisionspflicht für K und/oder V zu begründen oder kann diese von K und/oder V mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

siehe oben. makler muss lediglich kontakt herstellen, ganz unabhängig von irgendwelchen verhandlungen.

3) M verfügt über keinen schriftlichen Vertrag mit V und/oder K. Das konklusive Handeln bestätigt aber den Vertrag. Ist M somit, trotz unterlassenen Hinweises auf die zweifache Provisionszahlung gegenüber K und V, zur Provisionsforderung gegenüber beiden berechtigt?

davon gehe ich aus (obwohl ich das nicht beschwören will). mir fällt nicht ein, wieso das ein hinderungsgrund sein könnte. es sind ja jeweils separate verträge, die nichts miteinander zu tun haben.

4) Ist der beschriebene Maklervertrag (ohne Salvatorische Klausel in den AGB) insgesamt anfechtbar...

???ich denke, es gibt nix schriftliches, bzw. es wurde nichts unterschrieben. was will man da anfechten?

[schielu]

Zitat von P-A-L-A-D-I-N

[B][U]

1) Kann V den befristeten Alleinvertrag mit M kündigen bzw. auslaufen lassen und seine Immobilie anschließend direkt an K (der ihm nachweislich von M vermittelt wurde) verkaufen, ohne dass hierbei eine Provision von K und/oder V an M gezahlt werden muss?

Grundsätzlich sind die Verträge zwischen M und V sowie zwischen M und K zwei unterschiedliche Verträge. Der Makler darf für beide Parteien tätig werden und auch von jeder Provision verlangen. Das ist Normalfall. Ein Alleinauftrag ist nicht gegeben da dieser der Schriftform bedarf. Der Verkäufer kann also jederzeit den Makler auffordern seine Tätigkeit einzustellen.

2) Der Nachweis der Vertragsmöglichkeit ist nachweislich erbracht. Ist bei ein- oder zweimaliger erfolgloser Rücksprache von M mit V über das Kaufangebot von K bereits in ausreichendem Maße eine Vertragsvermittlung (Durchführung der Verhandlung zwischen K und V) gegeben, um daraus eine Provisionspflicht für K und/oder V zu begründen oder kann diese von K und/oder V mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

Die Provisionspflicht bedingt nicht eine Vermittlung, sie ist auch durch Nachweis der Vertragsgelegenheit entstanden.

3) M verfügt über keinen schriftlichen Vertrag mit V und/oder K. Das konklusive Handeln bestätigt aber den Vertrag. Ist M somit, trotz unterlassenen Hinweises auf die zweifache Provisionszahlung gegenüber K und V, zur Provisionsforderung gegenüber beiden berechtigt?

Provisionspflicht ist dann gegeben, wenn sich ein/jeder Vertragspartner zur Zahlung nachweislich verpflichtet hat. Sie entsteht auch durch konkludentes Handeln einer Vertragspartei, wenn diese, in Kenntnis des Provisionsverlangens, Dienste des Maklers in Anspruch genommen hat. Ob das für den V hier gilt. hängt von der Beweisbarkeit der Provisionsvereinbarung mit diesem ab. Das wird evtl. schwer fallen. Einfacher wird es beim K.

4) Ist der beschriebene Maklervertrag (ohne Salvatorische Klausel in den AGB) insgesamt anfechtbar, wenn einer der o.g. Sachverhalte (ggf. auch nur teilweise) gegen einen Provisionsanspruch von M spricht?

Das versteh`ich nicht. Was soll angefochten werden? Das ist Gesetzes- und Rechtslage.

Kurz:
Wenn ein Kaufvertrag, durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt, müssen beide zahlen, wenn ein Provisionsversprechen vorliegt.
Das Thema ist sehr komplex und von vielen Einzelvorgängen im Verlauf, die hier nicht erkennbar sein können, abhängig.

Eine persönliche Frage:
warum denken Menschen, die Dienste eines anderen, die zum gewünschten Erfolg führen, daran diesen besch..... zu wollen?

[Ara1]

Zitat von schielu

Eine persönliche Frage:
warum denken Menschen, die Dienste eines anderen, die zum gewünschten Erfolg führen, daran diesen besch..... zu wollen?

Da gibt es denk ich verschiedene Gründe dafür. Der wichtigste wird sein dass die Maklervergütung unangemessen hoch im Vergleich zur geleisteten Tätigkeit empfunden wird. Anders als bei jedem Handwerker o.ä. wird stets pauschal das maximal zulässige gefordert, ohne Nachweis bzw völlig unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Dazu kommt noch dass sich jeder Hanswurst Makler nennen kann (und dies auch tut!), und entsprechend schlecht auch oft die Dienstleistung ausfällt.

[schielu]

Zitat von Ara1

Da gibt es denk ich verschiedene Gründe dafür. Der wichtigste wird sein dass die Maklervergütung unangemessen hoch im Vergleich zur geleisteten Tätigkeit empfunden wird. Anders als bei jedem Handwerker o.ä. wird stets pauschal das maximal zulässige gefordert, ohne Nachweis bzw völlig unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Dazu kommt noch dass sich jeder Hanswurst Makler nennen kann (und dies auch tut!), und entsprechend schlecht auch oft die Dienstleistung ausfällt.

Persönliche Empfindungen spielen da keine Rolle! Die Provisionshöhe wird vorab vereinbart. Sie richtet sich nicht nach dem Aufwand des Maklers sondern nach dem Ergebnis! Wieviel wurde denn vereinbart?

[Ara1]

kA was hier konkret in diesem fiktiven Fall vereinbart war, ich bin nicht der TE
Im Allgemeinen beträgt die Provision aber die maximal möglichen 3,57% beim Hauskauf, die meisten Makler zeigen sich da auch wenig verhandlungsbereit.

[klausschlesinge]

Zitat von Ara1

Der wichtigste wird sein dass die Maklervergütung unangemessen hoch im Vergleich zur geleisteten Tätigkeit empfunden wird. Anders als bei jedem Handwerker o.ä. wird stets pauschal das maximal zulässige gefordert, ohne Nachweis bzw völlig unabhängig vom tatsächlichen Aufwand. Dazu kommt noch dass sich jeder Hanswurst Makler nennen kann (und dies auch tut!), und entsprechend schlecht auch oft die Dienstleistung ausfällt.

Der Makler kann seine Provision auf zweierlei Weise erdienen, nämlich einmal als Nachweismakler, indem er dem potentiellen Käufer Kenntnis vom Kaufobjekt, vom Verkäufer und von der Verkaufbarkeit verschafftt ('Nachweismakler'). Entsprechendes gilt für den Verkäufer.

Zum anderen könnte sich der Makler seine Provision dadruch erdienen, daß er zwischen beiden Vertragsparteien bei der Preisabsprache, bei der Übergabe usw. vermittelt ('Vermittlungsmakler').

Es ist tatsächlich so, daß (fast) jeder Makler werden kann. Aber um diese Fakten wußte man ja auch schon vorher.

Auf den vom Makler im Einzelfall betriebenen Aufwand kommt es nicht an.

[P-A-L-A-D-I-N]

Ich danke allen Schreibern für ihre interessanten Beiträge!
Der beschriebene Fall ist ein halb-fiktiver - d.h. die Problematik (Doppelverdienst von M etc.) war tatsächlich gegeben, allerdings haben K und V sich letztendlich nicht auf einen für beide Seiten akzeptablen Kaufpreis einigen können, sodaß hier auch die Provision für M letztendlich keine Rolle gespielt hätte.
Nichts desto trotz fand bzw. finde ich den Fall juristisch sehr interessant, da er sicherlich stellvertretend für zig reale Hauskäufe stehen kann, bei denen ein Makler, der vermeintlich keine "echte" Arbeit geleistet hat (diese Wahrnehmung dürfte weit verbreitet sein), um seine Provision gebracht werden soll. Inwiefern eine so hohe Provision wirklich gerechtfertigt ist, steht natürlich auf einem anderen Blatt... Meines Erachtens gibt es nämlich auch sehr viele Makler, die ihre Arbeit nur unzureichend erfüllen ("flotter Zweizeiler" in der Tageszeitung und keinen Strich Arbeit mehr!), aber dennoch den zulässigen Höchstsatz mit geradezu arroganter Selbstverständlichkeit einstreichen.
Da meine juristischen Kenntnisse aus dem Studium allerdings stark eingerostet sind (ich sage nur "konkludent" und "konklusiv" - der Englischunterricht läßt grüßen... :-) ), bin ich bei meinen Überlegungen eben nicht so wirklich weiter gekommen.
Nun gut, die Beiträge haben letztendlich meine Einschätzung bestätigt. Vielen Dank nochmals!