Keller tauschen bei Verkauf von zwei Wohnungen

[quitti]

Hallo, kennt jemand die Rechtslage bei folgendem (theoretischen) Fall?

Jemand erbt zwei Wohnungen (1 und 2 Zimmer) in einem Mehrfamilienhaus
mit ca. 20 Wohnungen. Wohnung 1 (1 Zimmer) wird an Käufer X verkauft,
Wohnung 2 (2 Zimmer) kauft der Hausverwalter der Wohnanlage.

Käufer X vereinbart mit dem Verkäufer, dass der grössere der beiden Kellerräume
(ursprünglich der anderen Wohnung zugeordnet) seiner Wohnung zugeordnet wird.
Die beiden Kaufverträge werden entsprechend beurkundet.
Für den Verkauf ist die Genehmigung des Hausverwalters erforderlich,
die auch erteilt wird. Nach der notariellen Beurkundung bemerkt dieser jedoch,
dass die Zuordnung der Keller vorher anders war und besetzt den Keller von X
mit der Begründung, dass die Beurkundung rechtlich so nicht zulässig ist.
Stimmt das, oder kann Käufer X etwas dagegen unternehmen?

[Tiger63]

Zitat von quitti

Für den Verkauf ist die Genehmigung des Hausverwalters erforderlich,
die auch erteilt wird. Nach der notariellen Beurkundung bemerkt dieser jedoch,
dass die Zuordnung der Keller vorher anders war und besetzt den Keller von X
mit der Begründung, dass die Beurkundung rechtlich so nicht zulässig ist.
Stimmt das, oder kann Käufer X etwas dagegen unternehmen?

Eigentlich hätte das bereits der Notar bemerken müssen - laut Teilungserklärung ist mit Sicherheit ein ganz bestimmtes Kellerabteil der jeweiligen Wohnung zugeordnet und kann nicht einfach getauscht werden. Dafür wäre eine Änderung der TE notwendig, die kaum erfolgen wird.

Käufer X muss mit dem zu seiner Wohnung gehörigen, kleineren Kellerabteil vorlieb nehmen.

Die Hausverwaltung hat also Recht.

[quitti]

Vielen Dank!!

[schielu]

Zitat von Tiger63

und kann nicht einfach getauscht werden.

Wo steht das geschrieben?

[Tiger63]

In der Teilungserklärung......ohne Änderung derselbigen geht doch nichts, oder?

[Clever]

Zitat von quitti

Nach der notariellen Beurkundung bemerkt dieser jedoch,
dass die Zuordnung der Keller vorher anders war und besetzt den Keller von X
mit der Begründung, dass die Beurkundung rechtlich so nicht zulässig ist.

Eine "Besetzung" des Kellers ist rechtlich nicht möglich und könnte eine unerlaubte Handlung sein mit der Folge von Schadenersatzansprüchen.

Zitat von quitti

.... kann Käufer X etwas dagegen unternehmen?

Genauer formulieren ...

• eine "Besetzung" entgegen des Kaufvertrages ist unzulässig
• die genaueren Rechtsfolgen hängen davon ab, ob der fehlerbehaftete Notarvertrag schon ausgeführt wurde, d.h., eine Umschreibung stattgefunden hat

Wenn das Eigentum noch nicht umgeschrieben ist, ist davon auszugehen, daß der jeweilige Käufer vom bisherigen (Noch-)Eigentümer ein Nutzungsrecht eingeräumt gekommt bis zum Eigentumsübergang (= Umschreibung). Dann ist die Inbesitznahme des strittigen Kellers durch den Käufer=Hausverwalter vollkommen unzulässig und stellt mE weitestgehend einen Hausfriedensbruch dar.


Wenn das Eigentum schon umgeschrieben worden ist, ist der Fall ungleich komlexer, da nach meiner Erinnerung nur das WEG konkret ( Whg Nr. X) eingetragen wird, nicht aber bestehende Sondernutzungsrechte (Keller X, Stellplatz Y). Diese ergeben sich "nur" aus der Teilungserklärung.

Rechtsfolgen-Möglichkeiten

• es handelt sich bei der Kellerzuordnung um einen Schreibfehler (ist hier wohl nicht der Fall) - kann der Notar berichtigen und dem Grundbuchamt einreichen (sein Problem)
• Sie kriegen alle Eigentümer unter einen Hut (Einstimmigkeit) und ändern die Teilungserklärung ab -> in der Regel eher unwahrscheinlich. Kosten würde der Verkäufer tragen müssen.
• Sie behalten die Whg und fordern vom VK eine Kaufpreisreduzierung wg. des kleineren Kellers - der VK könnte analog dazu beim Käufer HV eine Erhöhung des Kaufpreises wg des größeren Kellers geltend machen.
• Für Sie war der große Keller ausschlaggebend - Sie verlangen vom Verkäufer eine Rückabwicklung des Kaufvertrages - Kosten trägt, wenn man Ihnen an der "Misere" keine Mitschuld gibt, alleinig der VK, weil er Ihnen nicht liefern konnte, was vereinbart war.
• Evtl. haftet auch der Notar für einen Teil der Kosten, weil es seine Aufgabe ist, für einen ordungsgemäßen Vertrag sowie eine ordnungsgemäße Abwicklung Sorge zu tragen.
• Außerdem könnte man auch noch den Verwalter insofern in die Pflicht nehmen, als daß man ihn zu einem geringen Teil an den möglichen Kosten beteiligt, da er mit der erteilten Genehmigung seine Prüfungspflichten verletzt hat und dort hätte Einschreiten müssen, bevor es zu einer Umschreibung kommt. Zudem hätten Sie die Möglichkeit, sollten Sie eine Änderung der Teilungserklärung in´s Auge fassen und die Einstimmigkeit nur durch ein VETO des Käufers=neuen Eigentümers HV nicht zustandekommt, dessen VETO gerichtlich aufheben zu lassen, da er sowohl einen entspr. Kaufvertrag abgeschlossen hat und auch seine Zustimmung gegeben hat und ansonsten er derjenige ist, der sich als Fachmann über die Bedeutung der Kellerzuordnung auskennen sollte.

Ausschlaggebend für diese Möglichkeiten ist aber immer, daß Sie nachweisen müßten, daß Ihnen der Verkäufer wirklich den größeren Keller ausdrücklich zugesichert hat. Er wird andererseits, wenn Sie das nicht können, immer behaupten, bei der Formulierung im Notarvertrag würde es sich um einen Schreibfehler handeln ...



good luck

[schielu]

Zitat von Tiger63

In der Teilungserklärung......ohne Änderung derselbigen geht doch nichts, oder?

Teile des Sondereigentums können an Miteigentümer jederzeit übertragen werden. Die Gemeinschaft muss einer Änderung der Teilungserklärung dahingehen zustimmen und kann sie nicht verweigern!

[Clever]

Nach weiterem Urteilsstudium stimme ich schilu voll zu.
Teile von Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte können ohne weitere Probleme anderen Einheiten zugeordnet werden.

siehe hierzu z.B.
OLG Düsseldorf, MittRNorK 81, 196
OLG HH, DNotZ 76 547
u.a. ...


Einzuhalten sind lediglich Formvorschriften wie Kennzeichnung (Keller X), Aufteilungsplan, Geschlossenheit usw und evtl. Zustimmung von Realgläubigern (bei Verkleinerung von Räumlichkeiten).

Grundbucheintragung durch Bewilligung nach §19 GBO

[quitti]

Vielen Dank an alle für die sehr hilfreichen Antworten!!