Kein Wirtschaftsplan - Folgen für die HV

[DEYJKARK]

Hallo Forum,

nehmen wir mal an, dass einer unliebsamen Hausverwaltung (HV) der Strick gedreht werden soll, weil sich schon während der letzte Jahre mehr oder weniger große Probleme in der Zusammenarbeit mit der HV offenbarten.

Nun ein neues Versäumnis:

Wenn seit 2 Wirtschaftsjahren kein Wirtschaftsplan vorgelegt und vor der EV (Eigentümerversammlung) somit auch nicht verabschiedet werden konnte, wäre dann ...

a) die Verweigerung von Hausgeldzahlungen denkbar?

b) die Verweigerung der Entlastung der HV zur nächsten EV denkbar?

c) die Klage zur Verpflichtung der Erstellung eines Wirtschaftsplans wohl erfolgreich?

Es gibt einige Hinweise in der Literatur, aber die Diskussion erbringt bestimmt viele nützliche Anregungen.

Gruß
D.

[schielu]

Die HV verletzt ihre Pflichten! Warum wird sie nicht abberufen?
Wohngeld muss gezahlt werden. Dann eben auf Grundlage des alten!

[DEYJKARK]

Hallo schielu!

Die alten Beschlüsse sagen aber nichts über das Fortwirken des bestehenden Wirtschaftsplans nd nach herrschender Rechtsprechung durch §28 Abs. 1 WEG auch nicht gedeckt.

Nun sind ja die Betriebskosten wg. der Energiekosten erheblich gesteigen, so dass mit fetten Nachzahlungen gerechnet werden muß. Ärgerlich!

Ein Einwand eines Beirats wurde lapidar abgetan mit "hat sich eh nichts geändert"!

Wie ich ja schon schrieb: Daraus soll der HV der Strick gedreht werden. Wäre das Fehlen des Wirtschaftsplans denn nun ausreichend um ...

a) die Hausgeldzahlungen zu verweigern?

b) die Entlastung der HV zur nächsten EV zu verweigern?

c) zur Verpflichtung der Erstellung eines Wirtschaftsplans erfolgreich zu klagen?

Scheinbar gibt es ein BGH Urteil (schwerwiegender Verwaltungsfehler): BGH vom 2.6.2005 - V ZB 32/05, ZMR 2005, 547.

Weitere Anregungen?

Gruß
D.

[hambre]

zu a) Ja das geht, aber bitte anschließend nicht darüber beschweren, dass Strom, Gas und Wasser usw. abgestellt werden, weil die Rechnungen nicht bezahlt wurden. Der hsuverwalter darf nämlich ohne Wirtschaftsplan auch keine Zahlungen tätigen. Schon gar nicht darf er im Namen der Eigentümergemeinschaft ohne Beschluss ein Darlehen aufnehmen.

zu b) Natürlich kann man die Entlastung verweigern, wobei das für sich alleine genommen keine Auswirkungen hat.

zu c) Auch das geht

Und warum wird hier nicht über das naheliegende nachgedacht, nämlich der Hausverwaltung zu kündiguen und eine neue zu wählen?

[DEYJKARK]

Hallo hambra

die von Dir unter a) genannten zusätzlichen Aspekte sind (für mich) neu, und deswegen sehr interessant. Die Entlastung zu verweigern b) hat - wie von Dir schon angemerkt - allein einen "optischen" Effekt und unterstreicht die Inkompetenz der Hausverwaltung ganz offiziell im Protokoll der bevorstehenden Eigentümerversammlung, inbesondere wichtig für die letzten zweifelnden Eigentümer, die bislang keine Ahnung von ordnungsgemäßer Verwaltung haben, oder denen es schlicht egal war. Die Vorstellung alternativer Verwalter erfolgt als letzter Tagesordnungspunkt der nächsten Versammlung.

Nun schätze ich Deine Stellungnahme ja sehr, aber wie kannst Du diese denn begründen?! (Referenzen, Urteile, Verweise auf WEG, ...)

Im Voraus vielen Dank für ein erneutes Feedback!

Gruß
D.

[hambre]

Es wird häufig übersehen, dass das Geld auf dem Hausgeldkonto immer noch den Eigentümern gehört und nicht etwa dem Verwalter. Der Verwalter verwaltet lediglich das Geld.

Die Rechnungen der Versorger, Handwerker und Versicherungen richten sich gegen die Eigentümergemeinscahft und nicht gegen den verwalter. Der Verwalter ist in keinem Fall verpflichtet, Zahlungen aus eigenem Vermögen zu tätigen, wenn auf dem Hausgeldkonto nicht genügend Geld vorhanden ist.

Zur Aufnahme eines Darlehens ist der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet. Wenn er es dennoch macht, ist der Darlehensvertrag schwebend unwirksam, könnte jedoch nachträglich durch die Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. Sollte die Genehmigung ausbleiben, haftet der verwalter für das Darlehen aus eigenem Vermögen.

Eine Ausnahme bildet lediglich die Kreditaufnahme zur Überbrückung kurzfristiger Liquiditätsengpässe bis zu einer Hähe von 3 monatlichen Hausgeldzahlungen (LG Köln, Urteil v. 26.08.2010, Az.: 29 S 177/09).

Vollstreckungsmaßnahmen bei unbezahlten Rechnungen werden sich ebenfalls gegen die Eigentümer richten und nicht etwa gegen den Verwalter.

Dass der Verwalter ohne Wirtschaftsplan keine Rechnungen bezahlen muss, möchte ich einschränken. Es würde wohl nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn der Verwalter trotz eines Guthabens auf dem Hausgeldkonto vertaglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass viele Eigentümergemeischaften einen Wirtschaftsplan in der Weise beschließen, dass dieser weitergelten soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist. Dann würde es einen gültigen Wirtschaftsplan geben.

Rechtlich korrekt wäre es übrigens, wenn bei einem nicht vorhandenen Wirtschaftsplan ein oder mehrere Eigentümer den Wirtschaftsplan gerichtlich durch einstweilige Anordnung feststellen lassen.

[DEYJKARK]

Hallo Hambre,
vielen Dank für die Background-Infos.

Rechtlich korrekt wäre es übrigens, wenn bei einem nicht vorhandenen Wirtschaftsplan ein oder mehrere Eigentümer den Wirtschaftsplan gerichtlich durch einstweilige Anordnung feststellen lassen.

kennst Du eine Grundlage (Urteil), mit der man die Erstellung des Wirtschaftsplans gerichtlich erzwingen könnte?

Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass viele Eigentümergemeischaften einen Wirtschaftsplan in der Weise beschließen, dass dieser weitergelten soll, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen ist. Dann würde es einen gültigen Wirtschaftsplan geben.

Ich habe nun an anderer Stelle bereits gelesen, dass sich solch ein Vereinbarung höchstens auf den folgenden Wirtschaftszeitraum beziehen kann, da es nicht in der Beschlussfassungskompetenz der EV läge, längere/längerfristige Vereinbarung zu treffen. Dies würde die jährliche Einberufung der EV ad absurdum führen.

Gruß
D.

[Klaus0155]

Wenn davon ausgegangen werden kann, dass ein alter Wirtschaftsplan nicht in der Form beschlossen wurde, gegebenfalls über den Geltungszeitraum hinaus bis zum Abschluss eines neuen fortzugelten, kann gerichtlich ein Wirtschaftsplan erzwungen werden.

Grundlage hierfür ist § 21 WEG. Da der Wirtschaftplan ein zwingender Bestandteil ordnungsgemäßer Verwaltung ist, ist er nach § 21 Abs.8 WEG gerichtlich erzwingbar.

[paulineJ]

Eine Frage dazu:
Würde der Verwalter die Gerichtskosten selbst tragen, wenn die Eigentümer ihn wegen des fehlenden Wirtschaftsplanes verklagen und damit erfolgreich wären?

Erneute Frage: Warum wird der Verwalter nicht abgelöst? Hat er einen so lange laufenden Vertrag? Die Höchstdauer ist ja 5 jahre.

pauline

[Klaus0155]

@pauline

Da wird nicht der Verwalter verklagt, sondern das Gericht erläßt einen -groben - ab dann geltenden Wirtschaftsplan. Wenn es keinen Wirtschaftsplan gibt, ist nämlich kein Eigentümer verpflichtet, Wohngeldvorschüsse zu zahlen....

zur zweiten Frage:

das Nichtvorlegen eines Wirtschaftsplans wäre wohl ein hinreichender Anlaß für eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund.