Käufer will Immobilienkauf rückgängig machen! Ist das Rechtens?

[Sylvia]

Guten Morgen miteinander,
ich hätte nochmal eine Frage an Euch Experten und würde mich riesig über Ideen von Euch hierzu freuen.
Folgender theoretischer Fall:
Eine ältere Dame will ihr Haus verkaufen. Sie beauftragt einen Immobilienmakler, der das Haus verkauft.
Die Beteiligten treffen sich beim Notar und unterschreiben einen Kaufvertrag, in dem u.a. geregelt ist, daß die Kaufsumme am 01. März 2013 zu bezahlen ist und die Schlüssel nach Eingang des Geldes übergeben werden.
Nun hat sich der Käufer die Sache wohl inzwischen anders überlegt.
Er hat weder den Notar noch den Immobilienmakler noch die Forderungen der Stadt für die Vormerkungseintragung ins Grundbuch bezahlt.
Die Stadt hat wohl direkt ein Inkassobüro beauftragt.
Nun bekommt die ältere Dame ein Einschreiben vom Käufer, daß sie arglistig etwas (!)- es steht nicht drin was gemeint ist (!) verschwiegen haben soll und nun eine Summe x ( Notarkosten und Immobiliennmaklerkosten) auf das Konto des Käufers zahlen soll.
Sie zahlt nicht, da sie sich keiner Schuld bewußt ist - allerdings ist sie deswegen sehr aufgeregt und macht sich viele Sorgen zumal diese ganze Angelegenheit neu für sie ist.
Nun kommt ein Schreiben eines anderen Notars mit einem "Aufhebungsvertrag"??
Das Haus soll schon 1930 erbaut worden sein und nicht erst 1950 wie im Expose angegeben war.
Zur Erklärung: Das Haus wurde wirklich 1930 erbaut - dann fiel eine Bombe rein während des Krieges und es wurde von 1947 bis 1950 wieder aufgebaut.
Hierzu existieren auch Fotos.
Was sollte die ältere Dame Eurer Meinung nach tun?
Muß man sich unbedingt einen Anwalt nehmen in dieser Situation oder genügt es, diesen Aufhebungsvertrag einfach nicht anzunehmen?
Ist die ältere Dame wirklich jetzt gezwungen, mit RA darauf einzugehen und womöglich viel Geld dafür auszugeben? ( Wird das Anwaltshonorar nicht nach dem Streitwert berechnet? Das wäre ja hier ganz schön hoch!)
Und was passiert eigentlich, wenn die Käufer nicht zahlen am 01. März 2013? Es steht im Kaufvertrag, daß dann Zinsen fällig werden. Wie wäre dann der weitere Ablauf? Mahnbescheid schicken und würde dann gepfändet? Was, wenn nicht genug zum Pfänden da ist??
Ein weiteres Problem ist die Planung des Auszugs der älteren Dame. Es müßte jetzt eine neue Wohnung gesucht, angemietet und renoviert werden, was ja seine Zeit dauert - wenn die Leute tatsächlich nicht zahlen, kann sie ja dort weiter wohnen bleiben. Aber dann hätte sie eben auch schon eine neue Wohnung angemietet, die ja auch bezahlt werden muß!
Was Eurer Meinung nach tun?
Danke Euch soooo sehr, daß Ihr mir helft!!
Die selbstverständlich theoretische ältere Dame würde sich sehr freuen!!!!

Sylvia

[nieselpriem]

So einfach kann man von einem Immobilien-Kaufvertrag nicht zurücktreten. Genau vor solcher Beliebigkeit -(Heute kaufe ich ein Haus, morgen will ich es nicht mehr, weil ich etwas Besseres gefunden habe.) - schützt die Pflicht zur notariellen Beurkundung von Immobiliengeschäften.
Das sich der Käufer auf arglistige Täuschung beruft, ist nicht mehr als ein Einschüchterungsversuch. Eine arglistige Täuschung muss vom Käufer bewiesen werden, die bloße Behauptung reicht nicht aus, um den Kaufvertrag rückabzuwickeln. Ob eine arglistige Täuschung vorliegt, entscheidet im Streitfall ein Gericht.
Die Verkäuferin sollte den 'Aufhebungsvertrag' keinesfalls unterschreiben.
Wenn der Käufer tatsächlich wegen Zahlungsunfähigkeit den Vertrag aufheben will/muss, muss er auch die damit verbundenen Kosten tragen (Notar, Grundbuch etc.).
Richtig wäre hier, erst einmal Kontakt zum Notar aufzunehmen, der den Kaufvertrag aufgesetzt hat. Ggf. sollte man dann auch noch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt einschalten.
Was im Falle der Nichtzahlung des Kaufpreises passiert, sollte im Vertrag stehen. Üblich ist, dass zum einen Verzugszinsen vereinbart werden aber auch die Vollstreckbarkeit des Kaufpreises aus dem Vermögen des Käufers.
Vorab könnte sich die Verkäuferin (z.B. im Internet unter www.insolvenzbekanntmachungen.de) versuchen schlau zu machen, ob gegen den Käufer vielleicht schon ein Insolvenzverfahren eingeleitet wurde. Dann wäre eine Vollstreckung sicher aussichtslos und eine Rückabwicklung ratsam - allerdings unter der Voraussetzung, dass der Käufer die entstehenden Kosten trägt.

[Kataster]

Das mit der arglistigen Täuschung scheint auch mir eine Nebelgranate, wahrscheinlich völlig haltlos.

Selbst wenn es 1930 oder 1950 gebaut wurde - für die Bausubstanz muss das keinen Unterschied machen.

Man kann abwarten oder Gegenschritte einleiten. Ich bin nieselpriems Wegweisung da durchaus zugeneigt.

Will man noch warten, so kann man zurückschreiben, dass man an Zahlung und Aufhebung durchaus interessiert wäre, jedoch vorher gerne mehr Details zur vermeintlichen arglistigen Täuschung hätte, da man nicht wüsste, was gemeint sein könnte.

Das mit dem Interesse ist zwar gelogen, das macht aber in dem Falle nichts. Eine normale schriftliche Lüge und man kann es sich schließlich auch wahrheitsgemäß anders überlegt haben. Nebelgranate retour!

[nieselpriem]

Danke für die Zustimmung, Kataster! Aber mit einem wäre ich seeehr vorsichtig: ich würde auf KEINEN Fall schreiben, dass ich an einer Aufhebung interessiert bin, das kann in einem evtl. späteren Rechtsstreit als Bumerang zurückkommen.
Als juristischer Laie überblickt man die Tragweite solch vermeintlich harmloser Äußerungen nicht.
Wenn also überhaupt auf das Schreiben des fremden Notars reagiert werden soll, dann nur so, dass man die Anschuldigung der arglistigen Täuschung zurückweist und auf Erfüllung des Vertrages durch den Käufer besteht.

[Sylvia]

Guten Abend Kataster - das ist ja wirklich lustig - den doch seeehr ähnlichen Begriff der Blendgranate hatte ich auch schon verwendet...und das funktioniert tatsächlich. Die älteren Leutchen haben doch schon sehr die Angst im Nacken, etwas falsch zu machen. Genauso übrigens, wie sie dem Notar blind vertraut haben...und immer schön "ja und amen" gesagt haben.
Bis hierher war es ja auch nicht falsch - aber jetzt ist doch Vorsicht angesagt!!
Ich bedanke mich sehr für Ihre Ausführungen und dafür, daß Sie sich soviel Mühe gemacht haben. Das läßt auch mich heute vieeel besser schlafen!!!
Vielen, vielen lieben Dank - ganz besonders auch von der - wohlgemerkt theoretischen(!!!) - älteren Dame!!!
Sylvia

[Sylvia]

Guten Abend nieselpriem -
Sie bekommen eine besondere extra Antwort von mir.... diesmal mache ich es aber kurz.... sonst tragen Sie noch die Nase nach oben... und stolpern dann....!!
Ganz kurz also.... was würde ich OHNE SIE machen??!!!
Ganz, ganz DICKES DANKESCHÖN für die viele Arbeit und Mühe, die Sie sich schon wieder gemacht haben!!
Jetzt höre ich aber auf.... sonst wird es zu schlimm mit den Komplimenten!!
Sylvia
P.S. Ich werde berichten, sobald sich etwas getan hat und ich die theoretische Geschichte weitergesponnen habe... ist ja spannender als ein Krimi.

[Dododo]

Juristisch ist das alles ja korrekt, je nachdem, was zum Rücktritt im KV steht. Aber vielleicht gibt es auch menschliche Gründe, zum Beipsiel, dass sie nicht zahlen kann und die Rücktrittsgründe sind nur vorgeschoben?

Der verkäufer kann auch immer ein Gegenangebot machen. Z.B. 20% des KP als Entschädigungssumme.
Mit dem Erhalt von z.B. 40.000€ kann man sich dann einen schönen Urlaub bezahlen. Das haus/Objekt/die Wohnung kann man dann als verkäufer trotzdem zum Wunschpreis an einen anderen verkaufen.

Leichter war Geld verdienen nie! Und das für nix! Es soll Verkäufer geben, die das Geld gerne nehmen. Und es soll KÄufer geben, die es sich nach einem derartigen Gegenangebot noch einmal anders überlegen und das Haus doch kaufen und bezahlen. DAvon hat man immer mehr als von einem Rechtsstreit über den Rücktritt. Denn dann hat der Verkäufer zunächst nichts: keine Gewalt mehr über das Haus, was man zeitnah ja auch an einen anderen Interessenten verkaufen könnte, der vielleicht z.B. weniger geboten hat.. und keine Kohle, erstmal. Und die Kosten des Rechtsstreits. ich bin ein Freund von schnellen und einfachen Lösungen. Im theoretischen Fall würde ich die Kohle nehmen und sagen. d a n k e!

[Sylvia]

Guten Abend Dododo,
auch Ihnen vielen, vielen lieben Dank für die Antwort und das Interesse.
Das ist ja tatsächlich auch eine tolle Variante! Man muß ja auch nicht immer sein Recht auf Teufel komm raus durchsetzen. Aber interessant ist schon, mit welchen Tricks die Leute arbeiten, um ältere juristische Laien über's Ohr zu hauen (einfach völlig aus der Luft gegriffene Anschuldigungen per Einschreiben formulieren und dann eine riesige Summe Geld fordern).
Da wird dann wohl das Angebot zum Rücktritt tatsächlich so ähnlich hoch ausfallen wie von Ihnen formuliert!
Nochmals vielen, vielen Dank!
Ich werde nochmal berichten, wie meine theoretische ältere Dame sich entscheidet... muß ja erstmal träumen, wie der theoretische Fall weitergehen soll... ;-) !
Sylvia

[schielu]

Üblicherweise unterwirft sich ein Käufer notariell der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Es könnte also sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden.

[CruNCC]

Zitat von schielu

Üblicherweise unterwirft sich ein Käufer notariell der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Es könnte also sofort ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden.

In Baden-Württemberg ist das nicht üblich.