Ist Realteilung von Wohnungseigentum einseitig einklagbar?

[wühlmaus]

Hallo an alle Experten!
Ich möchte folgenden Fall schildern, zu dem ich gern eure Meinung hören würde:
Ein Grundstück von 2000 qm Größe wurde vor dreizehn Jahren mit einem Doppelhaus bebaut. Das Doppelhaus wurde nach WEG geteilt, am Grundstück gibt es entsprechend Sondernutzungsrechte für jeden der beiden Eigentümer.
Vier Jahre nachdem einer der beiden Eigentümer seine Haushälfte an einen Dritten verkauft hat, möchte dieser die über seiner Haushälfte befindliche Dachfläche (Pultdach, Südseite) mit Photovoltaik bestücken und die Erträge daraus nur für sich nutzen. Aufgrund eines BGH-Urteils von 2001, in dem gesagt wurde, dass auch bei Doppelhäusern nach WEG das Dach Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig ist, kann der neue Eigentümer dies nach Meinung des Eigentümers der anderen Haushälfte nicht allein durchsetzen.
Jetzt möchte der neue Eigentümer erwirken, dass das gesamte Haus und Grundstück einer Realteilung unterzogen wird und zwei von einander unabhängige Grundstücke entstehen.
Dazu jetzt die Fragen:
Ist es möglich, einseitig eine solche Realteilung (wenn sie überhaupt von weiteren Randbedingungen her, wie Bebauungsplan etc. möglich wäre) einzuklagen, auch wenn der andere Eigentümer dies gar nicht will?
Wie muss ich hierzu den § 11 WEG deuten, der ja sagt, dass die Eigentümergemeinschaft nicht einseitig auflösbar ist? Trifft dieser § für diesen Fall zu?
Wenn es möglich wäre, eine Realteilung von Wohnungseigentum zu erzwingen, wer muss dann die Kosten tragen für die ganzen Veränderungen an Heizungsanlagen, Versorgungsleitungen, etc.?
Vielen Dank für Eure Meinung zu diesem Fall
Wühlmaus

[schielu]

Die Realteilung ist nicht einklagbar. Allerdings wird ihm das Einklagen der Solarelemente auf dem Dach gelingen, wenn dem anderen dadurch keine unzumutbaren Nachteile entstehen. Natürlich wird er dann für dadurch entstehende (auch zukünftige) Schäden aufkommen müssen.

[wühlmaus]

Vielen Dank für die Antwort. Es gibt allerdings ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2001, in dem eindeutig festgestellt wird, dass das Dach eines Doppelhauses nach WEG Gemeinschaftseigentum ist und auch nicht sondereigentumsfähig. Hier ein Originalausschnitt aus der BGH-Urteilsbegründung:
Die Balkone und das Dach des vorderen Hausteils stehen nicht im Sondereigentum
Dritter. Die Grenzen des § 5 Abs. 2 WEG für die Begründung von
Sondereigentum gelten auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus
mehreren Häusern zusammensetzen (BGH, Beschluß vom 3. April 1968 - V ZB
14/67, BGHZ 50, 56, 57 ff; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdn. 19, § 3 Rdn. 72;
Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 5 Rdn. 26). Für Bestand und Sicherheit
des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen
Bauteilen gehören neben dem Dach unter anderem auch Bodenplatten von
Balkonen und die darauf angebrachte Isolierung (BGH, Urteil vom 21. Februar
1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314 = NJW 1985, 1551).
Das kann doch nur bedeuten, dass eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach über der Dachhälfte des neuen Eigentümers nur gemeinsam durch beide Eigentümer beschlossen, gebaut und betrieben werden kann.
Oder ist dies eine falsche Interpretation?
Gruß
Wühlmaus

[schielu]

Zitat von wühlmaus

Oder ist dies eine falsche Interpretation?

Ich meine ja! Das Dach bleibt ja G-Eigentum. Es wird nur für eine einem Sondereigentümer nützliche Einrichtung verwendet.
Lies mal den § 21 (5) 6. und (8) WEG!
Die WEG-Änderung ist neuer als das BGH-Urteil!

[wühlmaus]

Vielen Dank für die Antwort. Ich habe diesen Paragraphen tatsächlich bisher nicht in die Betrachtung einbezogen. Ich habe bei einem Vergleich des "neuen" WEG mit dem alten allerdings festgestellt, dass § 22, (5) 6. den gleichen Text hat wie vorher. Absatz 7 und 8 sind dagegen neu. Nun ist es in dem betreffenden Fall so, dass das Haus 14 Jahre alt ist und beide Haushälften über alle Anschlüsse zu Strom etc. verfügen. Die Photovoltaik-Anlage soll dagegen gebaut werden, um von dem neuen Eigentümer allein zu seinem Vorteil genutzt werden zu können, da sich nach 15 Jahren ca., wenn die Investitionskosten abbezahlt sind, regelmäßige Erträge aus der Einspeisung des Stroms ins Netz ergeben. Das bedeutet: Die Dachhälfte, die sich über seiner Haushälfte befindet und die Gemeinschaftseigentum ist, will der neue Eigentümer nur für sich allein nutzen, ohne den anderen Eigentümer fragen zu müssen oder das ganze Vorhaben mit ihm gemeinsam zu planen und den spätere Ertrag will er für sich allein haben.
Ich kann mir nicht erklären, warum sich trotz der Tatsache, dass über Gemeinschaftseigentum gemeinsam entschieden werden muss, eine Photovoltaik-Anlage über die ganze südliche Dachhälfte geduldet werden müßte. Die andere Dachhälfte, die nach Norden zeigt und dem anderen Eigentümer gehört, steht aufgrund der Ausrichtung für die Nutzung der Sonnenenergie nicht zur Verfügung. Und wie gesagt, ist der neue Eigentümer bereits an Strom angeschlossen und will die Photovoltaikanlage als Alterssicherung einrichten.
Ich würde mich über eine weitere Antwort freuen.
Danke! Wühlmaus

[schielu]

Was ändert das alles an der Tatsache?
Primär geht es um Energieeinsparung und dem anderen bleibt es doch frei gestellt, das Gleiche zu tun.
Er hat keinerlei Nachteile und das Dach bleibt G-Eigentum!