Immo-Preis bei Verkauf an Verwandte

[w124wadern]

Hallo liebe Juris.

Ich mache derzeit ein Praktikum in einer Kanzlei und soll folgendes Problem lösen:

Ein Grundstück wurde zum Verkauf bereit gestellt, jedoch wurde der Kauf nur auf Verwandte im engeren Sinne, also bis einschließlich Cousin(e) eingeschränkt. Zu klären ist hier, ob und wie sich der Preis einer Immobilie bei einer solchen Käufereingrenzung verhält. Intuitiv würde ich sagen, dass der Preis unter den eigentlichen Wert fällt, da ja der Markt nicht vorhanden ist.

Hat zu diesem Thema jmd uU einen Titel, den man verwenden kann, um wieviel Prozent sich der Preis positiv/negativ zum eigentlichen Wert verhällt, wenn der Verkauf nur an Angehörige/enge Verwandte erfolgen darf?

Bin in der Bib nicht fündig geworden. Vllt hat ja auch jmd einen Verweis auf einen BGH-Entscheid!?

Für eure Hilfe danke ich euch im Voraus!!

LG

[marcus.summer]

Mir ist da keine einschlägige Rechtsprechung bekannt, aber trotzdem: Meines Erachtens bestimmt sich der Preis nach der Nachfrage. Und wenn in der Verwandtschaft keine Nachfrage ist, dann muss man den Preis soweit senken wie nötig - unter Umständen bis zur Schenkung. Es gibt aber keinen Anspruch auf Preissenkung unter Verwandten, wenn so was gemeint sein sollte. Woher kommt eigentlich die Vorgabe, dass nur an engere Verwandte verkauft werden darf?
Gruß
Marcus

[w124wadern]

Zitat von marcus.summer

Woher kommt eigentlich die Vorgabe, dass nur an engere Verwandte verkauft Marcus

Laut meinem Chef ist das so im Grundbuch eingetragen, dass nur Verwandte bis zu dem grad des Cousin, glaube ist der zweite oder dritte Grad, einen Kaufanspruch auf das Haus erheben können, sonst niemand.

Gruß

[marcus.summer]

Da bräuchte man aber zur Beurteilung nun mal wirklich den gesamten Sachverhalt... Was soll das für ein komischer Kaufanspruch sein? Soll das ein Vorkaufsrecht sein? Oder ein von einem Erben zu erfüllendes Vermächtnis? Oder sonstwas? Grundsätzlich kann jeder ein Grundstück erwerben vom Verkäufer, auch ein Nicht-Verwandter. Die Frage ist nur, ob sich dadurch nicht der Verkäufer (zB in Folge einer Auflage) gegenüber irgendjemandem ersatzpflichtig macht.
Gruß
Marcus

[w124wadern]

ich ruf den chef mal an und frag nochmal nach dem genauen sv.

[marcus.summer]

Aber nicht vergessen zu erwähnen, dass du andere deine Hausaufgaben machen lässt...!

[w124wadern]

Also, die Eltern haben dem Sohn das Hausgrundstück geschenkt. Da beide "Giebel an Giebel" wohnen, wollen die Eltern nicht, dass der Sohn das Haus an einen anderen, außerhalb der engeren Familie verkauft (Verfügungsbeschränkung, im Grundbuch eingetragen).

Die Frage ist jetz, in wie weit sich der Wert des Hausgrundstückes aufgrund dieser Verfügungsbeschränkung verhält, da ja folglich hierdurch der freie Markt ausgegrenzt wird.

lg

Hehe, werde ich erwähnen, werde dann diesen Link als Fußnote einsetzen ;-)

[marcus.summer]

Selbst wenn die Beschränkung wirksam sein sollte (ist das vorgegeben), kann es keinen absoluten Wert des Grundstückes geben, höchstens einen zu erwartenden Verkaufspreis. Letzterer wird durch die Beschränkung des potenziellen Erwerberkreises natürlich reduziert. Wie stark, hängt von der Finanzkraft und dem Erwerbsinteresse der Verwandten sowie ihrer Anzahl ab.
Gruß
Marcus

[w124wadern]

d.h., dass im prinzip ein x-beliebiger preis herauskommen kann, der zB bis zu 50% unter dem tatsächlichen sachwert liegt, und das ganze ist rechtens? ging mir halt darum uU nen titel zu finden, in welchem vllt eine maximalabweichung vom marktwert der sache geregelt ist, in verbindung mit gegebenem sv...

[marcus.summer]

Hey, wie kommst du eigentlich darauf, dass es einen absoluten Preis für eine Sache geben kann? Der Preis ist in marktwirtschaftlich organisierten Gesellschaften immer ein Resultat von Angebot und Nachfrage. Weshalb der konkrete Preis in dem Beispiel auch noch unter 50% rutschen kann, wenn der Eigentümer unbedingt verkaufen will, aber aus dem Interessentenkreis keiner 50% zahlen will.
Ein auffallend geringer Preis birgt natürlich immer ein (schenkungs-)steuerliches Problem: Wenn der Preis sehr niedrig ist kommt das Finanzamt uU auf die Idee, dass vielleicht eine gemischte Schenkung im Bezug auf die Differenz zum Schätzwert vorliegt. Und Schenkungen müssen in Deutschland versteuert werden, wenn die für den jeweiligen Verwandten geltenden Freibeträge überschritten werden.
Gruß
Marcus