Hilfe: Verkauf Bruchteilseigentum nach Anteilen?

[Flopsy]

Hallo zusammen,

mal angenommen wir haben folgenden Fall:

Eine Erbengemeinschaft eines Hauses wird durch Vertrag in Bruchteilseigentum aufgeteilt. Eigentümer A erhält 145 Anteile und Eigentümer B erhält 105 Anteile. Per Vertrag wird genau geregelt, wer welche Räume des Hauses ausschließlich nutzt. So nutzt A alleine das Erdgeschoss und B alleine das OG und DG sowie die Garage. Weiterhin wird festgelegt, daß A auf eigene Kosten einen Anbau erstellt und ausschl. nutzt. Die laufenden Kosten des Hauses (Grundsteuer, Müll, etc) werden hälftig durch A und B übernommen. Die Kosten die in den beiden Wohnungen entstehen (Strom, Gas, Wasser, Reparaturen von Wasserleitungen, Stromleitungen, Fußböden etc) werden vom jeweiligen Nutzer alleine getragen.
Eine Teilungserklärung konnte aufgurnd fehlender Abgeschlossenheit der beiden WE (B muß durch den Flur des A um seine WE zu erreichen) nicht erstellt werden.

Nun besteht folgender akt. Sachverhalt: A hat den Anbau auf eigene Kosten erstellt und die in seiner alleinigen Nutzung befindlichen Räume umfassend und kostenreich saniert. B hat keine Renovierung/Sanierung seiner Räume vorgenommen. Nun soll das Haus verkauft werden. Wie muß die Verteilung des Kaufpreises erfolgen? Nach Anteilen 145 zu 105 oder nach tatsächlichem Wert der beiden WE? Wenn die Verteilung nach Anteilen erfolgen muß würde der B von der Sanierung des A profitieren, was der A jedoch zwingend ausschließen will. Welche Möglichkeiten gibt es? Ich benötige hier dringend Hilfe zur Falllösung.

[Tiger63]

Ich würde den Notar fragen, aber eigentlich sollte es doch möglich sein den KV so zu formulieren, dass 145MEA zum KP von...€ sowie 105MEA zum KP von...€ erworben werden.
Einigen müssten sich A + B sowieso irgendwie,da keiner alleine verkaufen kann. Also liegt es auch im Interesse des B, dass der Erlös gerecht aufgeteilt wird.

[Flopsy]

Erstmal danke für deine Antwort.

A und B haben sich bereits darauf geeinigt, daß das Haus verkauft werden soll. Es wird als "Ganzes" veräußert. Das Problem an der Sache ist jetzt allerdings, daß die Parteien zwischenzeitlich zerstritten sind. Darum jetzt auch der Verkauf. Es gilt jetzt auszufechten, wie die Aufteilung des Kaufpreises erfolgen wird. Wobei davon auszugehen ist, daß B den für ihn höchstmöglichen Anteil verlangen wird. Dies wären im Fall die 105 Anteile vom Kaufpreis. Wobei hiermit A nicht einverstanden sein wird, da er aufwendig modernisiert hat.

Zwischenzeitlich war auch ein Wertgutachter vor Ort, der allerdings sagte, daß er ein Wertgutachten nur nach der Aufteilung 145 zu 105 erstellen kann. A ist jedoch daran gelegen, daß die Aufteilung zum tatsächlichen Wert erfolgt und nicht zu den Anteilen.

Weiß denn jemand wie hier die Rechtslage ist?

[CruNCC]

Da eben keine Aufteilung gem. Wohnungseigentumsgesetz erfolgt ist bzw. nicht erfolgen konnte ist es so, dass jedem Eigentümer an jedem Quadratmeter des Hauses (also auch an den jeweiligen Wohnungen der anderen Partei) ein entsprechender Anteil gehört.
Das Haus kann nur im ganzen bewertet werden und nicht nach den einzelnen WE.
Das liegt daran, dass die eben kein Wohnungseigentum begründet wurde.
Der Kaufpreis kann m.M nur gemäß den Anteilen aufgeteilt werden.
Dass A aufwendig modernisiert hat, ist seine Sache. Er hätte sich vorher absichern müssen.