Heizungsraum in Sondereigentum

[do3jr]

Hallo zusammen,

nehmen wir mal an A ist Eigentümer einer Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung befindet sich in einem Zweifamilienhaus. Für dieses Zweifamilienhaus gibts es eine Heizungsanlage und auch nur einen Heizunsraum (von außen und Innen durch eine Tür erreichbar). Dieser Heizungsraum liegt aber nach der Teilungserklärung in Bereich des Sondereigentum von B und wird auch von B als Waschküche benutzt.


Mal angenommen in der Teilungserklärung würde sinngemäß folgendes stehen: Unter Gemeinschaftseigentum fallen diejenigen Anlagen, welche die zweckentsprechende Nutzung der Wohnung ermöglichen auch wenn diese im Sondereigentum eines WEG stehen..... insbesondere Energie Telefon und Heizungsanlage.


Problem ist nur das B im Ausland wohnt und A den Zutritt zu diesem Heizungraum nicht gestattet. B ist telefonisch nicht erreichbar und Antwortet nicht auf Emails und Briefe.
Es kam nur eine Antwort auf die sich B auf folgendes beruft:

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, also zwingend Gemein¬schaftseigentum. Zu derartigen Anlagen und Einrichtungen ge¬hört auch die Heizungsanlage, die die Räume der Wohnanlage mit Heizenergie und Warmwasser versorgt (BGH NJW 1979, 2391). Wenn der Raum, in dem sich die Heizung befindet, nicht auch noch anderen Zwecken dient, steht auch er zwingend im Gemein¬schaftseigentum (BGH NJW 1979, 2391/2393).

Der Raum dient B noch als Waschküche spriche er dient einem anderen Zweck, folglich wäre es kein Gemeinschaftseigentum.

Ist der Zweck Waschküche für das Zutrittsverbot für A ausreichend?

Laut Teilunserklärung sollte A Recht auf Zutritt zu dem Heizungsraum haben auch wenn dieser im Sondereigentum von B ist?

Muss B nun einen Schlüssel oder Ähnliches für den Heizungsraum an A abgeben? Kann A das Schloss austauschen lassen?



Vielen Dank!

[schielu]

Der Raum mag zwar im Sondereigentum stehen, die Heizungsanlage aber nicht. Sie muss (für Reparaturen u. Einstellungen) zugänglich sein!

[Klaus0155]

M.E. kann hier dahingestellt bleiben, ob der Raum zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört. Zweifelsfrei feststehen dürfte, dass die Heizungsanlage selbst zum Gemeinschaftseigentum gehört. Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums aber müssen zugänglich sein. Das heißt konkret, Person B kann den Zutritt nicht verweigern - schon gar nicht, wenn sie praktisch nicht vor Ort ist. Hier ist schon aus Sicherheits- und Wartungsgründen ein Zugang notwendig.

B sollte mit Hinweis auf das Gefährdungspotential und daraus eventuell folgender persönlicher Haftung zur Zurverfügungstellung eines Schlüssels aufgefordert werden. Spätestens wenn aufgund einer Fehlfunktion, eines Ausfalls oder dergleichen (Gefahrensituation) ein Zutritt unvermeidlich ist, dürfte auch eine gewaltsame Öffnung des Heizungsraums -mit anschließendem Schloßaustausch - gerechtfertigt sein. Bei der Verlangung eines Schlüssel sollte auf diese Konsequenz hingewiesen werden. Ein vorsorglicher Schloßaustausch ohne konkreten Anlaß erscheint mir dagegen problematisch.