Hausverwaltung beruft keine Eigentümerversammlung ein - neue Wohngemeinschaft

[alf]

Hallo,

kann mir jemand bei folgendem, theoretischem, Sachverhalt behilflich sein:
Fallhintergrund: Eine im, sagen wir mal Anfang 2004 neu gegründete Eigentümergeminschaft (Altbau, Wohnungen wurden aufgeteilt und als Eigentumswohnungen verkauft). In der Teilungserklärung wurde eine Hausverwaltung bestimmt, die einen Wirtschaftsplan aufgestellt hat. Diesem wurde bisher durch eine Eigentümverversammlung formell noch nicht zugestimmt. Trotz mehrfacher Aufforderung durch die Eigentümer wurde bisher keine Eigentümerversammlung einberufen.

Kann die Eigentümerversammlung nun selber eine Versammlung einberufen, wenn ja welche Voraussetzungen sind denn zu beachten (Fristen, wer muß eingeladen werden und druch wen)? Oder kann durch das Amtsgericht eine Einberufung erzwungen werden? Können Zahlungen der Eigentümer an die Hausverwaltung verweigert werden (die im Wirtschaftsplan festgelegt wurden)?

Über Antworten zu diesem Themenkomplex freu ich mich.

[PeterPan642]

Hi Alf,

bin kein Fachmann, schon gar nicht, wenn es sich um eine neu gegründete WEG handelt.

Für Dich ist vor allem wichtig, was in Eurer Teilungserklärung und in Eurer Gemeinschaftsordnung steht. Das hat bindende Wirkung für alle und ist fast wie ein Gesetz. Also: sorgfältig lesen!

Folgende Möglichkeit steht Dir auf jeden Fall offen:
Besorge Dir, wenn du Namen und Anschrift der Miteigentümer nicht kennst, beim Grundbuchamt eine aktuelle Eigentümerliste. Schreibe die Miteigentümer an und bitte sie, Dir - am besten auf einem mitgeschickten, vorformulierten Formular - zu bestätigen, dass sie ebenfalls eine Eigentümerversammlung verlangen. Wenn Du mindestens 25 % der Miteigentümer (Quorum) dafür gewinnen kannst, dann muss die Hausverwaltung gemäß Wohnungseigentumsgesetz eine Versammlung mit den von Euch vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten einberufen.

Setze, wenn Ihr das Quorum erreicht, auf jeden Fall eine Frist (ca. 6 bis 8 Wochen) unter dem Hinweis dass nach Verstreichen dieses Termins die Hausverwaltung ohne weitere Mahnung in Verzug gerät. Dann könnt Ihr die Einberufung der Versammlung auf dem Rechtsweg erwirken. Du gehst dann nämlich zum Amtsgericht und verlangst unter Vorlage Deiner Dokumente, dass - sofern es bereits einen Verwaltungsbeirat gibt - der Verwaltungsbeirat, Du oder jeder andere Eigentümer berechtigt werdet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt würde ich mir an Deiner Stelle aber juristischen Beistand nehmen. Mann kann da sehr viel falsch machen und bleibt hinterher auf dem Schaden sitzen.

Denn in diesem Fall würde ich auch einen Eigentümerbeschluss (muss auf der Tagesordnung stehen) erwirken, der ein Vorgehen gegen die Hausverwaltung zum Inhalt hat. Je nach Schwere der Vorwürfe sollten vom Schadenersatz bis hin zur vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrags und der Entbindung der Verwaltung von Ihrer Tätigkeit diskutiert werden.


Bitte beachte jedoch:
Die Hausverwaltung hat – wenn die Eigentümergemeinschaft erst 2004 entstanden ist – noch bis zum Herbst 2005 Zeit, die ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine genaue Terminvorgabe steht nicht im Gesetz. Erst wenn der Wirtschaftsplan 2005 im Oktober oder später beschlossen würde, entspricht dies nicht mehr den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung. Hier gibt es aber für Dich die Möglichkeit, dass Du die Jahresabrechnung 2004, die mittlerweile von der Hausverwaltung erstellt sein müsste, in deren Geschäftsräumen vorlegen lässt. Wenn die Finanzmittel für die Deckung der Kosten der Gemeinschaft ausreichen, ist die Sache noch nicht weiter schlimm.
Andernfalls verstößt die Verwaltung gegen die bereits erwähnten Grundsätze einer ordnungsgemäßen Hausverwaltung. Denn ohne Zustimmung aller Eigentümer darf die Gemeinschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, keine Kredite in Anspruch nehmen. Merke: auch ein Minus auf dem Girokonto der Gemeinschaft ist ein Kredit.


Du siehst: das Thema ist ganz schön aufwändig und langwierig.

Viel Erfolg
PP