Haftung des Verwalters

[Suiwababbial]

In einem Neubau wurden mit der Fertigstellung die Außenanlagen angelegt und der Hausmeister in die Pflege eingewiesen. Aufgrund ausgebliebener Pflege
und Bewässerung haben sich die Grünanlagen nach 2,5 Jahren zu einem Totalschaden entwickelt. 70% - 80% sind laut einem GaLa-Bauers nicht mehr
überlebensfähig und von Wildgräsern und Unkräuter durchsetzt. Größenordnung des Schadens ca. € 25.000,00.

Der Verwaltervertrag sieht vor:
Der Verwalter hat Einstellung, Entlassung sowie Dienstplaneinteilung von Hausmeistern und sonstigen Dienstkräften (z.B. Gärtner) vorzunehmen. Dem
Verwalter obliegt auch die laufende Überwachung der Dienstkräfte im Interesse der Eigentümer.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit man den Verwalter zu Schadenersatz verpflichten kann?

Kennt jemand Aktenzeichen zu Urteilen, die sich mit solch einem oder einem vergleichbaren Thema befassen?

[Klaus0155]

Fragen dazu:

1) Ist die garten- 7 Grünanlagenpflege Bestandteil des Hausmeistervertrages (Leistungsverzeichnis)?

2) War das Thema der (Nicht-)Pflege schon Bestandteil vergangener Eigentümerversammlungen? Mit welchem Ergebnis?

3) Warum haben die Eigentümer so lange (2,5 Jahre) zugesehen?

[Suiwababbial]

Zitat von Klaus0155

Fragen dazu:

1) Ist die garten- 7 Grünanlagenpflege Bestandteil des Hausmeistervertrages (Leistungsverzeichnis)??

Ja

Zitat von Klaus0155

Fragen dazu:
2) War das Thema der (Nicht-)Pflege schon Bestandteil vergangener Eigentümerversammlungen? Mit welchem Ergebnis?

Ja, in dieser wurde der anwesende Hausmeister verwarnt. Schriftlich jedoch nicht festgehalten. Darüber hinaus wurde der Verwalter per Beschluss zur Feststellung des Schadensverursacher beauftragt. Diesem Beschluss kam er nicht nach, weil er den Braten bzgl. seiner Kontroll- und Überwachungsfunktion roch.

Zitat von Klaus0155

Fragen dazu:3) Warum haben die Eigentümer so lange (2,5 Jahre) zugesehen?

Zugesehen hat die WEG nicht. Es wurde immer wieder gegenüber der Verwaltung thematisiert, kritisiert und angemahnt. Das Problem hier ist vielmehr, dass die WEG hier gegenüber dem Hausverwalter kein Hadlungsspielraum hat. Sie kann in sein operatives Geschäft nicht eingreifen, sie kann ihm keine Aufträge erteilen und sie kann keine Aufträge an Dritte erteilen. Sie kann nur Beschluss fassen. Dies setzt aber voraus, dass der Verwalter diese dann auch umsetzt.

[Klaus0155]

OK.

Ich unterstelle jetzt mal, dass der Verwalter bei dieser Konstellation nicht mehr das Vertrauen der Eigentümer geniesst. Nachdem der Verwalter schon den erwähnten Beschluss zur Feststellung des Schadenversursachers nicht ausgeführt hat, ist eher nicht zu erwarten, dass er ähnlichen neuen Aufforderungen Folge leistet.

Damit m.E.

1) Einberufung einer gegebenenfalls außerordentlichen ETV.

Tagesordnungspunkte:

"Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund" mit sofortiger Wirkung.

Beschluss Geltendmachung von Schadenersatz

Beschluss Beauftragung Rechtsanwalt

Beschluss Bestellung neue Hausverwaltung.

Zugegbenermaßen ist die sofortige Abberufung eines Verwalters kein leichtes Unterfangen, siehe auch hier:

http://www.haus-und-grund-muenchen.d...erwalters.html

[Suiwababbial]

@ Klaus0155

Zunächst einmal Danke für die Info.

Den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter sind wir seit 31.12.2010 los. Er hat vorsorglich selbst von einer weiteren Verwalterbestellung abgesehen. Wir haben ihn mit seienen Fehlleistungen aufgerieben (Bewirtschaftung aus der Instandhaltungsrücklage, Protokollberichtigung durch Gerichtsbeschluss etc. etc.). Die neue Verwaltung hinterlässt bislang einen sehr professionellen Eindruck.

In diesem Fall geht es letztlich darum den Vorverwalter für den entstanden Schaden in die Haftung zu nehmen und Schadenersatz zu verlangen, da bei der ehemaligen Hausmeisterei sicher nichts zu holen ist.

Aber 25tsd. Garten sind zu verschmerzen in Anbetracht der Tatsache, dass der Erstverwalter ein ganzes Gewerk bei der Abnahme nicht abnimmt aber es als abgenommen quittiert. 300Tsd werden es wohl werden und der Bauträger droht in die Insolvenz zu gehen. Der Anwalt sagt sehr gute juristische Chancen voraus, allerdings große Probleme bei der wirtschaftlichen Umsetzung.

Da möchte man nur noch Eigentümer und nicht Beirat sein...

[Klaus0155]

Na dann, viel "Spaß"! Oder auch herzliches Beileid... Bin selber Verwaltungsbeirat, auch Neubau, noch in der Gewährleistungsfrist. Auch wir haben noch den vom Bauträger eingesetzten Verwalter, aber der funktioniert gut. Werden wohl auch den Vertrag verlängern.

Rechtlich ist bei Euch die Sache dann ja klar: verklagen auf Schadenersatz.

Bei der Bauabnahme kann es sich bei dem gewerk ja wohl nur um das Gemeinschaftseigentum gehandelt haben (Aussenanlagen etc.). Gibt es da ein Mängelprotokoll?

[Suiwababbial]

@ Klaus

hmmm, nein noch ein bißchen komplizierter. Es handelt sich um ein seniorengerechtes und betreutes Wohnen. Weitere Infos hier Ein Fachanwalt betätigt uns, dass wir gemäß einer Anlage der Teilungserklärung (Seniorenbetreuungsvertrag) Anspruch auf Erfüllung einschlägiger DIN-Normen zum barriefreien Wohnen haben. Aus einer möglichen Prospekthaftung haben wir voraussichtlich Anspruch auf Richtlinien einer Stiftung, die das Haus zertifiziert hat. Dieser Richtlinie liegen widerum die eben angesprochenen DIN-Normen als Mindestanforderung zugrunde.

Das Haus wurde von jener Stiftung zertifiziert unter dem Hinweis, dass ihre Richtlinien erfüllt seien. Der Zertifizierung liegt ein Gutachten von einem Architekten zugrunde (nicht ö.b.u.v. SV), dass alles als korrekt bestätigt. Das ist allerding bei weitem nicht der Fall, wie weitere Gutachten bestätigen.

Problem hier: Die lautmalenden Versprechungen aus Prospekt und Teilungserklärung sind nicht Bestandteil der Baubeschreibung.

Der Verwalter, der um die Zweckbestimmung als auch das Konzept aus der Zertifizierung wusste, hat diesen Teil in der Bauabnahme nicht berücksichtigt, stattdessen das Gebäude komplett als "in Ordnung" abgenommen. Folglich ist dieser Part auch nicht im Mängelprotokoll.

Ad Abnahme: Unsere Vertragsklausel hierzu ist rechtswidrig. Als Gutachter wurde jener heran gezogen, der die technische Abnahme für den Bauträger gemacht hat. Nachdem aber der Verwalter das Abnahme- und Übergabeprotokoll zur rechtsgeschäflichen Abnahme unterschrieben hat, sind "erstmal" alle Türen zu.

Nun fehlen elektrische Türantriebe an Brandschutztüren. (Unser Vorverwalter konnte nicht einmal eine Brandsschutztüre verifizieren). Geländerhöhen im Treppenhaus sind nicht korrekt, etc. pp. Es passt hier so ziemlich gar nichts. Fehlende Feuerwehreinsatzpläne sind das Sahnehäubchen (seit 3 Jahren!). Der Vorverwalter hat sich da um nichts gekümmert. Die Schreiben, die wir alle verfasst haben, hätten wir uns gerade sparen können.

In Hinblick auf eine drohende Insolvenz unseres Bauträgers sagte vorgestern unser Rechtsanwalt zu uns "Die juristischen Voraussetzungen seien sehr gut. Allerdings sei die wirtschaftliche Umsetzung schwierig".

Jetzt habe ich weit ausgeholt. Wo habe ich angefangen? Beim "versaubeutelten" Garten und dem Verwalter.....