Grundstücksteilung nach Kauf?

[liloohnepulver]

Liebes Forum,
angenommen, Person A hat vor ca. 2 Jahren eine Eigentumswohnung (ca 13 Parteien) gekauft.
Die Wohnung befindet sich in einem denkmalgeschützten Objekt, mit den Bauarbeiten war zur Zeit des Kaufes noch nicht begonnen worden. Nun ist das Objekt nahezu fertig gestellt, und Person A ist eingezogen. Noch nicht ins Grundbuch eingetragen, weil die Restrate wegen Mängel noch nicht gezahlt wurde...
Angenommen, im Kaufvertrag steht: das Grundstück hat insgesamt 3000qm, Eigentumsanteil 500/10000.
Nun stellt Person A fest (nachdem auf Verlangen der Katasterauszug und die Teilungserklärung endlich zugeschickt wurden), dass das Grundstück nur noch 2300 qm groß ist, weil es offenbar ohne sein Wissen geteilt wurde. Das nunmehr abgetrennte ca. 700qm große Grundstück von erheblichem Wert soll nun bebaut werden, obwohl A dieses laut Vertrag gehört.
Angenommen A war der erste Käufer, die anderen 12 Parteien haben in ihrem Kaufvertrag 2300qm stehen. Wie kann A sich verhalten?
Ist das Betrug? Kann Person A Schadensersatz fordern?
Person A möchte nicht ausziehen und auch nicht verkaufen.
Bin gespannt uf Eure Anrworten...

[marki78]

Zitat von liloohnepulver

Nun stellt Person A fest (nachdem auf Verlangen der Katasterauszug und die Teilungserklärung endlich zugeschickt wurden), dass das Grundstück nur noch 2300 qm groß ist, weil es offenbar ohne sein Wissen geteilt wurde.

Lag die Teilungserklärung zum Notarstermin noch nicht vor???

[liloohnepulver]

hallo marki78,

es ist davon auszugehen, dass nicht, denn im KV heißt es: "Der Verkäufer wird diese Industriegebäude in Loft-Sondereigentumseinheiten aufteilen und vollständig sanieren".
Man stelle sich vor, der KV ist vom 18.10.07, der (nun eingegangene) Katasterauszug (mit bereits geteiltem Grundstück und dementsprechend auch anderen Flurstücknummern als im KV) ist genau 3 Wochen jünger.

Hat Person A Möglichkeit in Erfahrung zu bringen, wann das Grundstück geteilt wurde? Eventuell sogar vor seinem Kauf?

Danke schon mal für Antworten zu dieser brisanten Fallstellung

[CruNCC]

Man stelle sich vor, der KV ist vom 18.10.07, der (nun eingegangene) Katasterauszug (mit bereits geteiltem Grundstück und dementsprechend auch anderen Flurstücknummern als im KV) ist genau 3 Wochen jünger.

Die Flurstücksnummern müssen identisch mit den im KV Aufgeführten sein.
Der Kaufvertrag kann nur aufgrund einer (vorläufigen) TE beurkundet worden sein.

[marki78]

Zitat von liloohnepulver

hallo marki78,
Hat Person A Möglichkeit in Erfahrung zu bringen, wann das Grundstück geteilt wurde? Eventuell sogar vor seinem Kauf?

Das zuständige Kataster bzw. Vermessungsamt kann bei dem hier vorliegenden objektiven Interesse die Auskunft an A geben.
Anmerkung: Zur Grundstücksteilung ist die Zustimmung der Grundstückseigentümer notwendig.

Der Anmerkung von CrunNCC ist zuzustimmen.

[CruNCC]

Maßgeblich ist, was im Grundbuch steht.

[liloohnepulver]

Zitat marki78:

Anmerkung: Zur Grundstücksteilung ist die Zustimmung der Grundstückseigentümer notwendig.

Das wäre ja schön, ist aber leider unmöglich, da Person A bis zum heutigen Zeitpunkt nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.
Grundstückseigentümer war und ist demnach der Verkäufer.

Zitat CruNCC:

Die Flurstücksnummern müssen identisch mit den im KV Aufgeführten sein.
Der Kaufvertrag kann nur aufgrund einer (vorläufigen) TE beurkundet worden sein.

Dem ist so. Der Kaufvertrag wurde aufgrund einer sog. "Bezugsurkunde" (=Vorläufer zur TE?) abgeschlossen. Flurstücknummern sind mit dieser identisch.

Maßgeblich ist, was im Grundbuch steht.

Im Grundbuch steht noch nichts, da die letzte Rate noch nicht bezahlt wurde...

Mit anderen Worten: Der Verkäufer hat die Immobilie an Person A verkauft im vollen Bewusstsein, dass er das Grundstück direkt nach Abschluss des notariell beurkundeten KV mit Person A teilen will. Person A denkt, sie bekäme ein schönes Stückle, ist aber noch nicht ins Grundbuch eingetragen, und daher hat sie die A...karte gezogen. Der Notar hat mitgespielt, da er die dem KV beigefügte "Bezugsurkunde" mit Stückle in voller Größe bescheinigt hat.

Es geht in diesem ausgedachten Fall nicht um peanuts, sondern um Grundstückspreise von mehr als 300€/qm, von Immo-Preisen so um die 3000€/m². welches weitere Vorgehen könnte Person A als Käufer geraten werden?

[CruNCC]

Zitat von liloohnepulver

Zitat marki78:
Das wäre ja schön, ist aber leider unmöglich, da Person A bis zum heutigen Zeitpunkt nicht ins Grundbuch eingetragen wurde.
Grundstückseigentümer war und ist demnach der Verkäufer.

Sollten schon Kaufverträge abgeschlossen worden sein, kann das Grundstück nicht mehr nachträglich geändert (geteilt) werden. Dazu ist auch die Zustimmung der Käufer erforderlich.

Flurstücknummern sind mit dieser identisch.

Hier steht was anderes!

Man stelle sich vor, der KV ist vom 18.10.07, der (nun eingegangene) Katasterauszug (mit bereits geteiltem Grundstück und dementsprechend auch anderen Flurstücknummern als im KV) ist genau 3 Wochen jünger.

Dann ist doch alles in Ordnung.
Die Teilungserklärung (Bezugsurkunde) stimmt somit mit dem Kaufvertrag überein..?

Im Grundbuch steht noch nichts, da die letzte Rate noch nicht bezahlt wurde...

Selbstverständlich steht der Grundstücksbeschrieb im Grundbuch!
Die Bezugsurkunde (Teilungserklärung) (oder in der Bezugsurkunde muss ein entsprechender Passus stehe, dass das Grundstück noch geteilt wird), der Kaufvertrag und das Grundbuch müssen übereinstimmen.

Mit anderen Worten: Der Verkäufer hat die Immobilie an Person A verkauft im vollen Bewusstsein, dass er das Grundstück direkt nach Abschluss des notariell beurkundeten KV mit Person A teilen will. Person A denkt, sie bekäme ein schönes Stückle, ist aber noch nicht ins Grundbuch eingetragen, und daher hat sie die A...karte gezogen. Der Notar hat mitgespielt, da er die dem KV beigefügte "Bezugsurkunde" mit Stückle in voller Größe bescheinigt hat.

Ob dem so ist (was meiner Meinung nach nicht geht), sollte beim beurkundenden Notar geklärt werden, da hier nur gemutmaßt werden kann.
Ferner sollte der Käufer mal abwarten, bis die Grundbuchnachricht über die Eintragung der Auflassungsvormerkung kommt und sich ggf. einen Grundbuchauszug besorgen und nachschauen, wie der Grundstücksbeschrieb genau lautet.

Für Laien ist eine solche Vorgehensweise (mit vorläufiger Teilungserklärung und anschließenden Feststellung des Vertragsgegenstandes) nicht unbedingt zu verstehen.

Einfacher ist es , wenn eine Wohnung gekauft wird, wo die Aufteilung schon im Grundbuch vollzogen ist.

[liloohnepulver]

Zitat CruNCC:

Sollten schon Kaufverträge abgeschlossen worden sein, kann das Grundstück nicht mehr nachträglich geändert (geteilt) werden. Dazu ist auch die Zustimmung der Käufer erforderlich.

Ist aber genau so geschehen.

Dann ist doch alles in Ordnung.
Die Teilungserklärung (Bezugsurkunde) stimmt somit mit dem Kaufvertrag überein..?

Bezugsurkunde und KV stimmen überein, alerdings Stand vor Teilung.

Die Bezugsurkunde (Teilungserklärung) (oder in der Bezugsurkunde muss ein entsprechender Passus stehe, dass das Grundstück noch geteilt wird), der Kaufvertrag und das Grundbuch müssen übereinstimmen.

Das ist genau der Punkt. Meiner Meinung geht das nicht. In der Bezugsurkunde zum Vertrag war nicht von Teilung die Rede. Der Käufer ist nun an seinem Anteil an 700qm bereits bebplantem Grundstück in Bestlage ärmer.