Grundstückskauf zu zweit

[Chris G]

Hallo Gemeinde,

ist bei einem Kauf eines Grundstücks für ein Doppelhaus (also zwei Doppelhaushälften) eine Teilungsgenehmigung vor dem Kauf notwendig, oder bestehen andere Möglichkeiten trotzdem das Grundstück mit beiden Parteien zu kaufen? Welche Möglichkeiten bestehen hier?

Wenn die Frage zu weit in eine individuelle Rechtsberatung zielt, wäre ich für einen Hinweis dankbar. Vielleicht gibt es zu diesem Thema speziell Literatur auf die Ihr verweisen könnt.
Im Netz sind nur Beiträge zur Teilung auffindbar, für den Fall, dass man einen Teil seines eigenen Grundstücks verkaufen möchte. Das trifft hier jedoch nicht zu.

Vielen Dank.

Gruß
Christoph

[CruNCC]

Es gibt die Möglichkeit das Grundstück gemeinsam zu erwerben und darauf zwei Doppelhaushälfte zu bauen. Rechtlich gesehen ist das die schlechteste Lösung, da jedem Eigentümer an jedem Quadratmeter der beiden Häuser sein Anteil "gehört" (also nicht AB gehört Haus 1 und CD gehört Haus 2).

Um dies zu umgehen, muss das Grundstück geteilt werden und entsprechend im Grundbuch eingetragen werden. So ist gewährleistet, dass jeder über "seine" Doppelhaushälfte verfügen kann. Dazu zählt z.B. auch Eintragungen im Grundbuch (z.B. Eintragung einer Grundschuld).

... für den Fall, dass man einen Teil seines eigenen Grundstücks verkaufen möchte. Das trifft hier jedoch nicht zu.

Das mag jetzt noch nicht zutreffen. Der Eigentümer könnte in der Zukunft gezwungen sein, das Haus zu belasten oder zu verkaufen (Umzug, Arbeitslosigkeit, Pflegeheim). Das wäre nur dann problemlos möglich, wenn die Doppelhaushälfte separat im Grundbuch eingetragen wurde.

Der Notar ist der richtige Ansprechpartner.

[schielu]

Wenn keine reale Grundstücksteilung möglich ist, bietet sich die Teilung nach WEG an. Wird sehr oft gemacht und ist unproblematisch.

[Chris G]

Hallo Gemeinde,

das ist schon Mal super. Danke.

Das heisst aber auch dass der Kauf selbst ebenfalls problematisch ist. Schließlich kann der Noter doch nur einen Käufer eintragen und die Bank, welche das Ganze finanziert wird auch keine fiktive Grundstückshälfte akzeptieren.

Es müsste also einer das gesamte Grundstück kaufen und anschließend an die zweite Partei die Hälfte verkaufen, eine Teilungsgenehmigung vorausgesetzt....

Sehe ich das richtig?

Gruß
Christoph

[schielu]

Zuerst sollte beim Bauamt nachgefragt werden ob eine reale Teilung möglich ist. Wenn ja, können beide kaufen. Die vorgesehene Teilung wird eingezeichnet und im Kaufvertrag entsprechend berücksichtigt. Geht die Teilung nicht, können auch beide kaufen und es wird vorher eine Teilungserklärung abgefasst, die auch Bestandteil des KV wird.

[Chris G]

Zitat von schielu

Geht die Teilung nicht, können auch beide kaufen und es wird vorher eine Teilungserklärung abgefasst, die auch Bestandteil des KV wird.

Hallo schielu,

diesen Satz verstehe ich nicht ganz. Wenn also nicht geteilt werden kann, wird nur eine Teilungserklärung zwischen den Käufern vereinbart und mit dem KV notariell beurkundet?
Wenn das Grundstück aber nicht geteilt werden kann, wer ist der Eigentümer im Grundbuch? Beide Parteien und das Teilungsverhältnis ist im KV geregelt?

Was muss die Bank für eine solche Finanzierung erhalten?

Gruß und Dank
Christoph

[schielu]

Die Bank erhält vorerst den Kaufvertrag. Das ganze läuft ab wie bei Eigentumswohnungen. (Was es dann ja auch wird). Es werden Wohnungsgrundbücher gebildet!

[CruNCC]

Wenn also nicht geteilt werden kann, wird nur eine Teilungserklärung zwischen den Käufern vereinbart und mit dem KV notariell beurkundet?

Ganz so einfach ist das mit Teilungserklärung auch nicht. Dazu muss man einen Architekten beauftragen, der den Aufteilungsplan erstellt. Dieser muss von der Baubehörde mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung "genehmigt" werden. Auf dieser Grundlage kann dann die Teilungserklärung von allen Eigentümern vom Notar erstellt werden.

Wenn das Grundstück aber nicht geteilt werden kann, wer ist der Eigentümer im Grundbuch?

Alle Eigentümer, die das Grundstück kaufen.

Das heisst aber auch dass der Kauf selbst ebenfalls problematisch ist. Schließlich kann der Noter doch nur einen Käufer eintragen und die Bank, welche das Ganze finanziert wird auch keine fiktive Grundstückshälfte akzeptieren.

Wie kommen Sie darauf, dass nur ein Käufer kaufen kann? Ein Grundstück kann auch von 10 Personen gekauft werden. Es ist durchaus denkbar, dass die Bank dass eine solche Eintragung (lastend auf der Hälfte von z.B. AB) akzeptiert.

Es müsste also einer das gesamte Grundstück kaufen und anschließend an die zweite Partei die Hälfte verkaufen, eine Teilungsgenehmigung vorausgesetzt....

Nein, alle Käufer können sofort kaufen.

[CruNCC]

Zitat von onetop0

Ich vermute das Grundstück wäre unbebaut. Man müßte dann gegenüber dem Grundbuchamt die Abschreibung des Grundstücksteil erklären damit das abgeteilte Grundstück ein eigenes Grundbuch erhalten kann und somit selbständig wäre.

Dazu muss das Grundstück erst vermessen und ein amtlicher Veränderungsnachweis erstellt werden. Erst dann kann die Abschreibung gemäß dem Veränderungsnachweis beantragt werden.

[schielu]

Also, Leute, warum etwas komplizieren, was eigentlich gar nicht komplizier ist) Es gibt 2 Möglichkeiten:
1. Das Grundstück wird real (Vermessung nötig und baurechtlich gestattet) geteilt.
Es werden zwei noch zu vermessende Teilfleichen, in Größen von..., im beigefügten Plan mit A,B, C, D... gekennzeichnet, gekauft. Dieser Plan ist dem Kaufvertrag beigefügt. Die Vermessung erfolgt später! Oder
2. Das Grundstück wird ideell (nach WEG) geteilt. Jeder erwirbt eine (z.B. ideelle Hälfte) am Gesamtgrundstück. Hierzu ist sinnvollerweise eine Teilungserklärung (WEG) bereits beim Kauf vorzulegen. (Muss aber nicht sein, kann später erfolgen.)
Die jeweiligen Grundbücher werden nach Vollzug von 1 bzw von 2 (Wohnungsgrundbücher) gebildet. Die vorherige Sicherung erfolgt durch Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Wer mir nicht glaubt, sollte dazu einen Notar konsultieren.