Grundschuldbrief - Zinsen

[cosmo]

Hi!

Ich hätte hier mal eine Frage in Hinsicht auf einen Grundschuldbrief. Meine juristischen Kenntnisse sind dafür leider nicht ausreichend.

Angenommen jemand hat einen Grundschuldbrief in Höhe einer fiktiven Summe wie 100.000 Euro. (ist leichter zu rechnen ^^) und einen eingetragenen (jährlich fälligen) Zinssatz von 20% auf diese Summe.

Wie lange könnte der Gläubiger seine Zinsen geltend machen, wenn er keine Zwangsvollstreckung anstreben möchte und der Schulder nicht in der Lage ist den Betrag bzw. die fälligen Zinsen zu zahlen.

Bisher ist mein Wissensstand auf folgendem Level:

Wenn ein Gläubiger die Zwangsversteigerung beispielsweise im Kalenderjahr 2004 beantragt, dann gelten die Zinsen fortan als laufende Zinsen. Korrekt? Und nehmen wir zusätzlich an, dass das Objekt Mitte 2005 versteigert wird. Ich habe nun gelesen, dass ein Gläubiger dann Anrecht auf die Zinsen ab 2003 hätte plus die 2 Jahre vor 2003? (also plus 2002 und 2001)
Stimmt das?

Meine Fragen:

1.) Hat der Besitzer des Grundschuldbriefes wirklich Anspruch auf Zinsen aus dem Jahr 2003, wenn erst im Jahr 2004 die Zwangsversteigerung beantragt wurde? Warum?

2.) Gelten ab der Beantragung der Zwangsvollsteigerung alle Zinsen als laufende Zinsen? ( + die von 2003? -> in diesem Beispiel) Im Internet habe ich solch ein Beispiel gefunden bei dem sinngemäß stand, dass zu den laufenden Zinsen nicht nur die Zinsen während der laufenden Zinsperiode gehören, sondern auch die letzten vor der "Beschlagnahme" und natürlich die danach noch fällig werdenden Zinsen.
Was ist denn hier genau mit Beschlagnahme gemeint? Der Antrag auf eine Zwangsversteigerung? (Werde mich wohl nochmal in Bezug auf Zwangsversteigerungen belesen müssen ^^)

3.) Und der Besitzer des Grundschuldbriefes kann (nur) die letzten 2 vergangenen Jahre auch noch geltend machen? Also in diesem Beispiel wären es dann die Zinsen aus 2002 und 2001. Aber keine mehr davor oder? Es könnte ja auch sein, dass der Grundschuldbrief schon seid 1998 existiert und der Gläubiger dann praktisch 3 Jahre Zinsen verlieren würde. Wie verhält sich das in einem solchen Fall?

4.) Und wie sieht es eigentlich mit Zinseszins aus? Also in diesem Beispiel hat der Hauseigentümer ja keine Zinsen gezahlt.
1. Jahr -> 100.000 Euro + 20% = 120000 Euro
2. Jahr -> 120.000 Euro + 20% = 144000 Euro
...
So in der Art? Oder gibt es hier keinen Zinseszins?

Korrektur zu 4: Ok, ich habe mich eben noch ein wenig belesen. Also Zinseszins scheint es ja nicht zu geben.
In diesem Fall sind jährlich einfach 20000 EUro = 20% fällig. Diese summieren sich entsprechend.

5.) Ach ja, und noch eine letzte Frage. Angenommen der Grundschuldbrief wäre Mitte des Jahres 2001 rechtmäßig übergeben worden. Wie verhält es sich dann mit den Zinsen. Ich habe gelesen, dass die Zinsen zum Ende eines Kalenderjahres fällig wären.
Also wenn der Grundschuldbrief, sagen wir mal, am 01.07.2001 übergeben wurde, dann wär die 1. Zinsrate nicht erst am 01.07.2002 fällig, sondern schon am 31.12.2001 oder? Aber in solch einer Situation müssten fälligen Zinsen ja in Abhängigkeit zu der Dauer stehen oder nicht? Also, da die Übergabe erst am 01.07.2001 war wären das für das erste Jahr eigentlich nur 6 Monate. Schlussfolgernd keine 20000 Euro, sondern nur 10000 Euro. Mal etwas vereinfacht gesagt.

Korrektur zu 5: Also ganz allgemein scheint zu gelten, dass es dann wohl wirklich nur 10000 Euro wären, da es ja auch nur das halbe Kalenderjahr betrifft (hier 01.07.2001 - 31.12.2001). Zumindest konnte ich es so gerade im Internet nachlesen.

Wenn mir jemand anhand dieses Beispiels kurz erklären könnte wo meine Denkfehler liegen wäre das super! THX schon mal im Vorraus!!


Gruß Unwissend


P.S. Bestimmte Sachverhalte zu denen ich mir die Antworten schon im Internet angelesen habe bezeichne ich hier mit "Korrektur zu xy". Ich schreibe meine Lösungen auch hier in den Beitrag mit rein, denn sie könnten ja dennoch falsch sein.

[CruNCC]

Es gilt der Zinssatz, der im Darlehensvereinbarung vereinbart wurde.

Im Grundbuch (bzw. Grundschuldbrief) wird immer ein höherer Zinssatz eingetragen. Dieser Zinssatz sagt nichts über den tatsächlich zu zahlenden Zinssatz aus.

[cosmo]

Ach nein? Aber wozu denn einen festen Zinssatz in den Grundschuldbrief eintragen, wenn diese nichts über den tatsächlichen Zinssatz aussagt. Ich habe mich inzwischen schon ein wenig belesen, aber davon wusste ich noch nichts.
Könntest du das noch etwas genauer erklären? Unterschied vom Zinssatz im Grundschuldbrief und dem tatsächlichen Zinssatz.
Muss denn immer ein Darlehensvertrag vereinbart sein?
Und wenn nicht, wie würde es sich verhalten, wenn kein Darlehensvertrag existiert? Sondern wie in dem Beispiel, dass ich aufgeführt habe nur eine Grundbucheintragung + Grundschuldbrief? Welcher Zinssatz wäre dann gültig?

[Tiger63]

Zitat von CruNCC

Es gilt der Zinssatz, der im Darlehensvereinbarung vereinbart wurde.

Im Grundbuch (bzw. Grundschuldbrief) wird immer ein höherer Zinssatz eingetragen. Dieser Zinssatz sagt nichts über den tatsächlich zu zahlenden Zinssatz aus.

Genau - der höhere Zinssatz ist deshalb angegeben, damit die GS inkl. Zinsen auch wirklich die Forderung des Gläubigers voll abdeckt.

[cosmo]

damit die GS inkl. Zinsen auch wirklich die Forderung des Gläubigers voll abdeckt.

Damit spielst auf den Inhalt in meinem 1. Beitrag an oder? Also die Sache, dass man bei Grundbucheintragung nur 2 Jahre rückwirkend geltend machen kann für den Fall der Zwangsvollstreckung. Ich hatte oben ja geschrieben, dass es dadurch leicht zu einer Situation kommen könnte, in der ein Gläubiger sein Geld verlieren würde, wenn er Beispielsweise 1995 die GS als Sicherheit erhalten hätte. Und er nun, sagen wir mal 2004 die Zwangsvollstreckung startet.
Dadurch hätte er ja dann rückwirkend nur Anspruch auf die Zinsen von 2003, plus nochmal die 2 Jahre zuvor und natürlich die laufenden und noch kommenden Zinsen. Also 2001, 2002 und 2003, ab 2004 wären es ja laufende Zinsen. Korrekt?

ABer dann gilt ja doch der Zinssatz aus der GS?

Es gilt der Zinssatz, der im Darlehensvereinbarung vereinbart wurde.

Oder etwa nicht? Gibt es eine Regelung wann welcher Zinssatz zu verwenden ist? Ich bin verwirrt.

[Tiger63]

Ich denke, dass lediglich die im GS-Brief genannten Zinsen nur für zwei Jahre rückwirkend aufgeschlagen werden können. Die tatsächliche Forderung aus dem Darlehensvertrag bleibt trotzdem in voller Höhe bestehen inkl. aller aufgelaufenen Zinsen.

[Tiger63]

Zitat von cosmo

Oder etwa nicht? Gibt es eine Regelung wann welcher Zinssatz zu verwenden ist? Ich bin verwirrt.

Durch die GS inkl. den genannten fiktiven 20% Zinsen erhält man den Betrag, der maximal durch die GS abgedeckt = gesichert ist.

Die tatsächliche Forderung wird natürlich mit dem im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz berechnet!

[cosmo]

Ah....verstanden.

Lässt sich denn so eine Grundschuld auch komplett ohne Darlehensvertrag vereinbaren?

Oder ist der Darlehensvertrag unabdingbar damit man überhaupt Sachverhalte wie "die persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungunterfung" und "die Zinszahlung am Ende eines jeden Kalenderjahres" irgendwie festhalten kann?

Denn irgendwo müssen solche Dinge ja auch geklärt sein und ich gehe jetzt mal davon, dass dies zwangsweise im Darlehensvertrag geschieht oder kann der Notar auch einfach eine Art Schreiben/Protokoll mit diesen Bedingung anfügen ohne, dass ein Darlehensvertrag aufgesetzt werden muss.

[Tiger63]

Ich kann natürlich auch "einfach so" eine Grundschuld eintragen lassen - nennt sich dann Eigentümergrundschuld, da ja kein Gläubiger vorhanden ist.

Oder nach Beendigung eines Darlehensvertrages durch vollständige Rückzahlung die GS im Grundbuch stehen lassen...

So gesehen ist eine GS nicht zwingend an ein Darlehen gebunden.

[cosmo]

Ja, habe auch gerade noch ein wenig nachgeforscht.

Bestimmte Regelungen könnte man dann einfach mittels eine beurkundeten Grundschuld machen.

Dann wäre der Zinssatz in der Grundschuld recht ineffektiv, da man ja rückwirkend ohne Darlehensvertrag keinen Anspruch mehr auf das Geld hat. Naja, gar keinen ist auch falsch, sondern halt nur diese 2 Jahre + das eine Jahr vor dem Antrag auf Zwangsversteigerung.
Die Möglichkeiten ohne einen Darlehensvertrag sind also ziemlich eingeschränkt und nach 3 Jahren müsste der Gläubiger eigentlich sofort vollstrecken, wenn der Schuldner keine Zinsen zahlt oder das Darlehen zurückgezahlt hat. ^^ So langsam verstehe ich es auch.