Grundschuld bei Verkauf von Miteigentum und bds. Vorkaufsrecht

[goldieh]

Hallo,
folgende Annahme:

ein Miteigentumsanteil soll verkauft werden.
Es besteht Vorkaufsrecht und Wegerecht per Grundbucheintrag sowie in Abt. II Erster Rang Eintrag des Vorkaufsberechtigten der evtl. für die Finanzierung des Käufers des Miteigentums frei gemacht werden müsste.

Diesen Sachverhalt beunruhigt den Verkäufer nachdem er bereits einen Makler beauftragte, ...
....Käufer fand und Notarentwurf zugestellt wurde der vom Makler ohne den Verkäufer verfasst war...

Notarvorbesprechung klärt Verkäufer auf, es gäbe evtl. Problem bzgl. Grundpfandrecht und das könnte den Verkäufer schadensersatspflichtig gegenüber dem Käufer machen.
Verkäufer verweigert eine Beurkundung will sich per Internet lesend erkundigen, wie ein Vertrag sicher verfasst werden kann um Käufer trotzdem den Kauf zu ermöglichen aber bei nicht Realisierung trotzdem nicht schadensersatzpflichtig werden kann.

Verkäufer ist überfordert bei der Flut des Amtsdeutsch.

Nun Frage:
Kann Verkäufer im Notarvertrag eine Rücktrittsklausel fordern welche alles absichert im Fall der
Nichtbewilligung von

Vorkaufsrechtverzicht

Grundpfandrecht Abt.II Platz 1. frei machen für den neuen Käufer des Teileigentums??

Wäre toll wenn meine Bekannte etwas Beruhigendes erfahren könnte.
Hoffe ich habe die richtigen Angaben gemacht um einen Tip zu erfahren.
Goldieh

[CruNCC]

Zitat von goldieh

Verkäufer verweigert eine Beurkundung will sich per Internet lesend erkundigen, wie ein Vertrag sicher verfasst werden kann um Käufer trotzdem den Kauf zu ermöglichen aber bei nicht Realisierung trotzdem nicht schadensersatzpflichtig werden kann.

Will der Verkäufer jetzt den "Job" eines Notars übernehmen?
Die Formulierung sollte man dem Notar überlassen.

Nun Frage:
Kann Verkäufer im Notarvertrag eine Rücktrittsklausel fordern welche alles absichert im Fall der
Nichtbewilligung...

Fordern kann er dies nicht. Ggf. wird der Käufer den KV nicht unterschreiben.

[goldieh]

Im angenommenen Fall war gefragt, wenn der V o rkäufer (nicht V e rkäufer)nicht vom Rang 1 abrücken mag ob dann ein Verkauf unmöglich gemacht sei und der Verkäüufer diesen Fall durch Rücktrittsklausel abfedern könnte.
Goldieh

[CruNCC]

Zitat von goldieh

Im angenommenen Fall war gefragt, wenn der V o rkäufer (nicht V e rkäufer)nicht vom Rang 1 abrücken mag ob dann ein Verkauf unmöglich gemacht sei und der Verkäüufer diesen Fall durch Rücktrittsklausel abfedern könnte.
Goldieh

Es ja wohl klar, dass der V e rkäufer die Erklärung zum Rangrücktritt nicht abgeben kann.
Was erhofft sich der Verkäufer von einer Rücktrittsklausel?

Zunächst besagt das Vorkaufsrecht, dass der Vorkaufsberechtigte das Recht hat, den Miteigentumsanteil zu kaufen. Er kann ggf. in einen bereits geschlossenen KV zu denselben Bedingungen eintreten.
Der Vorkaufsberechtigte hat also eintweder die Möglichkeit, den ME selbst zu kaufen oder er muss einen notarielle Verzichtserkärung unterschreiben.
Fakt ist, dass der Käufer nur dann eine Finanzierung erhält, wenn die Bank erste Rangstelle erhält und der Vorkaufsberechtigte eine Rangrücktrittserklärung abgibt. Was wäre wenn er dies nicht tun sollte bzw. er die Verzichtserklärung nicht abgibt?

Was soll eine eine Rücktrittsklausel bringen? Diese besagt nichts anderes, als dass ein bereits geschlossener Kaufvertrag rückabgewickelt werden kann. Das bringt doch weder dem Verkäufer noch dem Käufer was.

Der Käufer sollte den KV erst unterschreiben, wenn die Sache mit dem Vorkaufsrecht geklärt ist und die entsprechenden Vereinbarungen vorliegen.

[goldieh]

Hallo CruNCC,

ist wirklich Wichtig drum weitere Annahme :
gesetz den Fall,

es habe bereits einen anberaumten Notartermin gegeben bei einem vom Makler bestellten Notar mit einem Vertragsentwurf der jedoch weder mit Ver- noch mit Käufer besprochen wurde und es kam wegen der Problematik
Rang kein Beurkundungstermin zu Stande.
Nehmen wir weiter an, der Notar erkläre dem Verkäufer, ein Vorkaufsberechtigter könne nur mit einem gültigen Kaufvertrag wegen der Anfrage das VORKAUFSRECHT zu benspruchen oder verwerfen angeschrieben werden.

Das steht doch im Gegensatz zu Deinem Hinweis:
Zitat: Der Käufer sollte den KV erst unterschreiben, wenn die Sache mit dem Vorkaufsrecht geklärt ist und die entsprechenden Vereinbarungen vorliegen.

Bei dieser Aussage läge die Verunsicherung

goldieh

[CruNCC]

Was spricht dagegen, wenn der Verkäufer beim Vorkaufsrechtigten nachfragt, ob er das Vorkaufsrecht ausüben will oder wie er sich die Sache vorstellt? Es ist m.M. sinnvoll diese Fragen vorab zu klären.

Der KV könnte abgeschlossen werden. Der Notar wird aber auf jeden Fall eine "Sicherheit" einbauen, dass der Käufer aus dem Vertrag rauskommt, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt werden sollte.

[goldieh]

Dagegen spräche fehlender Kontakt und ohne notariellem Verzicht kein KV rechtsgültig , bei entsprechender Sicherung im KV.
Ausserdem würde ein Vorkaufsrecht wieder vom Käufer so übernommen werden müssen und bei jedem erneuten Käufer ( Klausel im Grundbuch )

Doch wichtiger wäre,
falls ein Vorkaufsverzicht vorläge,
der Rang 1 Abt. II muss ja auch frei sein um den Verkauf zu sichern wenn die fianzierende Bank diesen beanspruche, ohne diesen Rang es keine Finanzierung gäbe.
Diesen Sachverhalt könnte es sicher auch geben dass dem Verkäufer vertraglich eine Finanzierungsvollmacht abverlangt würde.
VKäufer würde jedoch deshalb die Unterschrift verweigern da ein Schadensersatzanspruch vom Läufer zu befürchten wäre.

Sollte bei solchem Wirrwar ein neuer Anlauf gewagt werden wenn der Makler Überzeugungsarbeit bs. versucht?

[schielu]

Ganz klar kann ein Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn ein gültiger Kaufvertrag mit einem dritten, in der der Berechtigte eintreten kann, vorliegt. Er tritt dann in alle Rechte und Pflichten aus dem KV ein, oder übt nicht aus.
Einen Vorabverzicht gibt es nicht, es sei denn der Berechtigte ist mit der (notariell zu beurkundenden) Löschung des Rechtes vorab einverstanden.
Auch stellt sich die Frage ob das Vorkaufsrecht evtl. nur für den ersten Verkaufsfall gelten soll.
Wie dem auch sei, kann ich das Beleihungsproblem nicht nachvollziehen, da es der Bank eigentlich egal sein kann.
Hiezu wäre eine Vorabklärung mit dieser angezeigt.

[goldieh]

Hallo schielu

danke für MEinung.
Verstehe nun soweit, dass
1. Vorkaufberechtigter mit unterschriebenem KV von Interessent und Verkäufer notariell angeschrieben würde
nehme deshalb auch an dass,
A. Bei Verzicht des Berechtigten gleichzeitig auch dessen 1. Rang in Abt. II auf Rang 2 rücken würde für die neue Finanzierung? Könnte ja sein dass finanzierende Bank den Zuschlag nur bei sicherer Rang 1 Belegung vergäbe.
B. Oder bedarf es für die Rangordnung ebenfalls eines Verzichts des Vorkaufsberechtigten welcher möglicherweise den ehemaligen Kredit vielleicht zwar getilgt aber im Grundbuch, zur späteren Kreditsicherheit falss Bedarf wäre, stehen ließe?

Falls B. Voraussetzung wäre, könnte dann ein rechtsgültiger KV platzen und der Käufer an den Verkäufer Schadensersatzansprüche stellen??
Wenn das so wäre, könnte dieser Fall als Abschlusssatz und Rücktrittsklausel auf einen Vertrag gesetzt und rechtlich unumstößlich sein?

Diese rein hypothetischen Fragen dienen nicht zur Rechtsabsicherung sondern dem Verständnis.

[CruNCC]

Zitat von schielu

Ganz klar kann ein Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn ein gültiger Kaufvertrag mit einem dritten, in der der Berechtigte eintreten kann, vorliegt. Er tritt dann in alle Rechte und Pflichten aus dem KV ein, oder übt nicht aus.
Einen Vorabverzicht gibt es nicht, es sei denn der Berechtigte ist mit der (notariell zu beurkundenden) Löschung des Rechtes vorab einverstanden.,

Meine Überlegung war, dass man sich vorab mit dem Vorkaufsberechtigten in Verbindung setzt und die Sache bespricht. Wenn er vorhat, das Vorkaufsrecht auzuüben, kann der Kaufvertrag auch gleich mit diesem beurkundet werden. Dann muss man nicht den Umweg über Ausübung des Vorkaufsrechts machen.